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1、银行经营性物业抵押贷款管理暂行办法（年5月修订）第一章总 则第一条为了进一步丰富我行贷款品种，提高市场竞争力，我行开发了经营性物业抵押贷款品种，根据相关法律法规及我行相关授信制度，结合实际情况，特制定本暂行办法。第二条 经营性物业，是指已经竣工并投入商业运营，通过出租等经营方式在较长时期内获得稳定现金收入的商业房产，包括商场、写字楼、专业市场、酒店、专业仓库、工业厂房等。经营性物业抵押贷款，是指我行向中小企业或个体私营企业主（指主要股东或实际控制人个人）发放的以其自有的经营性物业抵押，以该经营性物业的租金收入质押，并以此租金收入和经营收入作为主要还款来源的中长期贷款。第三条 经营性物业抵押贷款
2、流程主要分为贷款受理与调查、审查与审批、合同签约、发放与支付、授信后管理五个环节。贷款的用途属于固定资产贷款的，还应遵守银行固定资产贷款管理实施细则的相关规定。第四条 经营性物业抵押贷款管理应遵循“从优选择经营资产、注重第一还款来源、审慎评估现金流量、合理确定金额期限、严格实施账户监管、定期评价资产价值”的原则。第五条 本办法适用于银行所辖分行、中心、总行直属支行（以下简称经营行）办理经营性物业抵押贷款。第二章 基本规定第六条 市场准入申请人为我行中小企业或个体私营企业主，其贷款申请应符合我行公司和个人经营性贷款的基本条件，具有稳定的生产经营活动，没有不良信用记录，能够与我行建立起长期的合作关
3、系，其还款来源为申请企业的租金收入及经营收入。申请人应将其经营性物业抵押给我行，并将该物业项下所有租金债权质押给我行，并与我行签订相应的最高额抵押合同、最高额质押合同、应收账款质押登记协议等法律文本，资金结算通过我行办理，接受我行对物业营运收入、支出款项的封闭式监管。第七条 抵押物应符合的条件：（一）符合当地城市规划要求，经竣工验收合格并已投入正常运营，申请前出租率不低于60%；（二）所有权、经营权、收益权和处置权清晰，已办妥房屋所有权证等不动产权属证书；（三）经营该物业可以获取合法的租金收入或运营收入，所产生的现金收入持续、稳定、充沛，能够覆盖贷款本息；（四）所处地理位置优越，规划设计合理，
4、配套设施齐全，物业资产市场价值相对稳定；商业物业原则上应位于城市中央商务区、中心商业区等成熟繁华地段，商业、商务氛围浓厚；工业物业原则上应位于成熟的工业集聚区，布局合理，交通便利，配套条件好，以规划的重点工业区为主；（五）抵押物的楼龄原则上不超过15年（核心商业区除外），且地理位置佳，具备良好的变现能力；（六）能办理合法有效的资产抵押和以经营收入为应收账款质押的登记手续，容易处置；（七）我行要求的其他条件。第八条 抵押物价值和抵押率的基本规定（一）抵押物的价值原则上以购入价或建造成本为准。如购建成本低于市场价值30%以上的（含），可委托我行认可的评估公司评估净值为准，并报总/分行授信审批部审批
5、认定；（二）抵押率不超过抵押物价值的70%；（三）抵押物月租金收入（包括其他收入如停车费、广告费、物业管理费等，下同）/月还款额100%；或月租金收入/月还款额60%，且授信申请企业能够提供其他稳定的还款来源；（四）原则上抵押物应按照楼层自下而上抵押，尽量避免以其中的部分区域单独抵押或若干局部区域累加抵押的情况。第九条 贷款资金用途应符合外部监管政策和我行授信制度的要求，主要用于支付该经营性物业工程尾款、经营物业的装修改造、购建新物业等。第三章 期限、金额、利率和保险第十条 贷款期限应综合考虑借款人融资需求、预期经营现金流等综合因素合理确定，且须同时满足以下条件：（一）授信期限一般不超过10年
6、；对借款人营运能力极强，物业租金或运营收入特别充足，物业价值稳定增长的，贷款期限最长可延长至15年（须上报总/分行授信审批部审批）；（二）贷款到期日须至少早于借款人对物业的经营期限终止日3年；（三）贷款到期日须至少早于房屋所有权等不动产权利使用终止日3年。借款额度为一次性额度，不可循环使用。第十一条 贷款金额应根据物业未来经营净现金流的折现值合理测算，同时还应综合考虑借款人融资需求、贷款期限、物业资产价值、现有融资（包括银行借款、发行债券、短期融资券和信托融资等）等因素，并应符合我行贷款担保管理中有关抵（质）押率的规定。在计算经营净现金流时，应扣除以该物业未来经营现金流作为还款来源的其他融资本
7、息，以及基于该物业运营所产生的必要的资金支出，如管理费、维修费、工资、保险、税金等。第十二条 还款方式办理经营性物业抵押贷款，应根据物业的经营现金流入特点制定合理的分期还款计划，按月/季还本付息；确因租金收入（或运营收入）周期等原因不能满足按月/季还款的，应按半年还本付息。分期还款的方式可以选择等额还款法或递减还款法，原则上不设宽限期。第十三条 贷款利率第十三条 抵押物的评估与保险（一）抵押物如需评估应由我行认可的评估公司进行评估。授信审批前需有评估公司向我行出具正式评估报告；（二）考虑到抵押期限较长，工业厂房和专业仓库抵押物原则上应投保财产险，以我行为第一受益人，保险期限不短于我行贷款期限，
8、保险金额不得低于贷款本金的1.2倍，具体按我行有关规定执行。第四章 授信操作的基本规定第十四条 受理与调查经营性物业抵押贷款的操作流程按照我行现行的授信业务制度的规定执行。除按银行授信调查管理办法第三章相关要求调查内容外，须重点核查物业的经营收入、支出情况：（一）要求通过银行流水或其他支付、收款凭证详细核实物业经营现金流情况，包括但不限于以下内容。1.租金收入；2.停车场收入；3.广告收入；4.物业管理费收入；5.供暖供冷收入；6.各类税费支出，如营业税、房产税、所得税等；7.各类成本支出，包括人员工资、水电费、日常办公支出等；8.申请企业的其他经营收入；（二）对抵押物业经营情况进行市场调研和
9、分析，并对抵押物业所产生的现金流进行详细测算和分析；（三）调查和甄别抵押物在设定抵押前签订的租赁、管理等各类合同的性质、种类和数量，分析、评估其对实现抵押权的影响程度，特别关注承租人等依法享有的承租权、优先购买权、租赁期限等对我行实现抵押权的限制。调查报告中须根据借款人资信状况的不同，分析并明确借款人在我行开立的租金收入账户的性质（一般结算账户或保证金账户）；（四）调查贷款用途，保证其合法、合规、合理性。调查报告中必须明确详细描述贷款用途；（五）物业情况。主要包括当地经济状况、物业周边环境、建造成本、账面价值、评估价格、出租情况、变现能力等；（六）偿债能力情况。主要包括申请企业现金流状况、年租
10、金情况、每年可用于还贷的物业收入情况，分析我行贷款期限、还款方式等与申请企业现金流状况是否匹配，预测企业的偿债能力；（七）对经营收入为租金的，还应分析租赁关系的稳定性、租赁合同的合法性、合同的剩余期限、租金定价是否符合市场行情、租金的付款周期、付款方式、预收租金情况，以及承租方的基本情况、租金支付记录、续签合同意向和持续缴租能力等。如承租人为借款人关联企业的，还应严格审查关联交易背景、租金定价的合理性和公允性，并要注意分析租赁行为对将来行使抵押权处置资产的影响。第十五条 经营性物业抵押贷款按照我行一般授信业务的相关要求，结合经营性物业抵押贷款的特点，根据总行授信授权的规定进行审批。授信审批结论
11、必须明确贷款用途、受托支付要求和租金收入账户性质（一般结算账户或保证金账户）。第十六条 抵（质）押登记（一）按照抵押物登记要求，到相关登记部门办理抵押登记手续，确保我行为抵押物第一顺位抵押权人；（二）经营性物业所有租金债权质押给我行，有效期至授信期限结束后两年，对租金质押事宜应在应收账款质押登记系统中进行登记公示；（三）对抵押的经营性物业如需要办理保险的，必须办理保险并缴清保费，明确我行为第一受益人，且保险期限不短于我行贷款期限。第十七条 贷款发放与支付（一）开立租金收入专户对审批同意贷款的项目，按照审批结论要求，借款人在我行开立监管专户，用于收取抵押物业经营性收入，要求经营性物业项下租金收入
12、全部进入上述专户管理，不得挪用。由经营行根据最高额质押合同（适用于经营性物业租金债权质押情形）中的要求对回笼资金情况进行监管；（二）告知租户合同签订后，经营行应督促借款人告知所有物业承租人：物业已设置抵押，抵押权人为我行；租金已设定质押，质权人为我行。同时，借款人应向我行出具关于履行告知义务的承诺书（附3），并向我行提交有关告知的证据（如公告函等）。对租赁合同签订时间早于抵押登记时间的，应要求承租人签署放弃租赁权的承诺书；（三）放款审核上述手续办妥后，授信经办人员将相关放款资料报风险监控官审核。经审核放款手续无误、资料完备后，按照我行贷款的有关规定办理放款与支付手续；（四）贷款发放后应严格按照
13、支付关联的有关规定，按照实际用款需求和进度发放贷款，并应对贷款资金的发放和支付进行管理与控制，监督贷款资金按约定用途使用。第十八条 贷后管理（一）贷后管理除按照我行银行授信后管理办法及银行授信后管理实施细则要求的一般授信业务规定的定期检查外，应重点检查抵押物业以下情况：1.我行专户中租金收到情况；2.物业出租率的变化情况；3.租金水平的变化情况；4.整个物业的管理状况，租金收取情况，欠租率等；5.物业价值的变化情况；（二）加强对抵押物业租金收入的监管，只有在留足当期应还贷款本息后，专户资金经我行审核后才能允许借款人使用，确保我行贷款本息的按时收回；（三）贷款期内借款人经营不善，出现经营收益下降
14、、物业资产价值贬损、抵押物业租金收入及其他经营收不足以归还我行贷款本息时，应及时向总/分行风险管理部报告。同时，采取包括但不限于增加担保措施、落实其他还款来源、提前收回贷款等措施，避免形成风险。第五章 附 则第十九条 本办法由银行制定，由总行授信审批部负责解释、修订和维护。第二十条 本办法自下发之日起施行。同时原银行经营性物业抵押贷款管理暂行办法予以废止。附件：1、最高额质押合同（适用于经营性物业租金债权质押情形）2、应收账款质押登记协议3、关于履行告知义务的承诺书附件1最高额质押合同（适用于经营性物业租金债权质押情形）编号： 质权人：银行 （以下称甲方）主要负责人： 出质人： （以下称乙方）
15、法定代表人/主要负责人： 鉴于：甲方与乙方（同时亦是授信申请人）于 年 月 日签订了编号为 的借款合同。根据借款合同约定，甲方同意在 年 月 日至 年 月 日的授信期间（以下简称“授信期间”）内，向乙方提供人民币（大写） 元的借款额度（以下简称“借款额度”）。为担保乙方在借款合同项下所欠甲方的所有债务能得到及时足额偿还，乙方愿意以其所持有的应收账款作为质物。甲方经审查，同意接受乙方所持有的应收账款作为质物。现甲、乙双方依照有关法律法规，经平等协商，就下列条款达成一致，特订立本合同。1乙方用于出质的应收账款为应收账款质押登记协议中所述应收账款。应收账款质押登记协议构成本合同不可分割的有效组成部分。2本项质押为最高额质押2.1在授信期间内，甲方可在借款额度内分次向乙方发放贷款或提供其他授信。每次贷款或其他授信的金额、期限、具体用途等可由各
