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1、目 录第一章 总 论3一、项目概况3二、开发建设单位概况3三、项目开发背景4四、项目可行性研究的范围和依据5第二章 项目可行性研究前提及假设7第三章 项目宏观背景分析8一、重庆市概况8二、荣昌县简况16第四章 项目定位及目标市场分析29第五章 项目可行性分析35一、项目的合法性分析35二、项目选址及建设条件分析35三、项目工作进度分析36四、项目经济社会效益前景分析36第六章 建筑设计37一、工程设计的主要依据37二、工程设计的规模和设计范围37三、经济技术指标37四、总平面38五、建筑设计38第七章 结构设计40一、设计依据40二、结构设计40三、建筑物安全等级及抗震等级。41四、基础形式4
2、1五、边坡及挡土墙41六、主要结构材料的选用41第八章 给排水设计43一、给水43二、排水43第九章 暖通设计45第十章 消防设计46（一）、设计依据46（二）、消防标准47（三）、消防用水量47（五）、室内消火栓给水系统47（六）、消防排水47（八）、管材47（九）、主要设备材料表48第十一章 环境保护49一、建筑环保设计49二、绿化及环保设计49三、环境保护措施49第十二章 节能53一、编制依据53二、项目所需的能源结构53三、建筑节水53四、电气节能54第十三章 项目组织与建设进度计划55一、项目组织55二、工程进度计划55三、资金计划56第十四章 投资估算及收入测算57一、估算依据和条
3、件57二、收入测算58第十五章 财务评价59一、有关损益项目的假设和说明59二、项目损益情况说明59三、财务盈利能力分析59四、财务清偿能力分析60五、项目风险分析60第十六章 结论与建议62一、结论62二、建议62第一章 总 论一、 项目概况(一) 项目名称：拓新东方之骄(二) 项目性质：新建(三) 项目业主：重庆开发（集团）有限公司(四) 项目法人代表：谢贵全(五) 建设地点：重庆市荣昌县城南北大道(六) 主要建设内容及规模：1. 建设内容整个规划区域地块内的土建、安装、道路、绿化、市政管网等全部建设内容。2. 建设规模项目总占用地面积19750平方米，总建筑面积85121.57平方米，其
4、中：住宅建筑面积69893.75平方米；商业用房建筑面积13881.21M2；车库建筑面积810.86平方米；物业用房建筑面积535.75平方米。(七) 项目建设投资及资金筹措1. 项目建设投资项目建设总投资13402万元，预计利润总额可达5079万元。2. 项目资金筹措：项目资金来源由三部分组成，其中：一部分为业主自筹资金5400万元,占总投资40.29%，第二部分由预售及销售收入4002万元支付,占总投资29.86%，第三部分以银行贷款4000万元投入，占总投资29.85%。二、 开发建设单位概况三、 项目开发背景重庆直辖以来,渝西片区房地产业取得了显著的成绩，伴随国民经济的持续增长、人民
5、生活水平的不断提高和城镇化的进一步加快，渝西地区房地产业在新的时期将具有更加广阔的发展空间和市场前景，具有更多的发展机遇和有利条件。主要表现在以下几个方面：一是直辖效应将进一步发挥吸纳作用，继续吸引国内外的各界人士来渝投资置业，从而为房地产业的发展创造机会；二是重庆作为国家实施西部大开发的“前沿阵地”，渝西作为其经济走廊,在大开发过程中将会产生出比其他西部城市更多更明显的房地产消费需求；三是商业性银行对个人住房信贷业务的增长以及职工工资收入的增加，将进一步促进居民的住房消费；四是危旧房改造工程的继续实施，也将带动房地产业的发展。荣昌县是渝西片区内非常重要的区域，是未来新渝西的象征。拓新集团抓住
6、目前房地产发展的大好时机，在该县以全面搞好“三创”城市总揽荣昌经济社会发展全局，紧紧围绕建设中高档住宅小区为目标。本项目位于荣昌县北部新城内，高速公路出口与县城联系的主要景观大道旁，为荣昌县城市设计的重点控制地段。除西侧临南北大道不能有车行出入口外，地块南北向均可与城市的支干道相连，对外交通十分便捷，区位经济优越。项目所处的位置交通便捷、生活配套设施比较齐全，区域发展前景广阔，是未来荣昌的新兴居住区，有极大的升值潜力。四、 项目可行性研究的范围和依据本项目可行性研究范围包括项目建设意义、项目投资环境、项目市场前景、项目用地现状及动迁、项目规划设计方案、项目建设组织及进度、投资估算及融资计划、财
7、务经济效益及风险评价等。其报告将根据国家计委关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法和建设项目可行性研究指南以及建设部房地产开发项目经济评价方法，结合重庆市房地产开发状况及本项目具体情况，经过认真分析测算编制而成。主要编制依据有：1.重庆市荣昌县规划局选址意见通知书2.重庆市荣昌县控制性详细规划3.重庆市人民政府国有土地有偿使用批文4.重庆市目前房屋开发有关税费文件及收费标准5.本项目符合条件的有关优惠政策及减免税费文件6.有关本项目的行政性文件及批复7.建设部房地产开发项目经济评价方法以及国家计委关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法和建设项目可行性研究指南8.项目工程地质初勘报告9.其它
8、有关资料第二章 项目可行性研究前提及假设一、 本可行性研究报告在重庆开发（集团）有限公司提供的相关资料和介绍的有关情况的前提下作成，重庆开发（集团）有限公司对有关资料的真实性负责。二、 项目以开发并销售商住楼为目的，本可行性研究报告以重庆开发（集团）有限公司不改变其开发目的为前提。三、 本可行性研究报告不考虑不可抗力或对项目的特殊交易及有关关联方的权力产生的影响。四、 项目可出售标的物在达到可出售的情况下无他项权利限制，以公开、公平、公正的原则进行公开销售，在此期间房地产价格仍将保持稳定。五、 假设项目可出售标的物在达到可出售条件以前经济环境及荣昌县周边环境无大的变化。六、 本可研报告涉及土地
9、容积率设计商业、住宅均为3.0，商业、住宅比例为16.3%、83.7%，如实际建筑容积率与本报告设计容积率不符，地价将有相应调整。七、 可行性分析数据及结论均不考虑不确定因素的影响，不考虑资金时间价值的影响。第三章 项目宏观背景分析一、 重庆市概况（一）重庆简介1.地理位置：重庆直辖市位于长江上游，地处我国中西结合部，地跨东经10517-11011，北纬2810-3213之间，东邻湖北、湖南，南靠贵州，西接四川，北连陕西，是我国西南地区的工商业重镇和长江上游最大的中心城市。2.行政区划：重庆直辖市辖区包括原重庆市、万县市、涪陵市和黔江地区。下辖13个区、23个县（自治县）和4个县级市，幅员面积
10、8.2万平方公里，东西长470公里，南北宽450公里，人口3060万人。3.地形地貌：重庆地形南北高，中间低，由南北向长江河谷逐渐降低。地貌由南而北层层下降的中山和低山构成，其景观东西迥异，南北不同。境内以丘陵和低、中山为主体，海拔多在500米以下，属东南陷褶地带。4.气候条件：重庆属中亚热带湿润季风气候区，具有夏热冬暖，光热同季，无霜期长，雨量充沛，湿润多阴等基本特点。全年平均气湿17.7，年总降雨1239.6毫米，冬春多雾，年雾日约69天，最多达148天，素有“雾都”之称。5.交通运输：重庆是长江上游和西南地区最大的水陆空立体交通枢纽。重庆港属国家一类开放口岸，是长江上游最大的天然良港，以
11、长江黄金水道为依托可抵长江中、下游各城市并直航海外。三峡工程建成后，万吨级船队可逆江而上直达重庆。九龙坡国际集装箱码头是整个西部唯一集铁路、水路、公路交汇中心的码头，不仅实现了江海联运，而且川黔、襄渝、成渝线及成渝、渝涪高速公路和渝贵高速公路联通了整个重庆港经济腹地。道路网络以市区为中心，区县乡镇为结点，辐射城乡，四通八达。全市现有公路干路20多条，通车里程3.3万公里，其中等级公路1.75万公里，初步实现“半小时走遍主城区，8小时走遍重庆市”。3条铁路重庆段的电气化工程的实施使重庆铁路运输能力成倍增长，并已开通重庆至香港的集装箱专列。重庆是西部地区连接欧洲的唯一通道，也是国内为数不多的获得口
12、岸入境落地签证权的城市，重庆江北机场是国家一级标准民用机场，现已通航的国内外城市有50多个，航线70余条。6.邮政通讯：重庆是西南地区重要的邮政、邮电枢纽和邮件交换中心。以光缆为主，数字微波和卫星通讯为辅，集数字化传输、程序交换为一体的通讯网络覆盖全市，现有电话总装机量达388.9万部，固定电话用户198.9万户，移动电话用户79.9万户，IP网用户2.5万户。邮件业务实现了自动化和网络化，现建立的邮政综合计算机网主要子系统已进入全国大网，并相继开办了同城特快商业信函、国际汇兑、国际邮件互换直封等业务。（二）在过去五年重庆的发展状况1、积极贯彻中央宏观调控政策措施，经济结构调整成效明显。三次产
13、业比重由2002年的1639.244.8调整为12.944.642.5。工业经济主导地位更加凸显。工业投资占全社会固定资产投资的比例由2002年的18%提高到33.5%，工业增加值占全市生产总值的比重由31.7%提高到36.8%。规模以上工业企业户数翻了一番，销售收入超100亿元的企业集团由1户增加到9户。北部新区、经开区、高新区、西永微电子产业园、长寿化工园和特色工业园区工业产值占全市工业的比重达到50%。消费需求持续增强，社会消费品零售总额比2002年增长94.6%。旅游总收入翻了一番。房地产业稳定发展。现代物流、会展、文化创意产业方兴未艾。 实施中长期科学和技术发展规划纲要。市应用技术研
14、究院建成，市农业科学院、质量计量检测研究院加快建设，国家重点实验室和工程技术研究中心增加到11个。推动大学城和西永微电子产业园互动发展。取得家蚕功能基因组研究、混合动力汽车、2兆瓦风力发电机组等一批重大科技成果。五年专业技术人才增长15.2%，引进外国专家1.1万人次。获得发明专利授权1050件。 2、基础设施建设提速，城乡面貌焕然一新。重庆市城乡总体规划（2007-2020年）获得国务院批准。城镇化率由2002年的39.9%提高到48.3%。城乡交通条件明显改善，实现了“8小时重庆”和“半小时主城”目标。建成渝万、渝邻、渝黔、渝遂、垫忠、界水等高速公路，通车总里程突破1000公里。新建和改建
15、地方干线公路2500公里，新建和改造农村公路3万多公里。建成渝怀铁路和遂渝铁路。新增港口货物吞吐能力2000万吨。江北国际机场旅客吞吐量突破1000万人次，跻身全国大型枢纽机场之列；万州机场建成运行。信息基础设施和应用水平领先西部。五年新增电力装机容量467万千瓦，提前三年建成重庆电网500千伏“日”字型环网。新建跨长江、嘉陵江大桥16座，新增城市道路1487公里，主城区铺设改性沥青路面590万平方米，公交线网覆盖率达到75%，建成西部地区第一条城市轨道交通线。改造主城区危旧房789万平方米。全市新增城市绿地9011万平方米，主城区新建成公园41个。实施灯饰工程，山城夜景更加亮丽。 3、支农惠农政策力度加大，社会主义新农村建设扎实推进。比全国提前一年全部免除农业税及其附加。五年市级财政累计对“三农”投入663亿元。新农村建设“千村推进、百村示范”工程进展良好，实施“三百工程”取得新成效。耕种收综合机械化水平提高
