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1、库车东盛名吃城建设项目可行性研究报告（代项目建议书）库车东盛名吃城建设项目可行性研究报告（代项目建议书）新疆雄达投资有限公司工程名称：库车东盛名吃城建设项目可行性研究报告（代项目建议书）目 录1、总 论51.1项目概况51.2项目简介61.3编制依据71.4投资与资金来源81.5指导思想及建设目标81.6项目效益91.7项目存在的问题及建议92、项目背景及建设的必要性102.1项目背景102.2项目建设的必要性102.3项目建设的可行性123、规模确定143.1商业街现状143.2存在问题143.3规模确定143.4小城镇“商业街”功能153.5未来的“商业街”建设目标154、场址选择及建设条
2、件174.1场址选择174.2建设条件185、建设方案225.1设计指导思想225.2设计原则225.3总平面布置225.4建设方案比选235.5项目建设内容245.6工程建设方案245.7公用工程技术方案256、消 防286.1室外消防设计286.2室内消防设计287、环境保护297.1施工中的环境保护297.2运营期间环境保护298、节 能318.1设计依据318.2节能措施319、项目管理339.1组织管理339.2资金管理339.3质量管理349.4招投标管理349.5建设项目进度安排3510、组织机构、人力资源配置3710.1组织机构3710.2人力资源配置3711、投资估算及资金筹
3、措3811.1投资估算3811.2资金筹措3911.3投资计划4012、效益分析4112.1经济效益分析4112.2社会效益分析4312.3环境效益分析4313、结论43附件：1、编制可行性研究报告（代项目建议书）委托书2、建设单位自筹资金承诺书3、建设项目选址意见书4、建设项目水电暖配套协议书附表：1、销售收入及税金计算表12-12、总成本费用估算表12-23、损益表12-34、财务现金流量表12-45、库车东盛名吃城建设项目6、“东盛名吃城”平面规划布置图7、东盛名吃城商业用房方案图1、总 论1.1项目概况1.1.1项目名称东盛名吃城建设项目1.1.2项目建设地点阿克苏地区库车县城区1.1
4、.3项目建设单位及法人代表项目建设单位：新疆雄达投资有限公司法人代表：1.1.4建设项目规划及项目建设内容（1）建设项目规划根据库车总体规划，该地块为居住、饮食、文化、娱乐、休闲一体的商业街区，按照这个指导精神进行了详细规划，迎天山路规划住宅，沿东站路及整个地块规划了整体商业街区，集饮食、文化、娱乐、休闲等各种生活消费功能齐全的商业服务模式且配套设施完善。基本实现购物、餐饮服务、文化、娱乐、休闲为一体的综合消费功能。（2）建设项目内容及投资新规划名吃城居住用房18900平方米，投资3024万元。商业用房62625平方米，投资13777.5万元（按每平米2200元包括建筑主体、内外装修、中央空调
5、、采暖等）道路、绿化、给排水、供电、照明、供热、消防、城市配套费等各项间接费用（500元/平米）4076.25万元。合计项目总投资20877.75万元。（3）建设项目实施计划项目实施商业、居住两部分进行，商业用房 (2012年6月-2012年11月):建设商业用房及室外配套工程。商业项目投资17853.75万元。居住用房 (2012年8月-2013年11月):建设居住房18900平方米，投资3024万元。1.2项目简介该项目区块位于阿克苏地区库车县城区内，东临龙泽苑小区该小区集居住、饮食为一体，临街餐饮店数十家。南面对库车国际大酒店该酒店为库车县较大酒店之一，南距库车县二中仅几百米。是库车县政
6、治、经济、文化、交通中心。近年来，库车县高度重视城区建设的规划及实施。该项目根据现代社会消费思想定位，集居住、餐饮、文化、娱乐、休闲等多种生活消费功能于一体，迎合了现代时尚消费理念。我公司认为该项目具有良好的投资收益环境。按库车县规划指导思想确定了投资方向，为库车县人民创造一个全新的生活消费方式，投资建设集居住、餐饮、文化、娱乐、休闲等多种消费方式并存的消费空间。1.3编制依据（1）库车县总体规划图。（2）国家颁布的有关建筑设计规范和设计文件编制深度（3）委托单位提供的其他有关资料。1.4投资与资金来源1.4.1总投资项目总投资20877.75万元。，全部为固定资产投资。1.4.2资金来源项目
7、资金主要来源：自筹1.5指导思想及建设目标以便民、利民、为民和满足居民现代综合消费理念为目标，遵循科学规划、合理布局、因地制宜、市场运作为主的原则，按步、分区、有序地推进库车县“名吃城”建设。形成满足生活消费需求的多种消费功能于一体的综合消费服务网络，实现居民在该商业区内购物、餐饮、文化、娱乐、休闲等多种生活功能完善的一站式消费需求。1.6项目效益1.6.1经济效益项目实施以后，经营收入主要来自商业房销售。商业面积62625平米（售价按每平米均价0.6万元）商业销售额37575万元，住宅18900平米（按每平米0.3万元）住宅销售额5670万元，建设成本： 房屋建筑：居住用房18900平方米，
8、投资3024万元，商业用房62625平方米，投资13777.5万元（按每平米2200元包括建筑主体、内外装修、中央空调、采暖等） 道路、绿化、给排水、供电、照明、供热、消防、城市配套费等各项间接费用（500元/平米）4076.25万元。合计项目总投资20877.75万元。 土地出让金3千万元 拆迁补偿费城市配套费（按每平米80 面积81525平方米）652.2万元管理费 税收利润20877.75万元年税金及附加3.59万元；税后：项目全部投资的财务内部收益率：12.37%；投资回收期6.27年；财务净现值为4.37万元，大于零。从财务上讲项目是可行的。1.6.2社会效益项目实施后，社区商业设施
9、完备、业态齐全、商业网点较多、网点布局便于社区居民消费，商业服务质量、技能水平较高，满足社区居民的商业需求。1.7项目存在的问题及建议（1）该市场项目的建设必须与库车县建设的发展规划和环境建设要求同步，做到有计划、有重点实现建设任务；（2）为保证市场的繁荣，结合当地经济发展水平，做到多功能规模化规范化商业模式奠定基础。2、项目建设的必要性2.1项目建设的必要性2.1.1项目建设实现繁荣商业，带动就业具有重要意义 “名吃城”是扩大城镇居民消费的有效途径，是坚持以人为本，满足居民综合服务的迫切需要，是多种商业流通的主要渠道，具有提供购物、餐饮、文化、娱乐、休闲等多种生活功能完善的一站式消费需求。“
10、名吃城”的项目实施可带动库车县的商业水平的提升和增加库车县的就业率，“名吃城”在管理上将实施现代的标准化、规范化管理模式，打造成一个功能多样、消费便捷、经济的交易环境。2.1.2项目建设进而发挥标准化市场的示范和辐射作用具有重要意义拟建项目的建设，将全面创新，设施完善，优化服务，规范经营；开拓市场、扩大经营区域、扩大就业、服务社会、提高商业竞争能力、占领市场制高点，项目建设十分迫切，非常必要。2.1.3提高消费者生活质量的需要建设好此项目，可以为广大群众提供多元化的就业机会，企业增收，而且有利于促进购物、餐饮、文化、娱乐、休闲等多种生活功能的互动。有利于库车县的建设发展，有利于吸引更多的人将目
11、光聚焦库车县来，因此建设此项目十分必要的。2.2项目建设的可行性2.2.1政策优势本项目的建设是符合国家政策和投资方向的。2.2.2区位优势该项目区块位于阿克苏地区库车县城区内，东临龙泽苑小区该小区集居住、饮食为一体，临街餐饮店数十家。南面对库车国际大酒店该酒店为库车县较大酒店之一，南距库车县二中仅几百米。是库车县政治、经济、文化、交通中心。近年来，库车县高度重视城区建设的规划及实施。该项目根据现代社会消费思想定位，集居住、餐饮、文化、娱乐、休闲等多种生活消费功能于一体，迎合了现代时尚消费理念。我公司认为该项目具有良好的投资收益环境。按库车县规划指导思想确定了投资方向，为库车县人民创造一个全新
12、的生活消费方式，投资建设集居住、餐饮、文化、娱乐、休闲等多种消费方式并存的消费空间。2.2.3资源优势本项目的建设及运营，所需水源、电力、交通、通讯等基础条件均便捷优越。2.2.4商流优势库车县是历史形成的区域性商贸和物资集散中心，为历代“商家必争之地”。近年来，商业服务设施不断完善，市场交易量年年递增，商业流通高速发展。随着城市的发展，人口将不断增长，对现代新型商业模式的需求日益迫切。因此打造一个购物、餐饮、文化、娱乐、休闲等多种消费方式并存的消费空间是当务之急，也是库车县经济发展的客观要求。3、规模确定3.1商业街现状该区域位置目前现状是一些散乱脏差的老旧房屋，严重影响城区观感，和周边的建
13、筑形成鲜明的对比。3.2存在问题区域内散乱脏差小摊小贩遍布，时常发生交通堵塞，商业交易无序严重影响城区观感，环境不卫生，需要通过进一步的整合改造。3.3规模确定依据规划“名吃城”新建房屋建筑面积81525平方米，其中商业建筑面积规模为62625平方米左右，商业居住建筑面积18900平方米。本项目 “名吃城”，集中设置沿街式商业服务网点,“名吃城”设施完备、功能齐全便于居民消费。商业服务质量、技能水平较高，满足居民的多种商业需求。3.4 “名吃城”功能根据居民的消费水平和生活需要“名吃城”具备以下基本服务功能：一是购物功能，超市、便利店、药店、服装等服务，主要为居民提供主、副食品和生活日用品；二
14、是餐饮服务功能，主要提供各种不同区域饮食文化早中晚餐、宴请宾客、快餐、订餐及送餐服务；三是文化服务功能，主要提供文化课辅导中心、舞蹈培训中心等各类培训中心；四是娱乐服务功能，主要提供KTV、电玩城等服务；五是休闲服务功能，主要提供咖啡屋、健身中心、茶饮中心、洗浴中心、医疗保健、美容美发店等服务。3.5未来的“商业街”建设目标一是鼓励有实力的商业服务企业加盟名吃城。二是根据功能划分经营区域使各种功能经营明确、规范、有序、易于管理。三是促进就业积极引导失业和待业人员加入到名吃城的经营、服务、劳务、管理中来。把就业与促进商业经济发展有机结合起来。4.1场址选择4.1.1场址选择原则库车县“名吃城”建
15、设场址方案的确定、选择上遵循以下原则进行：（1）符合库车县总体规划（2）有利于市场人流、货流集散，确保内外交通顺畅安全，并于城区公共设施联系方便，互不干扰（3）满足使用功能，兼顾项目区远期发展，能满足远期发展的需要（4）综合考虑日照、采光、消防、配套建设及管理要求，创造方便、舒心、安全的消费环境（5）充分考虑社会、经济、环境三方面的综合效益4.1场址选择方案4.1.2场址选择方案选择库车县“名吃城”场址的选择，依据库车县总体规划，场址位于商业建设用地。该方案的优点：（1）位置集中，方便交易，利于管理（2）位置利于集散、安全，远离污染源（3）新建项目布局合理（4）地域优势显著 “名吃城”项目拟建于库车县，本场地主入口位于库车县主干道东站路，该项目一期工程用地为规划建设商业用地。有部分老旧房屋拆迁，基地
