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1、房地产项目开发程序和业务流程 一、我我国现行的房房地产建设程程序（四大阶阶段、十个过过程）阶段程 序需准备的资料行政管理部门备注项目前期阶段项目建议书（申申请报告）提出项目建设的的必要性和依依据、拟建规规模和地点、资资源、条件、投投资估算和资资金筹措、建建设进度安排排、效应分析析。发改委（计划局局）以计划管管理为主；规规划、土地、环环保、水利、林林业、旅游等部门参参与选址；经济、计计划、建设等等部门参与初初步设计和方方案审批。项目选址方案项目核准或备案案资料：申请报告、城市市规划意见、用用地预审意见见、环境影响响评价、水土土保持方案、占占用林地审核核、矿藏压覆覆评估等营营业执照。设计任务书、投
2、投资计划初步设计（建设设方案）项目准备阶段施工图设计、图图纸审查办土地使用证：土地出让合合同、交费证证明等；办规划许可证：申请报告和和发改委批文文、用地规划划许可证、土土地证、已审审批规划图和和建筑设计图图；办施工许可证：土地证、规规划许可证、招招标确定施工工队、施工图图审查证明、质质量安全监督督手续等。 建委（建设局局）项目征地、报建建、招标土地、环保、消防、人防、规划、建设等行政管理部门项目施工阶段组织施工（安全全、监理）质量监督记录、分分项（分阶段段）工程质检检报告、隐蔽蔽工程验收记记录等。建设局项目竣工验收阶段验收、结算、备备案验收备案资料：验收备案表表、竣工验收收报告、验收收原始文件
3、、质质量检测证明明，规划、消消防、环保验验收证明、质质量保修书。建设、规划、消防、环保等行政管理部门资料整理归档建设档案馆内部资料室产权登记、物业业管理办产权证资料：土地使用权权证、规划许许可证、施工工许可证、竣竣工验收资料料、面积测绘绘成果、消防防和环保验收收证明等。房地产管理局 二、 房地产公司项目目开发的内部部工作流程节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明土地获取阶段土地信息收集地块现状图落实地块具体位位置及周边情情况项目部规划设计条件落实规划条件，了了解限制性条条件项目部现场踏勘对地块现状、地地质条件、是是否有地下埋埋藏物等影响响开发的因素
4、素详细了解项目部研发部工程部了解周边配套情情况了解地块周遍的的商业、教育育、交通等情情况项目部了解未来发展规规划了解地块所属区区域的规划，对对以后项目开开发的影响和和支撑项目部研发部土地价值初判了解地块的上市市方式和土地地款同土地所有方进进行接触，了了解土地出让让方式和土地地款，以及能能否调整项目部了解项目开发成成本了解当地的建安安成本、政府府收费项目和和具体情况项目部了解当地的房地地产市场状况况产品形式、开发发周期的安排排项目部销售部土地价值深判可行性研究报告告现状图（四至电电子文件）项目部市场深度调研销售部：参与市市场调查，进进行地块周边边及辐射范围围内的客户分分析、产品分分析、市场竞竞争
5、分析等；研发部：负责责协助进行区区域市场调研研。项目部销售部研发部项目最终定位根据以往及周边边项目成交客客户分析和产产品分析等，对对项目定位、客客户定位、产产品定位等，提提出策略性建建议。研发部销售部项目部工程部成本测算：针对对多个方案进进行初步成本本测算、利润润率分析及比比选进行项目开发的的方案设计和和成本测算。研发部成 本控制部项目部销售部工程部开发周期及付款款计划各部门会同研讨讨：根据土地地的开工条件件、市场情况况，共同制定定开发节奏。项目方案确定总经理各部门现金流测算财务部各部门节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明土地获取阶段寻找合作资金
6、项目招商报告（前期阶段）区域宏微观市场场研究项目招商文本中中盈利能力分分析明确合作伙伴、寻寻找合作方式式（招商阶段）项目商业策划书书制定项目财务数数据项目部财务部合作伙伴确定制定合作方式、投投资回报方式式、草拟合同同财务总监项目部财务部合作方案确定合作细节确定项目引资（商业计划书）签署战略合作协协议行政办：协议盖盖章，存档。财务总监项目部上报Lionfful公司合作实施（实施阶段）合作公司成立及及相关手续办办理财务部：协助办办理股权、增增资等相关财财务问题；行行政办：工商商局办理公司司注册。副总经理项目部财务部行政办投标摘牌投方案标项目方案确定投经济标确定土地上限拍卖竞争对手分析、确确定土地上
7、限限、价格敏感感性分析、制制定拍卖战术术摘牌竞争对手分析、确确定土地上限限、价格敏感感性分析、制制定出价战术术获取土地签订土地出让合合同确定用地图、桩桩点坐标、用用地条件交纳土地款、契契税、交易费费等行政办法务：合合同条款的草草拟和完善；财务部：提供供资金。总经理项目部财务部用地规划许可证 准备材料，办证证提交土地出让合合同和土地出出让金、交易易费等交费证证明行政办：提供土土地出让合同同；财务部：提供资资金缴纳出让让金、交易费费。项目部财务部行政办土地确权企业投资项目备备案办理房地产开发发资质预审表表委托工程咨询资资格机构编制制项目申请报告告研发部：协助提提供相关项目目资料项目部研发部向项目备
8、案机关关提交申请报报告项目部建设用地规划许许可证原地上物土地证证登报声明（原有土地证作作废）土地补偿费（原户主需交纳纳的土地使用用费）土地出让合同资料室：提供土土地出让合同同、付款凭证证及相关图纸纸核定土地边界核定用地图、核核定用地相关关图、规划地地界坐标图交费证明缴纳土地费用1:500现状状地形图需准备3份详规研发：委托设计计详规节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明土地获取阶段办 理土地证土地出让合同交费证明缴纳土地费用建设用地规划许许可证地籍图4份（薄膜图）土地登记申请书书土地确权来源证证明文件土地权人证明材材料申请人主体资格格证明、法人人代
9、表证明或或个人身份证证明行政部：提供企企业相关证明明资料。规划设计阶段区域市场调研房地产市场调查查项目所在地房地地产市场的总总体供求现状状、价格水平平等对项目区域内及及周边进行市市场分析、客客户需求分析析、产品分析析、已成交客客户分析、竞竞争楼盘分析析等研发部销售部项目部竞争性楼盘调查查项目周边竞争性性楼盘详细调调查项目所在商圈或或临近商圈现现状调研（商业部分）项目周边商圈主主要商业业态态分布状况、经经营状况、经经营特点、预预期发展方向向等针对重点商家，进进行专向访谈谈，同时组织织相关专业人人士进行专业业论证。商 业运营部研发部销售部项目部同期操作商业地地产项目调查查（商业部分）竞争项目开发规
10、规模、定位种种类、操作方方式、开发周周期等；提取取数据库相关关数据进行重重点分析、竞竞争项目实地地调研了解相相关信息重点访谈了解重重点商家对竞竞争项目的相相关看法、同同时了解投资资客户对竞争争项目的投资资意向。项目定位公建部分拟选业业态种类确定定、所选业态态数量确定通过行业发展分分析、消费需需求分析，确确定可开发公公建部分业态态种类。结合合市场相关类类型物业供求求状况，确定定所选业态开开发数量商业运营部：配配合完成公建建部分业态选选择与数量确确定研发部商 业运营部销售部市场定位客户定位产品定位价格定位依据控规指标，提提出产品类型型建议，完成成项目定位工工作 商业运营部：配配合完成公建建类配套定
11、位位总经理各部门经济测算逐步细化成本测测算及利润率率分析，进行行现金流测算算财务总监各部门项目发展报告开发计划： 研发、销售售：根据宗地地状况、市场场条件和公司司回款要求，初初步制定土地地开发计划和和销售计划； 研发、商业业：结合市场场现状完成项项目公建部分分开发不同业业态产品开发发顺序建议； 工程：按营营销计划和工工程情况排定定工期。项目考核指标初初定： 组织讨论，初初步拟定的项项目开发排期期和总体经济济指标要求及及各阶段经济济指标要求资金流： 工程：根据据工期制定工工程款支付计计划； 项目：制订订配套费及土土地款支付计计划。节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协
12、办部门大类小类说明规划设计阶段设计前期工作明确产品设计思思路根据区域市场内内客户需求状状况和在销楼楼盘热销产品品分析，对户户型设计、户户型配比、面面积区间、景景观规划、建建筑风格、配配套标准等规规划设计提出出改善性意见见。研发部销售部成 本控制部工程部商 业运营部设计院初步选择择明确设计单位选选择标准，了了解相关设计计院的价格行行情。必要时，对设计计单位进行实实地考察制定设计组织计计划方案设计组织方案、规划设计计院选择与合合同签订法务：合同文本本审核成本：设计费费用审核设计任务书与相相关技术指标标初订制订规划、景观观及建筑单体体的设计任务务书、交工标标准，及规划划指标、环境境指标的初订订研发：依据建筑筑规划、景观观规划及交工工标准初步确确定建安、环环境等成本指指标；工程：参与制制定交工标准准，对主要部部位做法、结结构方案、设设备方案等提提出建设性意意见。
