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1、多元房地产法律制度魏耀荣 原全国常委会法工委咨询 关键词: 建筑物区分所有权/物权法/权利内容提要: 本文在世界范围内对多元房地产物权的概念和权利范围进展了比拟研究在此根底上对我国?物权法?中多元房地产的物权概念和权利范围以及专有局部和共有局部的界定和划分进展了考察认为?物权法?就多元房地产物权的内涵和覆盖范围以及专有局部和共有局部的界定和划分所作的规定尚有可进一步讨之处。我国城居民的住房形式主要是多层建筑物和由多栋多层建筑物组成的住宅区自然也包括由多栋单独别墅或联排别墅组成的住宅区以及由别墅和多层建筑物混合组成的住宅区。、加拿大、的普通法称此类房地产为多元房地产 1(Multi-unit D
2、evelopmentMUD,亦可称多单元房地产)。法律界还称之为共有权益房地产 2(mon Interest Development, CID)。为研讨相关的法律制度笔者在本文中采用多元房地产的称谓。多元房地产的产生和开展历经长远在古巴比伦曾见雏形经欧洲中世纪的缓步增长到上世纪特别是下半叶大多数的大中城都出现急剧的以致性的开展。由此种新型房地产派生出的财产权是一种权利客体多元化、权利主体多边化的新型物权。由此种新型房地产引发出的法律关系是一种复合型、多层次和多重化的新型法律关系较早时的普通法和民均鲜有涉及。一种与多元房地产的特征相适应的新型法律制度发轫于18法国民的第6条。经假设干代法律人的不
3、懈努力到上世纪后已在很多较兴旺和地区陆续面世其形式多为单行成文法或在民中新辟专章。一些先行者的此种法律屡屡修改创新与时俱进几近完备成熟。他们的居民社区秩序良好理有序人们相处和谐罕有纠纷足显其法律的必要性和优良效果。我国?物权法?业主的建筑物区分所有权一章(第六章)的制订出台构建了多元房地产法律制度的根本框架对调整城社区的多边法律关系和保护城居民的财产权益已初步显现其重要的作用和良好的效果。但从公布施行一年多的情况来看此项新的法律制度尚有待进一步完善尚有疑难课题未获尚存模糊地带有待厘清。国庆节间笔者曾发表?建筑物区分所有权制度的讨和商榷?一文。两年来笔者又作了一些进一步的比拟研究和实地观察再趁国
4、庆节间书就此文。一、多元房地产物权的概念和权利范围如何使多元房地产物权的概念与其客体相适应、相吻合如何使法律规定的权利范围可以对其权利客体包容无余和无隙覆盖?也就是说如何使法定的权利范围可以覆盖多元房地产的三维边界以内的全部建筑物、设施和土地?通俗地说如何做到使法定的权利范围可以横向到边纵向朝上到顶往下见底?这是笔者试图着意讨的课题之一。笔者感到?物权法?此种多元房地产的物权概念和权利范围的规定尚有可进一步斟酌讨的余地。第一?物权法?采用建筑物区分所有权的概念从字面上看这意味着此种物权的客体只是建筑物未包括地基也未纳入住宅区内除建筑物以外的其他共有局部特别是缺失作为房地产根底的土地使用权显得名
5、不副实。第二第六章第七十三条和第七十四条又采用了“建筑区划的概念并规定建筑区划内除建筑物以外的道路、绿地其他公共场所、公用设施和物业效劳用房以及占用道路或者其他场地形成的车位除作一定的排除外均属于业主共有。这应是以概括和列举相结合的作出对权利范围的界定从而使业主的权利范围从建筑物扩及住宅区的其他部位但失于概括不全列举未尽且有模糊而不确定之处可能导致法律适用和法律解释上的困难。就“建筑区划一词而言似乎应为与住宅区横向范围相一致的概念但由于缺少定义使其因不具有明晰无误和不容争议确实定性而处于模糊状态有待厘清。由于土地使用权未被纳入权利范围业主不拥有土地使用权那就只有将道路、绿地、场所、场地、车位等
6、视为附着物方可规定为业主共有这似乎与法理和常理不符。为研究多元房地产法律制度笔者阅读了、加拿大、魁北克、和的相关立法例愿在此作扼要评述以供研究参考。这六个和地区的相关法律制度大体上可以分为以下两种形式：第一共有权制度或区分共有权制度(1)属于普通法系的、加拿大和采用了根本相似的共有权制度即将多元房地产所有权人的权利称之为共有权(Ownership in mon or Co-ownership)权利主体那么称为共有权人(Co-owner)。在这方面没有联邦立法但各州都无一例外地制定了单行成文法称之为公寓法(Condominium Act)几十年来频繁修改有些州已采用列有消费者保护一章的被称为第二
7、代的公寓法。各州的法大同小异但由统一州法会(NCCUSL)制订提供的1980年?统一公寓法? 3(Uniform Condominium Act UCA)1994年?统一共有权益法? 4(Uniform mon Interest Ownership Act, UCIOA)及?新公寓法? 5(New Condominium ActNCA),可能更具代表性更能反映其开展。对Condominium一词的布莱克法律词典解释为“与别人的共同所有权 6(Ownership in mon with others)即共有权。?统一公寓法? 7在定义一章那么称“公寓(大厦)是指假设干局部被赋予单独所有权而其余局
8、部被赋予仅由前述局部所有权人享有的共有权的房地产(“Condominiummeans real estateportions of whi are designated for separate ownership and the remainder of whi is designated for mon ownership solely by the owners of those portions)。 ?新公寓法?在其中称Condominium为“房地产所有权的分享形式(Shared form of real estate ownership),并称其目的为制定“一部土地和建筑物分享所有
9、权的现代法律 8(A modern law of shared ownership of land and buildings)。?新公寓法?的适用范围既包括多座公寓大厦(multicondominium)相当于我们的住宅区也包括具有分享福利健身设施的成排房屋和有门社区(Row houses and gated munity with shared amenities)有门社区是在出入口设置以码控制的自动开启大门的社区。这种成排房屋和有门社区通常由政公共设施直接提供水、电、气、排水、排污、通信等方面的供给和效劳又同时自建自备俱乐部、网球场、泳池、烧烤房、花园、绿地等分享福利健身设施。从以上可以
10、看出房地产法律的调整范围涵盖多种形式的多元房地产并将土地和建筑物视为多元房地产不可分割的客体在整体上赋予共有权又进一步称为分享的所有权似乎共有权与分享所有权并无本质区别权利范围那么覆盖任何工程的全部土地和建筑物。加拿大(不包括魁北克)和的多元房地产法律制度与大同小异。加拿大各都制订有与极为相似的公寓法。就多元房地产采用了一个与的Condominium相对应的称谓即Multi storey Building(多层楼宇)并将四栋以下和五栋以上多层楼宇作了区分五栋多层楼宇的房地产工程相当于我们的住宅区。按普通法的土地制度土地与房屋作为权利客体合而为一(大陆法称为一个物)权利主体亦合而为一。房地产开发
11、商从批租获得的土地属于租赁权(Tenancy,租权)多层楼宇业主的权利那么为共同租赁权(Co-tenancy)。但批租土地的限为75年、99年或999年且允许续故在学理上和实务上均认为共同租赁权(Co-tenancy)等于共同所有权(Co-ownership)多层楼宇业主均拥有共有权。他们制订了调整多层楼宇法律关系的多部单行成文法包括适用于五栋以上多层楼宇的特别规那么。实际上是通过一项特别制度来调整和此种法律关系即在业主(共有权人)进入多层楼宇以前必须由业主、开发商和物业理人共同签订一项楼宇公契 9(Deed of Mutual Covenants, DMC)作为调整三方之间和业主之间权利义务
12、关系的性地政署、律师会和房屋会共同制订发布楼宇公契示范文本作为各方遵守的指导性。由于的房地产交易均须由律师代理进展甚至交易双方可由同一律师代理律师会还制订?楼宇公契草拟指引?以房地产律师的行为。(2)魁北克民多元房地产的法律概念那么具有更强的概括性和更宽的适用范围称之为不动产区分共有权 10(Divided Co-ownership of Immovables)。他们在物权编的所有权特别形式这一局部列有非区分共有权和不动产区分共有权两章并在010条开宗明义地规定“共有权人的所有权不伴随财产的实物区分的称为非区分共有权(Undivided Co-ownership);“共有权人的所有权在共有权人
13、之间按比例地划分为单元每个单元包含一个在实物上区分的私人局部(Private portion)和共同局部(mon Portions)中的一个份额此种共有权称为区分共有权(Divided Co-ownership)。然后在038条规定“不动产所有权被区分为由一人或数人拥有的单元那么为不动产区分共有权。由此看出魁北克有其独特的观念和做法即对共有不动产中做出实物区分的局部称为区分共有而对不作实物区分的局部称为非区分共有整个共有不动产的所有权那么称不动产区分共有权。按魁北克法律的根本原那么所称不动产自然包括土地和附着物即一宗土地及其全部附着物;作为区分共有权客体的不动产应为一个物而每个私人局部并非一个
14、的物。有趣的是他们所称的单元原文为Fraction这个Fraction是分数的同义词故可解释为每个共有权人拥有整个不动产的一个分数这个分数即为每个私人局部的价值同全部私人局部总价值的比例而每个共有权人在共同局部中的份额亦根据这个比例推出。这个比例也代表每个共有权人的表决权也是共有权人分担费用和分取收益的。第二区分所有权制度和在这方面的法律被视为具有典型意义且为我国学者称道赞赏和多所借鉴的立法例。他们均采用区分所有权的概念但含义有广狭之别。(1)于1995年制订并于1月修正公布的?公寓大厦理?为区分所有权制度设立两个核心条款。其第一条开宗明义地规定公寓大厦是指“得区分为数局部之建筑物及其基地 1
15、1;区分所有那么“指数人区分一建筑物而各有其专有局部并就其共用局部按其应有局部有所有权 12。按此规定区分所有权应可理解为由专有局部所有权和共用局部持份权组成。同时第九条又规定“各区分所有权人按其共有之应有局部比例对建筑物之共用局部及其基地有使用收益之权。这又说明区分所有权人还有基地使用权。在笔者看来此处之所以只规定区分所有权人拥有基地使用权可能是因为公寓大厦开发者可以是土地所有权人也可以是地上权人;假如开发者为地上权人那么区分所有权人只能按应有局部比例享有基地使用权。而学者谢在全教授那么认为区分所有权人就基地享有的权利可以称为准共有权。还须特别提到?公寓大厦理?第五十三条规定“多数各自使用之
16、建筑物、公寓大厦其共同设施之使用与理具有整体不可分性之集居地区者其理及组织准用本之规定。此处所称各自使用之建筑物相当于我们所称的别墅公寓大厦相当于我们的多层建筑物集居地区相当于我们的住宅小区。可见的?公寓大厦理?确为一部颇为完善的足以适用于不同形式的多元房地产的法律。(2)于1962年制订的?建筑物区分所有法?所设立的多元房地产法律制度几乎同其他许多和地区都不一致。该法所设计的建筑物和住宅区的区分所有权人和所有权人的权利(住宅区别墅业主被称为所有权人而非区分所有权人)不是一项单一的权利而是以区分所有权为主干的组合型权利。通览?建筑物区分所有法?以后可以看出所称区分所有权以建筑物的专有局部为客体但区分所有权人并非只享有区分所有权还同时就建筑物的共用局部享有持份权就建筑物占地享有占地利用权而占地利用权那么可以是所有权或其他权利。就住宅区而言区分
