《项目策划报告》word版

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1、项目策划报告一、武汉市场概述1、华中重镇武汉武汉位于中国湖北省中部，江汉平原东部，长江中游与汉水交汇处。长江与汉水将武汉分为汉口、汉阳、武昌三部分， 统称武汉三镇。区内以平原为主， 丘陵为辅。市内湖泊塘堰众多。武汉市国土面积8467.11平方公里， 为全省土地总面积的4.6%.武汉总属江汉平原，大部分地区在海拔50米以内平原部分， 湖泊众多 地势低平， 水域面积为2187平方公里， 占市域面积的25.8%.。2001年，人口增长速度保持平稳。年末全市总人口756.5万人， 比上年末增长0.97%。人口出生率8.14，人口死亡率5.67, 自然增长率2.47, 净迁移率7.29.武汉现辖江岸、江

2、汉、桥口、汉阳、武昌、青山、洪山、蔡甸、江夏、东西湖、汉南11个城区，黄陂、新洲2个郊区。武汉是国家经济与社会发展计划单列市之一，历史文化名城。全市总人口756.5万，以江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区五区为人口高密度区。而这五区又集中在武汉市中心区域。 五区总面积为全市的3.9%, 而人口却为全市的38.23%.武汉市目前人均居住面积9平方米(建筑面积19平方米),到2015年人均居住建筑面积应达到32平方米。住宅成套率达到95%,按照常住人口年增长56万计算(城区增长3万人)的控制规模,城区常住人口将由2000年的365万人达到2015年的444万人,新增人口75万。如按现有人口补充

3、量和新增人口需求量测算,今后住宅开发年均增长556万平方米才能满足市场需求。2、武汉市宏观经济武汉市国民经济自“八五”以来，尤其是1992年5月中央批准武汉对外开放后，进入加速发展时期。截止2001年，武汉国内生产总值已连续11年保持两位数增长，其中19911995年平均增长15.9%，1996-2000年平均增长12.96%，2001年继续保持12%的增长。2002年上半年GDP增长11.7%，预计2002年和2003年仍然可以稳住两位数增长。武汉市计委在编制“九五”和2010年发展规划进行分析预测时，通观当时经济发展大势认为，世界经济发展重心“西渐东移”，国内经济发展“东渐西进”、“南渐北

4、上”，武汉的坐标正处在“承东启西”、“迎南接北”的战略支点，中国经济高速发展的第三个增长极（第一个是珠江三角洲，第二个是以浦东为核心的长江三角洲）当以武汉为轴心的长江中游地区莫属。武汉市2002年整体经济平稳增长。完成GDP1510亿元左右，保持12%的增长；其中第一产业增加值89.3亿元，同比增长5%，增速较上年略有回落；第二产业增加值666.7亿元，增长12%；第三产业增加值达到754亿元，增长12.9%，支撑作用进一步增强，对GDP的贡献率近50%。三次产业结构比为6：44：50（上年为6.3:44.1:49.6）。武汉市自1998年开始呈现出第三产业领先于第二产业发展态势，既标志着经济

5、结构高度化，又因为武汉特殊的区位优势和“交通、流通”的不断强化使然。工业增长尚属平稳，效益有所起伏。预计全年实现工业增加值比重4/5强，同比增长12%。投资增长仍是推动经济增长的主要动力。预计全年全社会固定资产投资达到569亿元左右，同比增长12%；其中基建投资184亿元，增长11.5%；技改投资127亿元，增长10%；房地产投资130亿元，增长12.5%。全年预计实际利用外资16亿美元左右，增长12%。财政、金融与经济总量同步稳健增长。预计全年全口径财政收入178亿元左右，增长18%，突破年度目标。其中，地方财政收入96.5亿元，增长12%；地方财政支出132亿元，增长10%。市场消费形势良

6、好。预计全年社会消费品零售总额完成774亿元，增长13%。预计2002年城镇居民人均可支配收入8181元，增长12%；农村居民人均纯收入3286元，增长6%。城镇居民食品、衣着类消费支出减缓，恩格尔系数在39%左右。武汉2003年展望。 国内生产总值增长11%，全社会固定资产投资增长11%，社会消费品零售总额增长12%，地方财政收入增长11%，实际利用外资增长12%，城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入分别增长10%和6%。二、武汉房地产市场供需分析2001年全市住宅建设投资100亿元，竣工600万平米，其中60集中在城乡接合部的三区五片，即汉口的后湖和金银湖片区, 总建筑规模约1777

7、万平米；武昌的南湖片区和东湖高新开发区片，总建筑规模约840万平米；汉阳的沌口片区(武汉经济技术开发区)，该片总规模约322万平米。今年，市场供应量仍将上升。从2000年起全市各区房地产开发投资量看，排名前4位的是江岸区、江汉区、武昌区、洪山区。2002年上半年武汉市房地产业发展情况良好，总体呈现稳步发展的态势。2002年上半年，全市房地产开发累计完成投资53.88亿元，同比增长10.08%;其中，商品住宅投资43.48亿元，同比增长10.15；投资比例高达80.69，同比提高4.3。（一）区域供需分析1、汉口地区:汉口地区主要集中在两大片：后湖片和金银湖片,其次就是新华下路.这三片住宅建设总

8、规模为1285万平方米,己建成262万平方米.今年住宅施工面积共计354.19万平方米,预计竣工面积可达191.53万平方米,共有20多家开发企业共同开发,预计总投资可达28.48亿元.1后湖片 后湖片有7家房地产公司从事开发建设,总规模540万平方米,规模较大的开发项目有安居公司的百步亭花园(110万平方米占地4000亩),新地置业公司的东方恒星园(占地1200亩),武房集团的佳园小区(12.1万平方米)等. 2001年东方恒星园第二期-东方花都以崭新形象隆重登场，揭开了后湖地区今年热潮的序幕. 后湖地区住宅平均价格为1620.80元/,除佳海华苑和东方花都超过2000元/,其余楼盘价格相对

9、较低,房屋经济适用.(注:本价格由亿房房产提供)2金银湖片 主要有6家开发企业从事开发建设,总规模约630万平方米,开发项目规模较大的有新世界康居公司常青花园(55万平方米占地4000亩),宏宇公司的碧海花园(18.6万平方米),海景公司的海景花园(17万平方米)等,武汉万科开发公司的万科四季花园也落户该地区, 其一期销售已近尾声，目前进入封盘阶段，相信重新开盘后会有更轰动的效应. 高尔夫城市花园和刚刚由香港沿海集团投资的丽水佳园等高档大盘也将带来新的冲击。 金银湖片区的最大特点是楼盘规模大,按照长江日报的统计,1000亩以上的楼盘占该地块总开发规模的29%,1000500亩地块占57%,50

10、0100亩的占14%.而且该地块的商品房价格一直上升,由2001年第三季度的1132.08元/上升到今年第一季度的1647.81元/.3新华下路片 该片有12家开发企业从事开发建设,总规模104.78万平方米,施工面积在5万平方米以上的有8家,主要有市统建办的阳光花园(13万平方米),新世界康居公司的新华家园(12.5万平方米),三江航天开发公司的航天花园(12万平方米),城开集团的丰竹园(11.78万平方米)以及威宝公司教师小区(8万平方米).2、武昌地区武昌地区主要集中在南湖片和东湖高新开发区以及武青在干道, 该地区共有50多家开发商建设,这三大片住宅建设总规模达1112万平方米,今年住宅

11、总施工面积538.83万平方米,预计竣工面积可达到255.44万平方米.1东湖高新开发区片. 该片有22家开发企业从事开发建设,住宅建设总规模291.77万平方米,施工面积在5万平方米以上的项目达18家之多.主要开发项目有城投公司的名都有花园(30万平方米)联合置业的丽岛花园(17万平方米)以及紫菘,当代等开发企业开发建设的学生公寓(共约31.1万平方米)宏宇公司的玉龙岛花园(15万平方米)等.2武青三干道片. 此片有24家开发企业从事开发建设,住宅建设总规模达389.87万平方米,目前己建成75.33万平方米,投资19.57亿元.其中施工面积在5万平方米以上的项目有15个,规模较大的有城开集

12、团和北斗公司代建的钢都花园(40万平方米),中大公司的鹤园小区(20万平方米),徐东集团的欧洲花园(15.67万平方米)以及怡迅公司的现代花园(11.4万平方米)等.3南湖片. 该片有10余家开发企业进行开发建设,住宅建设总规模约30.2万平方米,施工面积在5万平方米以上的企业有7家,开发项目较大的主要有宝安公司的南湖花园(30万平方米),湖北新大地公司的新大村家园(18.88万平方米),南湖置业的南湖中央花园(17.4万平方米)以及升升房地产公司的升升学生公寓(7.2万平方米)等. 南湖地区作为武昌最具影响力的住宅开发区域已初具规模，该区住宅非常注重环境开发,绿化率最低为34.30%,配套设

13、施相当齐全, 建筑风格各异，有美式、欧式、现代、江南古典、奥式、盛唐遗风。平均价格在16001800元/。3、汉阳地区:汉阳地区的住宅开发较为分散,共有20多家开发企业开发建设,成片开发建设的住宅主要集中在沌口经济开发区和墨水湖畔. 主要项目有城明集团代建的新江大学生公寓10万平方米,勤兴公司的锦绣豪园(5万平方米)等. 地处武汉三镇最不发达的汉阳区,地理位置较为偏远.2001年,在汉阳区房地产发展还相对缓慢的情况下,曾是一片荒芜的沌口经济开发区却异军突起,开发热潮急剧升温,其实,沌口经济开发区从功能上看是作为武汉市最大的现代工业生产基地来规划的,但其优美的环境与强劲的购买力却引发了房产热潮.

14、据亿房房产的统计数据来看,该地区的住宅项目环境好,绿化率高,绿化率在50%以上的项目竟占了总量的25%.住宅项目主要集中在沌阳大道以北区域,占87%,沌口大道以南的房地产项目仅占13%。2、区域客户需求分析面积：目前武汉市住宅市场供应上，住宅面积在100以下的占总量的4%；住宅面积在101120的占总量的35%；121140的占总量的42%；141160的占总量的5%；161180的占总量的10%；180的占总量的4%从以上统计可以看出，120140的住宅面积是武汉市住宅市场目前供应的主力。而100和140构成两个重要的分界点。购房总房款：购房者能承受多高的房价，房地产市场上最为关心的问题，根

15、据我们这次调查结果，购房者对购房总房款的承受能力如下：承受总房款在在20万以下的占33%、承受总房款在21-30万的占30.50%、承受总房款在31-40万的占24.50%、承受总房款在41-50万的占8%、承受总房款在50万以上的占4%。 以上调查统计结果显示，武汉市购房者所能承受的总房价大多在20万元至30万元之间，在这个区间内的比例占了总量的60%以上，可见这个价格是武汉市目前主要购买力的的承受范围。付款方式：被访者对购房时付款方式的选择结果为，一次性付款：17.33%；在建筑期内分期付款：24.75%；银行按揭：54.94%；其它方式：2.98%。从以上调查结果上看，武汉市居民购房时主

16、要采用的是银行按揭的方式，说明目前“贷款买房”的观念已逐渐深入武汉市民心中，在消费者经济承受能力不足的情况下，大多数人都会利用“贷款”的方式圆自己的住房梦。武汉市的“购房贷款”主要由住房公积金和银行商业贷款组成，在房地产项目的实际销售中，主要以各种形式的“按揭”为主，其它形式为辅。 2001年武汉家庭人口数量情况半数以上的被调查者都是“三口之家”，占被调查总数 55%；家庭人口为1人的仅占4%，家庭人口为5人以上的占10%，从家庭人口的构成上也可以反映出武汉市住宅需求以中小户型为主，单身公寓和适合“大家庭”居住的大户型的需求相对较小。2001年武汉居民职业情况比例对于中档楼盘的客户群的调查，职业构成中“公司职员”最多，占总数的31%，其次是选“