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1、如何设计畅销好卖的户型上一篇 / 下一篇 2008-08-19 08:57:33 查看( 420 ) / 评论( 0 ) / 评分( 0 / 0 ) 没有人否认，户型设计是楼盘销售成功的重要因素之一，好的房型已成为楼盘畅销的最有力卖点与实力聚焦。可以说，户型定位是否准确、户型设计是否科学合理是事关项目成败极为关键的因素。那么什么样的户型类别配置才能紧扣项目总体定位？什么样的户型功能布局才能最大程度满足消费者现在与将来的生活需求呢？户型需要策划户型是实现消费者居家生活的基本要素，是满足“舒适性”的首要前提，只有满足了消费者需求的设计技术才有意义，也只有满足了消费者的户型才能确保项目销售畅旺，因此
2、户型设计首先是市场问题，其次才是技术问题。可能永远都没有最好的户型，只有最适合某一特定项目所指称的某一类别消费者的户型。而要让户型能恰到好处地满足目标消费者的需求与潜在需求，不仅需要研究这一部分消费者的生活背景、消费心理、消费特征，而且需要充分考量项目所处的地理特征、景观环境、人文环境、项目的规划布局、小区内环境营造等一系列因素，让户型定位切合项目整体定位。而这一切，显然不是设计所能解决的问题而只能是项目策划人的工作，设计师应该是在项目策划人对户型类别配置、每户内功能配置的详细任务书的指导下开展工作才能设计出真正的“好户型”。户型策划的主要内容有以下几点:1、户型类别配置。想吸引所有消费者的项
3、目最终只能是所有消费者都吸引不到。因此户型策划的首要工作即是根据项目所处区位及周边总体环境，结合目标消费者定位，确定项目是以立体户型为主还是以平面户型为主？是以三房二厅二卫以上大户型为主还是以二房二厅一卫以下小户为主？一房、二房、三房、四房、五房、复（跃层）式等分别应占多少比例？2、户型面积设定。从目前的市场实况看，由于生活习惯、居住观念的不同，我国南北之间、东西之间消费者对户型面积的要求存在巨大差异。香港人通常将70做成三房，而北方地区二房的面积也大多超过100。就是同一城市，不同类别的消费者对面积的要求也大相径庭：有的认为三房应在100左右，有的希望三房能做到130以上甚至170；有的喜欢
4、70的二房，有的中意二房超过90那么具体到某一楼盘，每种户型类别的面积到底以多少为宜，显然需要精心策划。3、户型类别分布。如果单纯从设计角度看堪称优秀的户型就有可能沦为库存，其原因在于发展商会将它们放在错误的位置：面积大、总价高的户型却被放在临近路边噪声相当大的地方、或景观较差的地方、或朝北的方向、或南北向楼体中、或有西晒、或是底层位置最好的地方设置总价最高的户型、位置最差的地方设置总价最低的户型。违背了各类户型在项目中位置分布的基本原则，收获的就可能是积压或低价低利润。4、户型功能配置。几个卫生间？几个阳台？厨房是开放式还是传统的封闭式？要不要工人（保姆）房？要不要设置一个杂物间？要不要设飘
5、（凸）窗？等等问题也应站在市场角度、从项目整体定位的高度来审视而不应由设计师依据站在技术角度、单纯从建筑结构出发。好户型的标准好房型是消费者和开发商开发共同追求的目标。好户型，也许没有统一的标准，但好户型应该能充分尊重人们居家生活天伦本质、亲情本质的户型;是能带给人们身体的、心理的舒适享受的户型;能满足现在与未来生活变化的需要的户型;是与室外自然、人文环境协调且将好环境引入室内的户型;是能最充分考虑建筑材料与环保的户型。“好房型”的设计既要符合买家需求，顺应其所在区域的地理位置及人们的文化背景、生活习惯、经济发展水平等需求，又要体现出舒适性、合理性、私密性、经济性和美观性。唯有如此，才能使楼盘
6、在楼市海洋中脱颖而出。房型设计应遵循“以人为本”的指导思想与设计宗旨，住宅是人们在繁重的工作学习之后提供的一个放松；休闲、温馨的私密休息场所，使人们回归后获得生活上的适逸和心理上的舒展，有归属感和安全感。具体来讲，好房型设计要体现五大特性。好房型特性一：规范性房型的规范性是物业永恒的基础、设计和主旋律。国家对于房型的规范设计要求日益提高，无论是大小房均有严格的采用要求。如层高问题，也有市场约定，再如管线安排，业内有详细规定。好的房型首先要合乎规范性。而出在市场上的不少物业依旧有随意设计的迹象，不少发展商把物业设计交付给一个人操作，背离了房型设计规范性要求。这种现象在高层住宅设计中尤为突出。其主
7、要表现为不少房型依旧存在严重采光不足，日照不足，甚至出现暗间，对于有些厅室布局，设计线路混乱，功能区域划分不当等等。房产产品是难以进行更换、调整的一次成型物品，特别是高层住宅，一旦施工建设就难以进行修改，否则设计不良则会导致楼盘空置现象。好房型特性二：经济性房型的经济性并不是说小房型，除了以得房率作为主体的衡定指标外，使购房者投资总额与使用产出相协调是个关键点。经济性原则主要体现在以下三点:一是相对高得房率的保证体系。公用空间与单套面积是一对矛盾，既要体现现代住宅的居住氛围，又要让每户业主能最大程度体现其购房的总价经济性能，高需要合理设置公共空间，以尽量减少分摊面积，以求相对高的得房率。二是厅
8、室厨卫配比的合理。对于厅室面积配比，本身就是不定式。在大厅小卧同行多年以后，适当进行厅室比修正，直接在市场供求过程得以体现。从近期的市场需求层次分析，大厅概念基础上，放大卧室面积、适应减少客厅面积总量，对一部分中及中偏低高品房来说，应以安排卧室面积为主，兼顾其他面积的合理。三是平面表现的经济特性。不少房型由于进深太大，平面表面状态不够合理，以南北长条状为风格，特别是出现“面积不小，跨度太小”的房型平面表现，直接影响到房型设计的经济性。好房型特性三:实用性当房型设计在市场销售中日益显出其重要作用来，房型又体现回归自然、强调实用的市场风格。过于作品化、艺术化的房型常常在楼书上非常具有诱惑力，而在实
9、际销售中却往往显得市场冲击不足。因此，如何适从本土特色和人们的居住习惯，以实用性为切入口来勾勒商品住宅的市场卖点，成为房型设计的一大问题。房型设计的实用性，可以从以下设计思路作体现：一是避免人为障碍。如市场上出现的一些三角形房型、小圆弦房型，尽管在造型上艺术性强，但在实居住时却难以被市场接受，特别是卧室设计，大部分市场依旧习惯于方正布置，难以接受过于夸张的格局设计。二是切忌硬性搭配。不少设计师常常硬性设计了壁橱等功能，而破坏了整体的完整性。三是克服片面强调时髦。有些发展商为追求时尚，将一些中等房型均以二卫设计，如有些才70多平方米的二客户，也布置有双卫生，仅卫生间就近10平方米，显然不尽合理，
10、反而导致整套房源难以适应市场需求。好房型特性四：超前性房型设计在强调平面组合基础上，如何安排单套厅室的布置和剪裁，是市场对房型超前性设计的新要求。房产消费是短暂的，但使用却是长期的，换句话说，要使物业不会被淘汰，需要赋予楼盘以超前性能的房型。首先要有房型的内外呼应。如近年来出现的房型的阳光室，使厅的活运空间幅度扩大，而这种居住观念正如迎合了消费观念的超前。其次要有房型的中心思想。厅是房型设计的中的重心，按照传统眼光来判别厅的布局已经被楼市所淘汰。如近期热销的楼盘中，不少以4.5米左右的大间距来体现房型设计中“客厅效应”，强调中心、重心，然后分解出卧室的市场卖点。第三是要有合理的空间剪裁。动静区
11、域的分离或融合，表述了设计者的某种意图，反复剪裁研究出最佳的厅室比例。超前性还在于要考虑到现代住宅产业新技术的涌入，开阔的视野住宅理念和销售者观念的更新、更改、“房型”设计必须作为一个可变量，留有调整和一定更新的空间，避免“房型”设计的“未老先衰”。在卖点潮流的促动下，住宅产品必须有叫得响的卖点，房型设计的好坏可以大大地影响商品房的销售价格，这已成为许多发展商的年龄层次，设计出合适的住宅生活空间，不同功能或互有兼顾的房型，满足实际的需求。如适合老城区老少同堂大家庭的多房间大户型，由于针对性强，出现了热销好势头。好房型特性五：功能性房型的功能发展主要在三个方面表现出来:一是融购住闲于一体的功能组
12、合物业受人欢迎，如不少物业在底层和二层采用跃层设计，安排独用私家车位，底楼外设休闲单元花园，使居住跳出平面私家停车、休闲独用等功能组合。二是复式跃层呈多样化。向上复式、向下复式、三层复式、顶楼跃层等复式房型结构呈现百花齐放局面，丰富了房型设计的功能。三是固定设计和自由分割相嫁接的设计。提供了想象空间和功能适应性。如少企业以2+1+1楼式设计的房型，即两个卧室、一个固定客厅，一个自由组合式空间，提供住户自由组合的功能间。一套好的户型，必须做到以下几个功能分区：1、动静分开。客厅、餐厅、厨房、音乐房、麻将室需要人来人往，活动频繁，如此一个家才有生气、有活力，而主要为休息睡觉之用的卧室显然需要最大程
13、度的静谧，因此应将它们严格分开，确保休息的人能安心休息，要走动娱乐的人可以放心活动。2、公私分开。家庭生活的私秘性必须得到充分的尊重与保护，不能让访客在进门后将业主家庭生活的方方面面一览无余。这就要求不仅需要将卧室（主卧、父母房、儿童房）与客厅、餐厅、音乐房、麻将室（娱乐室）进行区位分离，而且应注意各房间门的方向。3、主次分开。买房通常是人们事业奋斗有成，生活质量迈上台阶的体现。为了彰显业主的成功，也为了家庭成员之间的起居互不干扰，主人房不仅应朝向好（向南或向景观）、宽敞、大气，而且应单独设立卫生间，应与父母房略有距离分隔。如设有工人（保姆）房，则又应与主要家庭成员的房间有所分离。4、干湿分开
14、。也即厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧室等分开。另外，好的房型还应注意以下设计要点。一个好的客厅设计，至少应保证有两面完整的墙围合，不能为了节约2-3平方米的面积而把厅变成大过道，得不偿失！客厅的面积应适中，并非越大越好。一般三口之家有独立15平方米左右的客厅足矣。客厅要有充足的光照、良好的通风及景观，才能达到休闲、娱乐的目的，成为现代人生活的主要起居空间。卧室的面积不必太大，能摆得下家具和舒适地行走就行。卧室要注意隐密性，窗户不宜开在邻居的阳台过，否则会在别人的监视下生活；门的方向不宜朝向内，也要避免几个门的位置挤在一起，出入不便。厨房要有秩序地组织储物、清洗、配餐、烹
15、饪、洗涮等全部炊务，而且要与餐厅有机地联系起来。不仅客厅、卧室和厨房要有明窗，就连每个卫生间都应有直接对外的窗户，能让居室保持良好的通风、永远充满阳光。另外，还要考虑洗衣机位置，一个好的房间设计必须考虑到这个因素。可在卫生间或阳台辟出一定的位置来摆设，以免洗衣或晾衣时弄湿地面或穿厅越室带来诸多不便。而随着生活水平的提高和健身意识的增强，健身器材已开始走入变通人家。有条件的，可以专设健身房，一般的可将贮藏室空出一部分，或置于较大的平台上亦可，尽量提供一个能活动的空间，为家庭室内健康运动提供方便。立体户型面面观目前市场上的立体户型主要有两种：错层式、复式和跃层式。所谓复式，就是在一套房子内拥有两个楼层面，而且这两个楼层面的竖直投影面一般是重合的，两个楼层之间有户内楼梯作垂直交通联系。最浅显地说就是相当于将一幢住宅内的“502”号房和“602”号房通过一座户内楼梯连结为一套（当然也可以是更多层）。显然，复式住宅给予住户的空间层次感十分强，功能分区也能做得十分到位，其隐秘效果远非平面户型和错层式所能比拟。一般说来，复式住宅的入户门均设在低层，这一点非常重要，因为从人们的居住心理来看，进门应该是第一层，若再往下走则有进地下室的感觉。所以复式的中、下层应集中设置会客厅、商务间、餐厅、厨房、公共卫生间、贮
