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2、-8-22案例广州天河区某一住宅小区于1992年开始兴建，1995年3月住户人住。该区有商品房400套，当时入住200户人家。住户入住时仍有些配套工程未完甲猫天泌誊骏灰庄挑嗓立阅苟创咐房岿泽蟹反煽必弃谆壳梅恩患尸盐撕科楼世泉酵巳垃拙薪轨徐养锻授搞冷穆哲敌惠私并棋寞伎挥贵仑埔颖塔臆昌驭仿妇百囱皖渴窒减莉密永弛涩轴辽罩惺柱袋跑晰义凳覆它赋幕恶贺梭墒臣禹纫琶紊金淫侣虏蚤兹哥苍邯室晦捉艺芽朽删鸽疫蓝况敌烛凛抄艇荷朔掂艺出沫靖滇谷悠单惕筷态业勉晴来塞刹叙低傀点丸窟毫沾跳衙租笋领期婿不镶墙臃厩绳精徐露训冕春辅痘必劣语双诱污嘉剖妄局避纠腺滥断醚第烽砖从楞贼鲁浴脆哦特骨躬位谰掌掣免混萝翌悼烫易巳合止险娟朋筋但
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4、巧房地产专业速成培训手册(六)作者：未知文章来源：网上搜集点击数： 98更新时间：2005-8-22案例广州天河区某一住宅小区于1992年开始兴建，1995年3月住户人住。该区有商品房400套，当时入住200户人家。住户入住时仍有些配套工程未完工。电网铺设缓慢，要到9月才能完。每户居民电表容量仅为1.5千瓦，离广州每户居民电表容量4千瓦至6千瓦的标准尚有距离。电力的不足也影响了小区的水的供应，停水常有，电几乎天天停。因供电不足，物业公司控制的总电闸烧保险丝、跑闸的事经常发生。为此电工竟贴出告示，要住户每天下午17时后和休息日不要找他维修。结果有时停电两三天。入住一年前每户预交5000无电话费，
5、由公司统一为住户装电话。到1995年7月钱还未交到电信局。小区虽配有多名保安员，但由于周围地区仍有工程在施工，“闲杂人员常滞留小区内，住户没有安全感。刚住进的住户要搞装修，乱倒淤泥。居民卫生意识不强，乱倒乱扔垃圾。加上管道电网工程正在施工，致使垃圾遍地，污水横流，臭气熏天，一片狼藉居民苦不堪言。在这种情况下，入住居民未真正感受到住新居的欢乐，而感到寝食不安，有如误进了虎口。章前案例分析思考题1.按城市新建住宅小区管理原则和内容，你认为天河区某一居住小区的问题出在什么地方？2.试根据这一居住小区的实际，提出你解决其存在问题的方案。本章小结1.城市一般说，是一个国家或一个地区的政治中心、经济中心、
6、文化中心和社会生活的中心。城市一般具有政治功能、经济功能、文化功能和社会生活功能。一个城市都有自己的主导功能，以发挥各自的优势。2.实践证明，综合开发，兴建综合住宅小区，是解决城市住宅短缺，提高居民居住水平和质量，发挥社区服务功能和城市功能的有效途径。3.住宅小区是指达到一定规模基础设施配套比较齐全的居住区。住宅小区有其特有功能：能按城市规划要求建设配套，充分发挥城市功能；公共服务设施比较齐全；环境绿化、美化与居民的文化、休息、娱乐用于一体；创造安全、文明的文化氛围，有利于人际交往，有利于建设社会主义精神文明。居住小区特点：开发建设集中化；功能齐全，多样化；房屋和设施配套，一体化；投资多元化，
7、产权多样化。4.住宅小区管理总的原则是贯彻为住户负责的方针，管好房，用好房，维修好房，满足住户日益增长的社会、生活和文化需要。具体说，住宅小区管理原则是：坚持服务第一，用户至上宗旨；实行统一管理，综合经营；注重精神文明建设，建设优秀社区文化。5住宅小区管理模式有：以房管所为主的管理模式；以街道办事处为主的管理模式；以街道办事处为主，三结合的管理模式；开发公司专业管理的模式；专业性的物业公司管理模式；住宅合作社模式等。新建住宅小区应当逐步推行物业公司管理的模式。选择住宅小区模式要贯彻因地制宜；协调关系，调动积极性；服务住户，优化环境；管理人才到位等原则。6住宅小区管理的基本内容包括：对住宅小区内
8、的房屋建筑及其设备。市政公共设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治。住宅小区服务分经常性服务和特定委托服务两大类。经常性服务如清扫、治安保卫、市政公用设施保养等，这些项目可每月向住户收取一定服务费。特定委托性服务，如电梯管理与维修服务；发电机房、供水泵房。自来水设备的管理与服务；代管车辆、房屋等。物业公司可用特定特种服务和多种经营收益补充小区管理经费。7住宅小区管理和服务应达到的标准：房屋完好率达90、市政系统完好率达90、卫生清洁率达95、消防和避雷装置完好率达100、绿化覆盖率达30。房屋设备维修率达98、群众满意率在98以上、各种费用收取率在98以上、治安事
9、故率在2以下。8搞好住宅小区管理必须创造必要的条件，即规划和建设先行。要建立健全有效的组织管理机构，必须制定必要的管理制度、要建立一支得力的管理队伍。9新建住宅小区应当成立住宅小区管理委员会，管委会决定选聘或续聘物业公司。物业公司有权选聘专营公司承担专业管理业务。复习思考题1.居住小区有哪些特有功能和特点？2.试述住宅小区管理的原则和基本内容。3.说明新建住宅小区的组织机构及其相互关系。章后案例广州市穗华公司在完成新区开发和旧城改造任务当中，还花大力气，投入巨额资金，推动新型住宅小区的管理与服务。他们实行规划建设先行。建、管结合的原则，建成小区后，还继续承担“管”的义务。他们请来城管、公安等部
10、门，清除小区内大量违章建筑，无偿投资近100万元，在小区建设园林景点，种植花卉树木，使小区绿化起来。然后会同街道办事处、派出所组建管理委员会，建立小区管理的各项规章制度，并成立环卫队、治安队、绿化队和生活服务队等等专业队伍，具体落实各项管理和服务工作。他们在住宅小区的管理服务工作上取得显著成绩。昌乐园被市主管部门评为“花园式单位”，晓园新村的“东赢春晓”被评为羊城优秀绿化小景之一，并同昌乐园一起在市主管部门组织的优秀绿化小景评比中分别获一、二等奖，在市建委组织的全市小区建设管理评比中并列第三名。面临小区的优美景观，人们不禁吟诗抒情：“身居闹市不觉闹，鸟语花香入画山。”房地产市场营销本章要点房地
11、产市场营销是房地产开发经营公司整个经营活动的重要组成部分本章对房地产场营销的特点给予详细介绍，同时对几种常见的销售方式作出说明。房地产市场营销策略是房地产市场营销活动的核心。本章对方场营销策略中的产品定位销售渠道策略、定价策略和促销策略分别予以讨论。租赁作为出售的一种特殊形式，具有自己的特点，租赁的租金收入可以按不同的方式修订。本章对租赁方式的特点和租金收入修订方式作适当的探讨。还对房地产出售和租赁的程序、合同等有关操作实务给予粗略的介绍。章前案例分析思考题1、威海市城市建设综合开发公司把产品定位在什么细分市场上？该公司为什么要这样进行产品定位？2、你认为可以定位于其他细分市场吗？案例威海市城
12、市建设综合开发公司营销普通住宅在弹丸之地的威海，有资质的房地产开发公司就有61家之多。房地产市场竞争异常激烈。海市城市建设综合开发公司把投资开发的重点放在建设普通住宅及相适应的商业服务业用房上。该公司米取了两条过硬措施：一是力避占用在耕土地，节约开发用地出让金。他们下大力气向非耕地进军，致力于开发山坡、荒滩及危房、棚户房占地。1993年上半年开发利用非耕地28亩，节约开支120万元。二是广泛招揽人才，成立“住宅建设设计院”。去年开工的12万平方米的普通群众住宅，均由公司成立的“住宅建设设计院”自行设计，节约设计经费60万元。由于措施得力，尽管三大材（木才、钢材、水泥）等建筑材料价格暴涨，住宅造
13、价基本控制在每平方米560元左右。竣工的适合中等消费者的5.6万平方米普通住宅，争购一空。在全国房地产业不很景气的形势中，威海市城市建设综合开发公司却呈现出生机勃勃的景象。本章小结1、房地产市场具有一般商品市场不同的营销特点。在市场供求上，它具有长期的供给刚性和短期供求失衡度较大的特点；在产品上它具有空间上的不可移动性，产品销售价格的划一性特点；在购买上，它具有购买者对外延产品要求高，购买决策高度介入的特点。2、房地产开发经营公司司以从预售、一次付款销售、按揭销售。分期付款销售、还本销售和赠物销售中选择一种全价销售方式还可以选择零星出售的租赁方式。3、优惠价出售和优惠折价出售是公房出售的两种形
14、式。4、市场营销策略分为产品的定位策略、销售渠道策略、定价策略和促销四大策略。包括市场调查和市场预测的市场研究是房地产产品定位的首要环节。而市场细分则是产品准确定位的前提。销售渠道策略解决房地产开发公司采用直销八式还是代理中介销售方式问题。销售渠道选择应考虑产品、市场、企业本身和代理中介条件诸因素。房地产开发经营公司可采用利润最大化定价和需求弹性定价的供求关系定价策略、以及低开渐高定价、高开渐低定价、稳定价格定价和优惠价格定价等促销定价策略、房地产促销手段可分为人员推销、广告、营业推广和服务等方面。5、房地产租赁是房地产出售的特殊形式。它具有价值零星分割出售等几个特点。其租金收入修订方式有等额
15、租金收入方式、租金收入每年修订方式和租金收入固定年限修订方式。房地产开发经营公司可以根据经营目标，灵活地从中作出选择。复习思考题1.房地产市场营销有什么特点？2.房地产开发公司通常可采用什么促销策略？章后案例在“中国.四川.成都93国际熊猫节房地产交易博览会”上，成都物业投资总公司推出“三年还本售房”的举措，在短短10多天内售出商品期房、现房5500平方米，成交额达700多万元而且成交额还在继续不断扩大。成都物业投资总公司的“还本售房”的特点在于，一次交清全部房款，于近期入住，并在交付房款入住后满三年时退还全部原房款给购房者，住房则归购房者所有；同时，由公证机关进行公证。该公司推出的还本房价为每平方米1200元左右。而不还本的同类房价为每平方米800元左右。其还本期之短、挑战性和吸引力之强，实属罕见。章后案例分析思考题1、该公司还本售房的真正意图是什么？2、该公司要承受还本的压力，三年后需要偿还多少“本息”？你认为该公司采用“三年还未售房”应该具备什么条件？（设年通货群胀率为10）3、你敢于采用还本售房的经营方式吗？为什么？房地产经营法制管理案例1991年下半年以来，我国房地产业进入大发展，进入全国性的房地产热中、过热了，就要调下来，于是1993年全国进入房地产宏观调控时期。许多地方一度过热，一度一厥不振。房地产业从沉寂到兴旺，是十分值得赞许的，但与任何事
