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1、一个项目的高周转历程不到40天时间，碧桂园位于上海、杭州、安徽的项目工地坍塌3次，造成共计7人死亡，多人受伤。7月30日，上海奉贤安全生产监督管理局对碧桂园工地6 月24日发生的坍塌死亡事故发布调查报告，指出的第一个间接原因，就是建设 单位盲目赶工催进度，压缩工期。碧桂园素以高周转著称。据同花顺数据显示，2017年，碧桂园营运资金周转率 约2.55，远高于万科的1.56。对房地产企业来说，高周转有着明显的现实意义， 它能够提高资金的使用效率，让有限的钱在有限的时间里创造更大的价值。但近期频发的工程事故，引发了行业内对高周转下建筑安全的担忧。这说明，高 周转对房企统筹各种资源的能力提出了更高的要
2、求，开发速度、业绩目标必须与 能力相匹配。经济观察报采访了某百强房企的一位项目总经理，介绍了项目从拿地到整体售罄 的全过程，以期还原一个高周转项目的重要时间节点和资源调配过程。以下内容为受访者口述记者整理。都说项目开发是一场与时间的赛跑，这其间的紧迫性，只有操盘过项目的同行， 才真正懂得。我所在的公司，是一家百强上市房企。大约十年前，在公司“深耕珠三角”的决 定下，我们风尘仆仆地从华东南下，拉开了布局广东的序幕。如今，在南中国这 片沿海土地上，我们的项目遍地开花，销售业绩从最初的7亿元，一路飙升至 200多亿元。若想快速实现在一个区域的规模化发展，高周转是不可绕过的一道坎。“高周转” 一词最近
3、频频出现，伴随着各方的审视与质疑。在我看来，高周转无非是快速办 证、快速开盘、快速销售、快速回笼资金，再快速将资金投入下一个项目。一位在万科工作的朋友说了，高周转的核心是工期必须要快，如果工期不快，资 金就没法第一时间回笼。不过，高周转的关键在于要符合客观规律，一旦违背客 观规律，后续可能会酿成大问题。我们公司采取的周转策略是“369”，即拿地3个月内开工，6个月内出正负零（即 基准面下完工、开始进行地上施工），9个月内拿预售证，第一次开盘的去化率 必须达到8成。我也经手过一个周转速度更快的项目。两年前的6月中旬，我们公司在广州拿下 一块总建筑面积约100万平方米的土地，折合楼面地价约5000
4、元/平方米，总价 将近50亿元。半年后，项目第一期两栋楼获批预售证，旋即开盘。3个月开工，“无证施工”如今的房地产行业，土地市场竞争愈发激烈，比业绩更重要的，大抵就是资金问 题。地价是每家房企开辟新项目必须面对的第一道难题，按照广州土地出让的要 求，地块在成交后即时签订成交确认书和出让合同，开发商一般还须自 签订出让合同之日起一个月内一次性付清成交价款。如此短暂的支付时间，高达50亿元的地价，哪怕是我们公司这样的规模房企， 也压力山大。高周转的优势在这时候便显现无遗，依靠前面项目快速回笼的资金， 我们有惊无险地缴纳了大手笔的地价。土地购置款搞定之后，项目开始报建审批。按照广州的理论办理速度，拿
5、地之后 办理修建性详细规划，至少需要1个月时间；接下来办理建设工程规划许可证（以下简称“工规证”），也至少1个月；最后拿到建筑工程施工许可证（以 下简称“施工证”），大概还需要20天时间。所以，除非整个报建流程没出现任何纰漏，3个月开工的时间才具备可能性。我们这个项目，赶在当年9月底开工，从拿地到开工恰好大概3个月时间。但实 际操作中，我们的工规证是11月上旬才审批完，施工证12月上旬到手。这也意 味着，3个月开工其实是无证施工，直接导致的后果是罚款。“无证施工”是我 们这一行的潜规则，为了尽快回笼资金，大部分开发商都会将无证施工的罚款列 入成本中。融资压力重重，施工方垫资 在拿地之前，我们公
6、司内部已提前召开定位会，千万别小看这个定位会，项目后 期产品如何规划？定位哪种客群？销售价格如何界定？都会在这个定位会上做 出初步判断。项目启动后，我们的第二道难题是开发成本。这个项目定位刚需，土建造价大约1000-2000元/平方米，因为毛坯交房，不用计 上装修成本。再加上外墙、门窗工程、园林景观、公共配套等建安成本，整体算 下来，每平方米大约3000元的造价。如果是带精装楼盘，普通装修单价估计增 加800-1000元/平方米，工程款也是一座“大山”。如何借到钱，而且是便宜的钱，对我们开发商来说至关重要。首屈一指的融资渠 道当属开发贷。一位阳光城的财务朋友解释得很清楚，当前开发贷的利率大约为
7、7%-8%，非标贷款利率主要根据项目所在的区位及具体情况来决定，一线城市可能是8.5%， 但三四线城市高达11%-12%。开发贷占据房企融资的比例超过5成，但银行由于表内资金规模紧张，这两年对 开发贷的申请要求也愈发严格。阳光城的财务朋友说，除了传统的432（即施工证、工规证、国土证、预售 证等四证齐全、除去土地款之后的30%自有资金、二级开发商资质）等硬性规定 之外，银行往往优先提供给总行合作名单内的房企。排名50名以外的民营房企 彳艮难在银行取得开发贷资金，即便有，大部分利率也是基准上浮50%。而且，银行开发贷主要针对普通住宅，即商业占比低、非别墅、产品主要为去化 快的中小户型，区位主要偏
8、向于二线以上以及环一线城市群中的三线城市。既然开发贷获取困难，能否从非标融资借到“更贵”的钱？答案也是否定的。去年12月，中国银监会下发的一份关于规范银信类业务的 通知规定，不得将信托资金违规投向房地产领域。融资渠道遭到“围堵”，这个时候，施工方带着钱前来救场。地产行业的另一个 潜规则是，施工方先垫资，再按照施工进度和节点还款。以我们这个项目为例， 约定按照出正负零、拿预售证等节点支付总费用，每个月根据当月产值（施工面 积）的70%-80%另外付款。6个月后，首次开盘开发资金的难题暂时缓解，工地上热火朝天地干起来，我们开始追赶施工节点。 这个项目规划了一层地下室。土方工程的进度主要由地下室层数
9、来定，它也决定了出正负零的时间。如果项目 不在市中心，政府不控制泥头车进出时间，每天正常挖土，将近一个月可以挖完 一层。挖土时同步进行基坑支护，后续还需要半个月的时间进行基坑支护收尾。 加上打桩、验收再费时一个来月，大概3个月才能将一层地下室的桩基做完。但我们这个项目位于广州，一线城市规定泥头车只能夜间进出，如果想抢工，付 出的是更高的成本以增加车队与人手。为了更快拿到预售证，我们采取了分块开发的模式。比如第一期，我们推出的是 2栋楼，施工的时候先对这2栋地下区域实施土方工程。从9月底启动土方工程 到一层地下室完工，总共花了 2个多月时间，11月上旬，第一期的2栋楼出正 负零。出了正负零，地面
10、上的建设期就顺利许多。一般来讲，裙楼每层的建设时间大概 20天，标准层的建设时间是5-6天。按照广州商品房预售许可证的办理规定，七 层及以下的商品房项目，要完成结构工程并封顶；七层以上的商品房预售项目， 要完成三分之二结构工程。这个项目第一期的2栋楼都是7层以下，12月中旬 封顶，旋即顺利拿到了预售证。自拿地时间算起，6个月后，这个项目首次开盘。推出的这2栋楼可售面积约3 万平方米，均价约1.2万-1.3万元/平方米，一期开盘去化约80%。按此估算，首 次回款约3亿元。这笔回款，我们继续滚动投入到第二期的施工建设中。与上述这个项目的开发逻辑相似，每家房企在进行大体量项目的开发时，一定会 用最短
11、的时间抢工部分楼栋，开盘销售再将收益投入下一期。自拿地到整体售罄，这个项目用时两年，也就是资金回正用了两年时间。从广州 的项目开发情况来看，这已经算开发速度非常快的项目。扎根开发商这么多年，我没有哪一天不为了赶工感到焦虑，每每压力山大。严格来讲，一个房地产项目的整体利润通常只有10%,对于地产公司而言，如果不尽快周转、回笼资金还款，按照目前的融资利息，整个项目的成本会是难以承 受之痛。再算笔账，你干一个一年半之后赚15个亿的项目，远不如通过高周转半年赚了 10个亿，再将这10个亿滚动投资开发下一个项目赚更多的钱。但是，每个项目的工程质量管理都有标准工期，进度和质量永远很难兼顾。一旦 不顾一切高
12、周转，很多动作就会变形，从而触发更多突发事件。比如上述那个项目，首次开盘半年已是极限。如果真的再缩短时间，将首次开盘 时间提前到半年以内，那表示，将有更多东西可能不按照常规操作。作者介绍：陈博，经济观察报地产部记者。关注华南房地产，政策及地产相 关上下游产业。争议高周转文：陈哲/经济观察报意常言道：天下武功，无坚不破，唯快不破。这一次，“快”破了。中国人素来求快。从庙堂到民间，推崇“大干快上”，“又快又好”，“快马加 鞭”，诸如此类，林林总总。30多年前，改革开放总设计师在南方视察时肯定了“时间就是金钱，效率就是 生命”。一时间特区开风气之先，随着改革开放推进，深圳速度推广为中国速度, 成就了
13、世界奇迹。深圳速度，根子是汹涌的生产力冲破生产关系掣肘后的自然体现。庞大劳动力、 市场与改革持续推进等诸多因素缺一不可。总而言之，内力使然。1998年房改，释放出城市化与住房条件改善的蓬勃动力，将房地产拉上高速道。 但要说企业的自觉自发，多认为源自2008年。当时调控进入高频期，秉持“拐 点论”的深圳房企、老大万科，在业内掀起一阵高周转旋风。高周转之本，在于提高资金运转效率。现金流是房企生命线，而高周转则是现金 流最直接有力的保障。若不能在频繁周期中快速反应、游刃应对，恐有性命之虞。此后，地产业百舸争流，资方自然更愿意将钱借给使用效率高、规模更大的企业， 速度与规模相得益彰，由此快者越迅，扩张
14、愈速。用旭辉林峰的话说，“快”成 为了行业基本生存能力。反观当年自狮子山下渡江而来的诸多港资猛龙，正因为快不起来，现已逐步淡出 开发市场。在一种争先恐后的氛围中，中国房企帮政府实现了人类历史上最有效率的城市 化。 国人讲效率的理论基础之一，是数学家华罗庚的统筹方法。以拉动六七十个行业、 涉及无数上下游环节的房地产而言，一个项目就需要串并联规划、审批、设计、 施工、融资、营销等诸多环节，光章就得盖几百个，真是一项蔚为大观的工程。 要快起来，统筹者实在了不起。中国人做到了。从最初大量做刚需盘的万科提倡5 （个月开工）-9 （个月销售）-8 （开盘首月去化8成）-6 （普通住宅占6成），到精雕细琢的
15、绿城2011年以后 也开始5 （个月开工）-9 （个月开盘）-12 （个月现金流回正），再到今天碧桂园 的4 （个月开盘）-5 （个月回款）-6 （个月现金流为正）-8 （个月再投资），中国 房企资金运用效率不断被刷新。但每一只木桶都有其短板，就房地产而言，我认为现阶段首要的是工程质量。中 国的建筑企业速度早已名扬世界，在此基础上，再快，恐怕就失去控制 以碧桂 园上海个案而言，地方政府认定责任：赶工期。碧桂园有今日之气象实属不易，过去它在中国城市化进程中的角色可能被低估 了，它直接影响的中国家庭和人口绝对数量可能超过很多龙头房企。难能可贵的 是，至今其老板杨国强仍然“每天每天辛勤工作”。过去无
16、数教训告诉我们，一次严重的质量事故，足以毁掉多年积累出来的口碑和 锻造出来的高周转内力，实在得不偿失。2013年，万科让出规模老大之位前一年，我听王石说，人和企业一样，需不断 更新目标，顺势而为。由数字增长型转向高质量增长，是中国大势，更是房地产 大势。今日回顾，别有滋味。实际上，当“快”已经成为一种基础能力的时候，它就不再稀缺。业内怎么看高周转文：陈博/经济观察报高周转模式并不是一个新鲜事物，在以增量为主的发展阶段，万科、龙湖、恒大、 万达等房企，都曾将高周转视为突围的“武器”。衡量高周转的方法论到底是什么？ 一千个人眼中有一千个哈姆雷特。简单点来 看，房地产开发流程细分程度极高，高周转意味着必须在项目的多级关键节点上 高效利用资源，并按照最优方式进行组合。不过，一旦突破项目发展
