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1、 可行性分析报告xxxx妇女儿童用品商城可行性分析报告 目 录 市场篇第一部分 合肥市概况第二部分 合肥市商业市场综合分析第三部分 合肥居民消费行为分析项目定位策划的原则及思路项目篇第一部分 项目分析第二部分 项目定位营销篇总体营销推广方案一、总体推广战略思路二、营销策略三、主题宣传推广策略四、事件营销策略五、销售现场的包装策略六、项目定价策略七、招商策略八、营销推广实施建议市场篇第一部分 合肥市概况地理环境合肥，安徽省省会，位于江淮之间、巢湖之滨。市域总面积7266平方公里，建成区面积130平方公里，全市总人口456多万，其中市区人口156多万，是全省旅游中心城市。合肥古称庐州，历史悠久，自
2、秦置县，至今已有2200多年的历史。由于北接中原，南近江南，历为军事重镇和兵家必争之地，自古就有“江南唇齿，淮右襟喉”，“江淮首郡、吴楚要冲”之称。1992年，合肥被授予全国首批“园林城市”称号，1999年荣获“中国优秀旅游城市”称号。改革开发以后，合肥形成以科技、教育、旅游、文化、工业型为重的城市格局。城市布局规划、城市发展目标 坚持可持续发展的战略，依托科研和教育的优势，大力发展高新技术产业和第三产业，把合肥建设成为经济繁荣、科教发达、布局合理、设施完善、环境优美的现代城市。、城市性质 合肥市是安徽省省会，全国重要的科研教育基地。、城市规模 人口规模：到2000年控制在150万人以内,到2
3、010年达到300万人以上。 用地规模：到2000年控制在125平方公里以内,到2010年控制在150平方公里以内。 城市规划区范围：1672平方公里。、城市发展方向城市主要向西南方向发展，适当向东发展，控制向北方向发展。要坚持“多中心、组团式”的规划布局形态，合理控制老城区环境容量，逐步有序地开发新城区。、城市形态 城市以老城区为核心，向东、北、西南三翼伸展，继续保持风扇形城市形态，三翼之间楔入大片田园、绿地，新城区在312国道南侧依托老城区，相对独立发展、城市总体布局 合肥城市分为5个分区：老城市为全市行政、商贸、金融、信息、文化中心，兼居住、游憩功能；东区为居住、工业、商贸、交通功能的综
4、合区；北区为居住、工业、建材、仓库功能的综合区；西南区为居住、工业、商贸、科研、教育、旅游功能的综合区；新城区为现代工业基地、兼居住、游憩功能。 全市建立合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、新火车站综合试验区和蜀山、巢湖、紫蓬山风景区。人口环境 人口自然增长率略有上升。据公安年报统计，全年出生人口48153人，出生率10.92，比上年上升0.67个千分点；死亡人口20951人，死亡率4.75，上升0.65个千分点；人口自然增长率为6.17，上升0.02个千分点。全市年末户籍总人口为444.68万人，其中非农业人口168.96万人，农业人口275.72万人，市区年末人口为168.52万人
5、，非农业人口145.77万人。 城乡居民生活水平稳步提高。2004年，全市在岗职工年平均工资为16369元，比上年增长17.8%。城镇居民人均可支配收入8610元，增长10.6%；人均消费性支出6998元，增长12.3%；城镇居民恩格尔系数为43.2%。农民人均纯收入2889元，增长21.2%；农民人均生活消费支出2509元，增长21.8%；农村居民恩格尔系数为49.5%。居民住房条件继续改善，城镇居民人均使用面积17.01平方米，农村居民人均居住面积29.3平方米，比上年分别扩大1%和2.1%。1、家庭户人口全市共有家庭户123.92万户，家庭户人口为419.07万人，占常住人口的93.84
6、%，平均家庭户规模为3.38人，比1990 年第四次人口普查的 4.09人下降了0.71人。2、年龄构成全市常住人口中，0-14岁的人口为100.31万人，占常住人口的 22.46%；15-64岁的人口为315.24万人，占常住人口的70.59%；65岁及以上的人口为31.04万人，占常住人口的6.95%。3、性别构成 全市常住人口中，男性为234.57万人，占52.52 %；女性为212.02万人，占47.48% 。性别比（以女性人口为100）为110.6。4、民族构成全市常住人口中，汉族人口为442.88万人，占常住人口的99.17%；各少数民族人口为3.71万人，占常住人口的0.83%。
7、5、城乡常住人口 全市常住人口中，居住在城镇的人口206.34万人，占常住人口的45%；居住在乡村的人口240.25万人，占常住人口的55%。经济环境 国民经济快速协调增长，经济总量和人均水平跨上新台阶。初步核算，全市实现生产总值589.7亿元，比上年净增104.74亿元，增长16.2%。其中，第一产业增加值54亿元，增长16.6%；第二产业增加值297.2亿元，增长17.5%；第三产业增加值238.5亿元，增长14.5%。三次产业结构为9.16：50.4：40.44。按户籍人口计算，人均生产总值为13378元，比上年增加2658元。物价总水平上涨。全年城镇居民消费价格总水平比上年上升2.2%
8、，其中食品价格上涨7.3%，居住价格上涨6.0%；工业品出厂价格总水平上升2.5%；原材料、燃料、动力购进价格总水平上升15.6%。宏观与微观景气指数高位运行。随着经济持续快速健康发展，企业家信心明显增强，企业生产经营状况持续趋好。反映宏观经济运行质量的企业家信心指数全年在132.89153.29之间高位运行，四季度达140.55；反映企业运营状况的企业景气指数全年一直保持在140以上，四季度到达全年最高点,为153.26点。消费品市场繁荣活跃。2004年，我市城乡居民收入的快速增长，推动了居民消费水平的提高、消费结构升级的加快和消费层面的拓宽，消费品市场日渐兴旺。全年实现消费品零售额239.
9、77亿元，同比增长15.6%，比上年加快3.3个百分点，为1998年以来最高增幅。其中，批发零售贸易业增长14.8%，餐饮业增长24.3%。从城乡市场看,呈共同发展态势。全年农村市场增长14.8%，城市增长16.2%。投资环境 2003年合肥市投资环境进一步优化，投资速度高速增长，全年完成全社会固定资产投资255.11亿元，比上年增长51.2，是“九五” 以来最高增幅。其中房地产投资完成89.70亿元，增长1.24倍。2003年，全市消费品市场消费结构升级加快，消费热点比较突出。全市全年实现消费品零售额207.43亿元，同比增长12.3，其中，批发零售贸易业零售额为187.26亿元，增长12.
10、4。至去年年底，全市商品交易市场为344个，全年商品成交额175.7亿元。外部环境更加优化投资环境，交通运输的不断完善。利用外资增势良好，全年完成进出口总额30.18亿美元，同比增长31.3，其中，出口18.19亿美元，增长21，实现贸易额顺差6.2亿美元。第二部分 合肥市商业市场综合分析05年度，合肥房地产投资建设规模、土地供应量、新建商品房批准上市预售面积和登记预售面积等各项指标与去年同期相比，均出现了不同程度的增长。但是因为房产新政等因素的影响，合肥商品房预售面积、存量房交易面积、商品房抵押贷款数量却直线走低1、供求关系基本平衡u 供求总体是平衡的，供应大于需求。这一状况说明合肥房地产市
11、场的需求受房产新政策的影响比较大。 2、投资消费继续保持合理的结构u 房地产投资仍以住宅为主，占总量的85。u 新建商品房中住宅的买卖成交量占成交总量的75以上。u 消费对象结构相对稳定，个人购房占主导地位。3、空置商品房面积增幅加大 4、金融对房地产市场的制约有增无减 u 有关调整房地产金融政策出台，金融对合肥房地产市场的支持力度是开始下降。特别是对项目贷款加大了监管力度，提高了相关的标准。对于个贷的影响也开始加强，提高了利率和降低贷款的比例和年限。u 总的来看，2005年合肥房地产市场发展是正常和健康的。分析总结及未来市场的预测与分析一、商铺市场分析总结（一）行业五年总结过去的5年是合肥零
12、售业平稳发展的5年，社会消费品零售总额的年增长率基本保持在8%-9%，而且行业具有7大特点：u 传统零售业不断让位给现代零售业态u 传统百货店大部分进入微利状态u 连锁超市、大卖场和便利店发展趋势不同u 购物中心大举引入和快速发展成为市场亮点u 新兴业态被不断引入并得到快速发展u 购物者日益成熟，个性化购物群体越来越多u 专业市场逐渐发达，并且潜力巨大（二）商铺划定各自范围根据合肥市现有商业规划及各商业街的租金水平，合肥商业街可分中心商业区、次级商业区和城市边缘商业区三个层面。其中中心商业区包括传统的淮河路、长江路、四牌楼和城隍庙等4个黄金地带；次级商业区包括三孝口、新站、新合肥商业城及各区范
13、围内的特色 商业区。（三）政策牵动商铺旺销1、合肥市政府逐步出台的利好政策也牵动着商铺的热销，由于政府方面并轨新政策的出台，目前合肥商铺价格尤其是一环线外店铺较为便宜，因此吸引着大量以江浙及沿海商家为主的投资者介入，这一趋势将启动新一轮商铺抢购战的形成。2、更为有利的大环境是，随着百货业、连锁业、金融业、服务业的率先开放，国外零售业巨头已经纷纷进入中国市场。为应对新的竞争态势，合肥许多银行、零售商已开始展开新一轮的“圈地运动”，其中商铺作为商家的必争之地自然占有重要地位。而连续多年GDP增幅自然将催动商业的繁荣，进而招来商铺需求的不断扩大。二、分析性结论n 市场走势已呈现明显的转折趋势，销售开
14、始走低，整体形势不容乐观；n 房价走势呈缓慢前进势头，增幅趋缓，价格上涨幅度减小，个别地区和个别楼盘甚至可能会出现走跌现象；n 对部分楼盘的开盘时间、推广计划已产生影响；n 对已开盘销售而目前仅余少部分产品的项目影响不大，但对于“撞在枪口”上的楼盘影响甚大，对于即将开盘的项目则产生延迟、观望的影响。n 政策对中低端楼盘影响不大，对远郊区域影响甚微。n 政策对高端楼盘影响较大，对市区楼盘、对价格泡沫成分大的楼盘影响甚巨。商业市场供需特征1、居民休闲消费和日常消费呈现明显分别合肥居民消费总体上呈现休闲消费到中心商业区集聚，日常消费在住宅配套商业集聚的特点。由于中心城区的居民大量外迁，近年来环线外的消费日益增长。为了重振中心城区，市政府又开始有意识的推进中心城区的商业结构，使外移的的消费回流一部分。同时，旧商业市场改造将使原有的商业进行重新组合，为商业流创造新经营地，这又给中心城区的商业带来了新的机遇。2、商业进入形态多元化与力量重组的战国时代合肥商业步入群雄并起的战国时代。传统的百货业与新兴的连锁商业、专业市场、专卖店等商业形态百舸争流。百货业内的竞争使得行业利润日见稀薄。连锁商业的红火以及专卖店的崛起又给价格上处于劣势的百货业带来巨大的压力。内外交迫要求百货业发挥自身优势，寻求新的突破。淮河路百大体育运动城，正是百货经营向专业化发展的一个前兆。3、地段的好坏
