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1、完美WORD格式物业管理制度组织构架图总经理管理招综合管财务部商部理部1各部门统一着装，管理处职责负责管理，维修、安保、保洁、绿化，小区内招商等有关事务 同时负责街居及小区业委会协调有关工作。财务部职责会计职责1、制订财务管理制度和财务计划，报执行董事审批2、根据财务管理制度，审核工资和各项费用的报销3、及时处理帐务，上报各种财务报表。4、小区的经济核算工作。5、财务档案管理。6分管领导交办的工作。出纳职责1、按财务管理规定，负责现金和银行存款的管理和帐务处理2、负责各种费用的报销和工资等发放。3、发票和收据的管理。4、负责员工社保工作，按时缴纳社保费。5、按时交纳税金。6交纳各管理处的水费和
2、公用电7、保管财务档案、办理行政和财务有关证照。8、检查督促收费，催讨债权。综合管理部职责1 、员工招聘、培训，转正、辞职辞退、考勤、工资、福利管理等，并建立人事 档案。2、管理印章。3、文件收发，送阅、存档。文件资料的打印、复印。4、档案管理。5、会议组织，整理会议纪要。6负责接待和有关外联工作。7、公司财产管理和办公室的管理。8、分管领导交办的工作。管理处主任职责一、负责小区日常管理工作，包括事务、安防、车辆停放、保洁、绿化和报修 工作。二、业主收楼工作以及二次装修的监督管理。三、负责收费工作，确保达到和提高公司下达的收费率四、处理业主的投诉，并做好跟踪和回访工作。五、开展有偿服务。六、执
3、行管理部的管理计划。七、上级交办的其他工作。楼管员职责一、熟悉所管辖楼房的结构、管线走向、各种设备位置、各种开关位置、简单 水电故障的判别；熟悉所管辖楼房的楼层单元布置、户数、业主姓名、常住人口等 业主档案。二、协助业主接房，住户二次装修的监督和管理。三、抄水、电表，分摊共用水电费，收费和登帐工作。四、宣传物业管理的法规、政策，传达有关通知等。五、巡查所管理的楼房，配合安防、保洁和维修工，维护楼房及其区域内治安 秩序、环境卫生，发现问题及时处理，并向主任汇报，跟踪处理情况。六、具体负责业主投诉，做好记录，及时报主管或主任处理，并跟踪、反馈。七、协助开展有偿服务。完成主任交办的其他工作。维修主管
4、职责一、制定设施设备维修保养月、季、年计划，负责实施。二、按计划组织安排设施设备的检查和维修保养。三、与供电、供水、电梯、发电机厂商等部门保持联系，及时处理故障等。负 责小区有关设备的年检。四、维修人员值班和零星维修。五、组织设施设备的突击抢修。六、建立小区设施设备和工具台帐及管理。七、上级交办的其他工作。维修工职责一、坚守岗位，做好值班记录。二、每日检查电房1次、泵房1次，做好运行记录，发现问题及时报告，及时 处理，保证正常供电、供水等。三、按安排定期维护保养设备，做好记录。参加突击维修设施设备。四、每日记录当天各共用电计量表数据，发现异常情况立即检查处理。五、每日记录当天水计量总表数据，发
5、现异常的立即检查水箱进水控制器、阀 门等，立即维修，并做好记录。六、认真做好交接班记录和机房及设备卫生。七、主管交办的其他工作。保安队长职责一、负责制定小区安防工作计划，并组织实施。二、管理小区安防人员，包括值勤安排、内务管理等。三、负责安防人员的培训，包括消防培训。四、负责组织、检查小区安防的值勤和巡逻，包括夜间五、负责小区车辆停放管理。六、负责编制小区治安突发事件和火灾处理预案。七、负责治安和火警事件的处理，重要事件立即报经理八、定期组织小区安全检查，包括消防检查。九、负责安防员的考核，向经理提出奖罚方案。十、公司安防部经理交办的其他工作。保安员职责一、热爱本职工作，忠于职守，坚持原则，不
6、徇私情，廉洁奉公，精神饱满， 文明执勤，严格执行各项规章制度。二、要服从命令听指挥，坚守岗位，履行职责；准时上下班，不迟到、早退， 不准私自调班；不准喝酒、打牌、看电视、听收音机、睡觉、打磕睡等；不准闲聊 打闹，看书阅报，干私活，会私客等；不得留宿非本公司人员。三、着装整齐，佩带好胸卡，不准穿拖鞋、卷袖子、裤子、敞胸露怀。四、做好来访人员和车辆的登记收发车辆出入证工作，认真查验物资出门, 按出门条放行。五、维持好小区门岗的交通秩序，保证进出口车辆畅通，人员出入有序无阻。 人员和车辆进出要及时开门。六、遇突发事件应立即报告，必要时立即报警。七、爱护公司公共财物和小区内的设备设施，不得随意侵吞、破
7、坏；不得私自 违法实施处罚，或收取公司规定以外的费用。八、按公司有关制度的要求，认真做好交接班手续，事事记录在案；做好信件、报刊等清点交接工作。九、严格执行公司规定的考勤制度十、班长交办的其他工作。保安巡逻岗职责一、准时交接班，着装整齐，仪容清楚，精神饱满。二、检查小区内的路灯开关，天亮关，天暗开，并将损坏的路灯记录上报客户 中心。三、二次装修期间，检查工人及其携带物品和送货拉货的车辆。四、疏导车辆、人流，保证道路畅通。发现违章停放车辆，应查找车主并劝其 停放到指定位置。五、发现广告、推销、废品收购等闲杂人员，将其驱离管理区域。发现可疑人 员盘查验证、跟踪监控，制止违法犯罪行为。六、检查楼层包
8、括空房、电梯、水电、消防设备、可疑人员等，做好记录，发 现问题及时处理和报告，遇突发事件必要时报警，并协助处理。*监控员职责*1、坚守岗位，精神饱满，言语文明，礼貌待人。2、认真监视画面，发现可疑情况立即报告管理处或饭店保安部。3、注意消控室设备运行情况，发现报警铃声立即报告管理处或饭店保安部4、认真执行门卫制度，认真做好访客登记、物资出门登记等记录。5、认真做好交接班，办理设备和值班情况交接手续。6保管监控和消控设备，发现问题及时报告。7、按规定保管监控资料。保洁员职责1、清扫：每日清扫道路、停车场、绿化地、球场、休闲场所、各层走道、楼梯、 电梯底面。每周清公共天花板、墙壁、灯罩灰尘。2、清
9、抹：每日清抹电梯门和轿厢、公共休闲座椅；隔日清抹楼梯扶手、单元防盗门、公共场所门、窗、玻璃、信报箱3、拖洗、冲洗：每周拖洗各层走廊、楼梯；每月冲洗道路、公共场所、休闲场 所、建筑小品等。每月检查并疏通水沟。4、垃圾收集清运：每日1次收集、清运各户生活垃圾和小区公共场所垃圾。5、 根据管理处安排，协助清洗供水蓄水设备，清掏阴井、化粪池；灭蚊、灭蝇、 灭鼠、灭蟑螂。二、文明服务细则员工守则总则、热爱祖国，拥护共产党领导，遵纪守法。、遵守社会公德，讲究职业道德，文明礼貌，忠诚老实，廉洁奉公。三、敬业爱岗，努力学习专业知识，积极进取，不断提高服务质量。四、服从领导，听从指挥，努力工作，讲求效率，按时完
10、成各项任务五、维护公司信誉，保守公司商业秘密。礼仪规范一、服务用语:敬语：您好请谢谢对不起再见称呼语：先生女士小朋友问候语：您好早上好下午好晚上好祝贺语：恭喜祝您节日快乐祝您生日快乐欢迎语：欢迎光临询问语：请问，您需要我为您做点什么吗？请问，您有什么吩咐吗？操作语：请稍侯片刻，我立即为您服务。请不要客气，这是我应该做的道歉语：对不起，让您久等了请原谅打搅您了 很抱歉感谢语：多谢您的提示 请您多提宝贵意见 不必客气 没关系，这是我应 该做的告别语：再见您走好二、服务忌语：不行 不知道 不可以 不清楚 不可能没有办法你够麻烦你意见真多下班了，明天再来你说什么声音大一点，我听不见我正忙着呢，现在没空
11、三、礼貌要点：1、接电话时应先说：“您好，管理处”；2、 当业主来管理处时应说：“您好，请问有事吗”、“请坐”、“请您稍等”。严禁 工作人员坐着与站着的客人交谈；3、当业主表示感谢时应说：“不用谢，这是我应该做的”；4 、当业主表示道歉时应说“没关系” “请不要介意”；5、到业主家中维修或收费时应轻声敲门，并客气地说：“对不起，打扰了”。6 、对进出大门的人员，保安人员应先敬礼同时说“您好”，再进行询问或检查等工作；7 、管理处工作人员与业主同时进出门口或同乘电梯时，应让业主先行；8、在小区内应主动帮助业主解决困难，严禁视而不见。八要八不1、要维护公司声誉，保守公司商业秘密，不得做有损公司声誉
12、的行为。2、要一切从公司整体利益出发，不得做损害公司利益的事。3、要遵守劳动纪律，服从上级调动，不得纪律松垮、不听指挥或阳奉阴违。4、要廉洁奉公，不准收费不给票、私吞私分各种公款。5、要真诚老实，不准提供假情况。&要敬业奉献，努力工作，不得作风拖拉。7、要团结协作，不得互相扯皮、推诿和诬陷同事。8、要文明礼貌，竭诚服务，不得发生与业主打骂等现象。第三章管理制度第一节劳动人事管理制度员工招聘制度一、招聘条件：1、符合岗位素质要求，持岗位证书2、外来人口必须提供规定的有关证件。3、特殊及重要岗位必须提供政审证明或公司认可的资信担保。二、员工聘用程序与审批权限：1、应聘人员应如实填写登记表、并备有关
13、证件影印件，经资格审查、公司领导 审批后办理录用手续。2、员工到职三个月为试用期，工作表现特别优秀者，可缩短试用期。试用期中的员工，如发现不符合录用条件或表现不良者，或因公司经营发生变 化而产生冗员的，及时予以辞退或解聘。试用期中的员工到职之日起三天为跟班培训期，不发工资。3、员工服务工龄，自试用之日起计算。4、员工试用期满合格者办理转正定级手续，并签订劳动合同。员工培训制度三、新员工必须接受岗前培训，培训合格后方可上岗。培训内容包括公司概况、 有关规章制度、安全教育、岗位职责、操作规程等。因工作需要，对员工进行业务技能培训，可提出书面申请，由公司统一安排。四、凡外派培训的，须呈报批准后实施，
14、外派的个人就读培训须与公司签订培 训合同，并于培训学习结束后，以毕（结）业文件申请支付培训费用。员工考勤管理制度五、工作（作息）时间每周六天工作制四十二小时，每天工作时间七小时。特殊岗位和特殊需要，包 括收费、安防、保洁、维修等人员，根据工作性质安排工作时间。六、迟到1、上班以后签到为迟到。迟到15分钟以下的每次扣发当日工资的 30%;上班 迟到15-30分钟，每次扣发当日工资的 50%;上班迟到30分钟以上的，按旷工半 日处理。2、若发生以上各条情形，实属事出有因，经上一级领导签署后，可酌情处理。七、签到1、除公司领导外，全体员工上、下班应亲自签到，凡托人签到或代人签到，一 经查出，代到人和被代到人每人每次罚款 50元；同年度发现3次以上者予以开除。2、上、下班漏签到者由各部门负责人证实签核。否则均以旷工论处。若忘签到 经查不切实，则以旷工论处并记大过一次。3、 月累积漏签到达三次以上者，每次扣发当日工资的30 %，五次以上者，每整理分享完美WORD格式次扣发当日工资的50%。八、加班1、员工（管理处主任以下）因公务需延长工作时间，或节假日加班，需事先填 写加班申请单，经批准后方可加班。特殊情况应在事后及时补办有关手续。
