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1、丰业大厦厦酒店式服服务公寓寓物业管理理方案目录第一章 广州三新新物业管管理有限限公司简简介2第二章 丰业大厦厦项目特特点5第三章 物业管理理执行方方案8第一节 物业管理理总体设设想88第二节 “金钥匙匙”服务管管理中心心运作机机制222第三节 物业管理理前期介介入及接接管验收收224第四节 物业装修修的管理理338第五节 客户服务务的管理理441第六节 设施设备备的维护护保养445第七节 公共秩序序的管理理48第八节 清洁卫生生的监督督管理551第九节 档案的建建立及管管理58第十节 特约服务务59第四章 物业管理理组织机机构的设设置及人人员的配配备663第一节 组织机构构的设置置63第二节
2、组织机构构设置说说明677第三节 人员的配配备75第五章 人员的培培训、考考核及管管理799第一节 人员的培培训799第二节 人员的考考核及管管理822第六章 物业管理理费用预预算866第七章 后记88 附件件1：广广州三新新物业管管理有限限公司营营业执照照 附件件2：广广州三新新物业管管理有限限公司资资质证书书 附件件3：三三新大厦厦获“广州市市、广东东省物业业管理示示范大厦厦”称号的的通告第一章 广州三新新物业管管理有限限公司简简介广州三新新物业管管理有限限公司是是广州三三新控股股集团有有限公司司属下的的全资子子公司，立立于一九九九七年年，司注注册资金金3000万元，备备广州市市物业管管理
3、行业业专业资资质证书书，为广广州市物物业管理理协会会会员单位位。公司目前前管理楼楼宇涉及及智能化化高档写写字楼、智智能化商商业楼、大大型商场场、住宅宅小区等等总建筑筑面积达达70万万平方米米。主要要在管楼楼盘有：三新大大厦、南南天广场场、南天国国际照明明中心、恒城大大厦、南南洲花苑苑、麦窜窜新村等等。其中中三新大大厦于220044年被先先后获得得“广州市市物业管管理示范范大厦”和“广东省省物业管管理示范范大厦”的荣誉誉称号。公公司即将将接管的的项目有有：北京京路丰业业大厦、金金麟台大大厦等。同同时，我我司积极极参与市市场竞争争，公开开投标各各种类型型的物业业，不断断扩展公公司的管管辖领域域，为
4、企企业品牌牌增添影影响力。我司始终终秉承以以为本的的经营理理念，本本着“科学管管理、优优质服务务”的服务务质量方方针，借借鉴国外外先进的的物业管管理经验验，不断断探索适适合本土土的物业业管理模模式，总总结出一一套先进进、规范、高效、实用的的管理模模式。尤尤其是对对于如何何针对物物业特点点和委托托人要求求进行物物业品牌牌的塑造造和社会会形象的的维护，以以及物业业管理成成本的控控制等有有着独到到的经验验。公司司按照IISO990000/ISSO1440000整合型型国际标标准质量量管理机机制运作作，建立立健全了了一套严严谨的管管理制度度、操作作规程、服服务规范范等，拥拥有一支支思想过过硬、作作风优
5、良良、技术术精湛的的各类专专业人才才和复合合型管理理人才的的员工队队伍，自自19997年开开始涉足足大型、高高档物业业项目的的管理，积积累了丰丰富的物物业管理理经验。充充分了解解物业管管理行业业的发展展趋势，企企业整体体的综合合抗风险险能力高高。“客户至至上，服服务第一一”是我们们的服务务宗旨。“真诚、朴实、亲切、热情”是我们的服务风格。公司将通过专业化、人性化的管理，为用户提供细致、周到的物业品牌服务；创造安全、优美、整洁、舒适的环境；树立国际化、专业化网络化、个性化的物业品牌形象；“满意惊喜”是三新物业公司永远追求的服务目标。【广州三三新物业业管理有有限公司司组织架架构】总经理室人力资源部
6、财务部营运管理部发展部三新大厦管理处南天广场管理处恒城大厦管理处南洲花苑管理处麦窜新村管理处其它开发项目机构设置置简介：人力资资源部：负责公司司的人力力资源规规划、人人员招聘聘与选拔拔、培训训与发展展、绩效效考核、劳劳资关系系、企业业文化及及行政人人事等其其他工作作。财务务部：负责公司司财务活活动资金金运作、成成本核算算、审计计、资产产管理及及各种财财务结算算工作。发展部部：负责公司司评审管管理工作作、经营营策略制制定、市市场调查查及定位位、对外外委托及及业务拓拓展等工工作。项目总总监：按照项项目责任任书全全面开展展物业项项目的经经营管理理工作，向向总经理理室负责责。【广州三三新物业业管理有有
7、限公司司在管物物业概括括】三新大厦厦位于天天河区黄黄埔大道道西中山山一立交交处，建建筑面积积4.66万平方方米。220011年三新新物业公公司进场场管理，成成功导入入ISOO90000质量量管理模模式，并并于20004年年获得“广州市市物业管管理示范范大厦称称号”及“广东省省物业管管理示范范大厦称称号”。南天广场场位置天天河区珠珠江新城城，建筑筑面积为为10万万平方米米的商住住大厦，商商场的市市场定位位为单一一商品交交易中心心“南天国国际照明明中心”，并220044年5月月试运行行，市场场定位的的成功，使使用南天天广场的的商场出出租率由由原来的的10%(20003年年10月月前)增增至金的的8
8、0%。恒城大厦厦位于天天河区黄黄埔大道道西，毗毗邻三新新大厦，商商住大厦厦，建筑筑面积55万平方方米，商商场出租租率1000%，住住宅区采采用半封封闭式的的管理模模式，突突显我司司的高素素质保安安队伍，220011年获得得天河区区“安全文文明小区区”荣誉称称号。南洲花苑苑建成于于19998年；位于海海珠区南南洲北路路；商住住小区，总总建筑面面积366万平方方米，其其中商铺铺面积约约6万平平方米。第二章 丰业大厦厦项目特特点【项目概概况】项目位于于广州市市越秀区区北京路路与泰康康路交界界处。东东靠北京京路，南南临泰康康路，项项目北面面和西面面为居民民住宅区区。在景景观方面面南望珠珠江，北北眺越秀
9、秀山景。项项目所处处区域属属北京路路步行街街商圈边边缘范围围。【相关数数据经济济指标】丰业大厦厦经济指指标一览览表项目名称称参数/单单位项目名称称参数/单单位总占地面面积42644房屋建筑筑占地面面积25077其他用地地面积(广场等等)/公建配套套用地面面积/绿化用地地面积/总建筑面面积750228公建配套套设施面面积架空层面面积16866公寓建筑筑面积384666群楼面积积238339商场建筑筑面积238335天台面积积/停车场建建筑面积积106008绿化面积积/住宅外墙墙面积263990商场外墙墙面积87088公寓户数数642户户商场户数数待定停车场车车位数量量202个个大厦建筑筑总造价价
10、约150000万万元给排水系系统造价价待定中央空调调系统造造价约9000万元电梯系统统造价12000万元消防系统统造价约8000万元防盗/监监控系统统造价待定高压配电电系统造造价750万万元高低低低压配电电系统造造价待定智能化停停车场系系统造价价15万元元消防监控控室1间消防感烟烟探测器器约6000个消防报警警系统1套消防感温温探测器器约1000个喷淋泵待定喷淋泵功功率(单单台)待定消防泵待定消防泵功功率（单单台）待定室外消防防待定楼层消火火待定消防水池池待定消防水池池容积（单单个）待定消防风机机待定消防风机机功率（单单台）待定闭路电视视监控系系统1套安全门禁禁系统待定闭路电视视监控系系统显示
11、示器待定监控探头头待定专用变压压器房3间公用变压压器房3间专用变压压器3台公用变压压器3台专用变压压器功率率（单台台）12500VA公用变压压器功率率（单台台）10000VA高压配电电房3间低压配电电房2间强电井1个电表房每层1间间弱电井1个发电机房房/发电机/发电机功功率(单单台)/电梯机房房5间手扶电梯梯12台手扶电梯梯功率(单台)11KWW升降电梯梯12台升降电梯梯功率(单台)22.55KW中央空调调机房1间中央空调调冷却塔塔待定中央空调调主机3台中央空调调功率(单台)待定新风机房房待定新风机待定新风机功功率(单单台)待定水泵房1间生活水泵泵待定生活水泵泵功率(单台)待定生活水池池待定生
12、活水池池容积(单个)待定化粪池待定污水井待定路灯待定花基灯待定梯灯待定投射灯待定说明：上上述表内内数据基基本为设设计数据据，仅供供参考。最最后以规规划部门门批文、工工程竣工工图及相相关合同同数据为为准。第三章 物业管理理执行方方案第一节 物业管理理总体设设想一丰丰业大厦厦物业业管理服服务理念念经营营与服务务管理相相结合【公寓式式住宅经经营管理理的重要要性】作为高档档酒店式式服务公公寓业主主，同时时兼具消消费者、投投资者两两重角色色，如何何能够低低风险。高高回报地地获取投投资价值值就显得得尤为重重要。有有专家指指出，除除了地段段等传统统因素，高高档酒店店式服务务公寓的的管理者者的经营营能力式式投资成成功与否否的关键键。我司将会会为购买买者提供供各类个个性化服服务，例例如设立立为业主主经营出出租物业业，送餐餐、邮寄寄、洗衣衣、票务务、室内内清洁、交交通、导导游购物物、通讯讯、叫醒醒、组织织晚会，提提供“金钥匙匙”委托代代办酒店店式公寓寓服务，而而且在负负一至八八层商场场的经营营招商中中，也将将会按照照高档酒酒店式
