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1、第一章 总论1.1概况1.1.1项目名称 都昌蔡岭镇中行金街商住楼1.1.2项目地点都昌县蔡岭镇上海大道南侧、北侧1.1.3项目开发商法定代表人石林斌1.1.4项目性质新建商住楼1.1.5项目申报单位基本情况江西战圣房地产开发有限责任公司是经都昌县工商行政管理局注册登记的民营企业，成立于2009年4月17日，营业执照注册号为360428210004003，执照有效期为2009年4月17日至2029年4月17日止。具有房地产开发资质，是一家集房地产开发、经营、物业管理、装饰装修工程有限公司。公司现有员工28人，其中建筑工程师6人，助理工程师2人，技术员5人，电力自动化工程师1人，会计师1人。注册
2、资金贰佰万元人民币。公司法定代表人：石林斌，经营办公地址：都昌县蔡岭镇工业园示范区。该公司经过全体员工的共同努力和社会各界领导及友人的鼎力相助，开发的项目有：鹏程大市场总面积7.3万平方米，总投资7300万等项目。该公司把“以人为根，以诚为本，质量为生，信誉为命，技术为梯，管理求利，服务至上，用户第一”作为宗旨，发扬开拓、创新、拼搏、奉献的企业精神，竭诚为广大用户服务，真诚与各界朋友友好合作，为打造卓越秀美的新城市做出贡献。1.2项目提出的背景及理由本项目地块系江西战圣房地产开发有限公司从县国土局公开竞拍购得，地块位于蔡岭镇上海大道南侧、北侧。根据都昌县规划局规划和有关部门批准了拟建项目。项目
3、提出的理由是：合理利用土地资源，改善镇区环境；完善小区建设，实现预期目标；满足中、低收工薪阶层及蔡岭工业园打工者的缺房要求。1.3项目概况1.3.1建设内容与建设规模1.地况 土地面积为2170.7平方米，容积率为2.85，建筑密度为50%，绿地率为25%，建筑间距为1：1：1。2.建筑情况 地面建筑总面积为6185.4平方米，建筑方位：长边坐北朝南建筑层数：6+1F结构类型：框架结构项目建设内容为住宅楼、商业用房、综合管理用房以及区内道路、绿化、围墙等附属工程。采取“一次规划、一次开发”的运作方案，开发建设商住楼和外部接入的水、电、气等工程，其中，住宅2446.54，店铺3738.86。建设
4、内容、面积分配如下表。序号建设内容单 位面 积备 注1住宅2446.542店铺3738.8636+1F1415.361.3.2场地情况工程场地平整，满足开工建设条件，并按照规划办提供的红线图和都昌县测绘大队提供的规划建设用地定线作业表，进行规划设计。退离红线：南侧、北侧地块的建筑退让上海大道红线1.5米，建筑东侧退让用地红线6米，建筑西侧退让景湖路道路红线5米，南侧地块建筑退让南侧用地红线8米。1.3.3进度计划蔡岭镇中行金街商住楼开发计划预计开发周期为1年，即2011年2012年竣工。1.3.4投资规模与资金筹措1.项目估算总投资项目估算总投资1559.62万元。2.资金筹措根据项目资金筹措
5、方案，本项目所需1559.62万元建设资金由项目申报单位从自有资金和商品房预售或银行按揭贷款中筹集。1.4申请报告编制依据和编制单位1.4.1编制依据1.关于编制蔡岭镇中行金街商住楼可行性研究报告的咨询服务协议书；2.都昌县城总体规划20112015；3.都昌县国民经济和社会发展“十二五”规划；4.投资项目可行性研究指南；5.房地产开发项目经济评价方法；6.国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；7.其他相关专业设计规范；8.项目申报单位提供的相关基础资料。1.4.2报告编制单位 江西省吉伟工程咨询有限公司法人代表：郑艳珍资质等级：丙级资质证号：工咨丙11720060037发证
6、机关：国家发展和改革委员会1.5主要经济技术指标 技术经济指标表序号项目名称单 位数量备注1规划总用地面积M22170.7合计：3.256亩2建筑占地面积M21869.433总建筑面积M26185.4其中1#M23328.52#M22856.94日照间距1：1.05容积率 2.856建筑密度% 507绿地率%25 第二章 项目背景2.1建设项目的有利条件2.1.1自然条件都昌县位于鄱阳湖北岸，为昌、九、景金三角中心地带。幅员2700平方公里，人口78.3万。都昌西汉时名枭阳，自唐武德五年置县都昌，距今已有1370余年，历史悠久，人文荟萃。宋代诗人苏东坡游南山曾写下“鄱阳湖上都昌县，灯火楼台一万
7、家，水隔南山人不渡，东风吹老碧桃花”的诗句。著名南宋爱国丞相江万里系都昌人，故乡至今还保存着有关他的文物古迹。都昌面对庐山，境内有南山、老爷庙等风景点。都昌山清水秀，素有鱼米之乡的美称。有内湖水面16万亩，绿化面积100万亩，农作物以棉花、粮食、油菜、芝麻、大豆为主。都昌地下矿藏得天独厚，已探明储有极其丰富的硅砂、陶土、花岗岩、钼、钨、锗等矿产。 都昌地方工业、乡（镇）企业蓬勃发展，以造船、型砂、机械、电机、造纸、皮革、纺织、陶瓷、矿泉水、饲料、竹凉席、珍珠为龙头，产品畅销国内外。都昌水陆交通方便，程控电话直通国内外。招商政策优惠，引资环境良好，诚招天下能人志士来都昌观光游览，共谋发达！2.1
8、.2地理位置 都昌县位于江西省北部，东经116224至11636，北纬285028至2938。北依武山，南濒鄱阳湖；东界黄金山、银宝湖、上岸东洲，与鄱阳县接壤；南界下岸洲、下山、南岸洲、蚕豆洲，与波阳、余干、南昌、新建4县交界；西界松门山、西长河，与永修、星子二县隔水相邻；北界屏峰河、芦塘涧、武山鹅公凸、卸衣岭、双尖山，与湖口、彭泽两县毗连。全境东西宽52.7公里，南北长80公里，面积2669.53平方公里，约占全省面积的1.6%。 都昌地貌以丘陵和滨湖平原为主，且水域宽阔，局部有低山分布。地势北高南低，并以大港到汪墩褶皱隆起带为轴心，向西北和南东两个方向倾斜。境内最高点为北东部的三尖源，海拔
9、647.3米，滨湖区海拔最低处仅10米。自东北向西南呈低山、高丘、低丘、平原、湖区的变势。都昌水系发达，河港纵横，共有大小河港39条，总长359.6公里。按其流向，大致可分为大港、大西湖、新妙湖、大输湖、大沔池、洲家湖、团子口七大水系。 2.1.3 气候都昌地处亚热带湿润性季风气候区，且受鄱阳湖大水体影响，其特点是气候温和、雨量充沛、日照充足、热量丰富、结冰期短、无霜期长，春秋季短、夏冬季长。 1.春季始日平均出现在3月24日（以日平均气温稳定通过10的初日为春季的开始），持续约65天。 2.夏季始日平均出现在5月28日（以日平均气温稳定通过22的初日为夏季的始日），持续约119天。 3.秋季
10、始日平均出现在9月24日（以日平均气温稳定通过22的终日后一天为秋季的始日），持续约59天。 4.冬季始日平均出现在11月22日（以日平均气温稳定通过10的终日后一日为冬季的始日），持续约122天。 冬春之交常遭寒潮侵袭，天气冷暖多变、阴晴不定；春夏之交受冷暖气团交替控制，梅雨连绵，终日阴霾；夏秋之交副高居久不退，天气晴热，干旱少雨；秋冬之时，北方冷空气强烈南侵，气温骤降、霜冻地寒。 气候要素： 1.气温：年际平均气温为17.1，变化幅度在1617之间。气温日较差为7.1。1月最冷，平均气温4.4,7月最热,平均气温29.3。累年各月平均值顺序为：4.4、6.0、10.7、16.5、21.5、
11、25.4、29.3、29.1、24.6、18.9、12.6、6.8。 2.积温：年平均的活动积温为58006500。 3.地温：年平均地表温度19.5。 4.无霜期、无霜冻期：累年平均无霜期261天，无霜期最长300天，最短227天。全年平均无霜冻期271天，最长可达300天，最短239天。 5.日照：累年平均日照时数2076.3小时，日照率47%。 6.降水：19521958年累年降水量1728.28毫米，19591989年累年平均降水量1391.5毫米。7.蒸发量及干燥度：累年平均蒸发量为1572.5毫米。累年平均蒸发量大于降水量，相对湿度78%，干燥度1.27。 2.1.4经济社会条件
12、1）发展机遇千载难遂 随着经济全球化和我国经济快速发展下，都昌县将进一步对外开放，为都昌县企业开拓国外市场，吸引国外、境外资金和技术带来了机遇，也为深化企业改革，促进企业实现体制、管理创新和技术创新增加了压力和动力；科学技术尤其是信息技术的迅猛发展及国家对经济结构进行战略性调整，有利于都昌县发展高新技术产业并用高新技术来推动和改造传统产业，加快经济结构的调整优化和升级；国家继续实施积极的财政政策，将会进一步扩大市场需求，拉动经济增长。 2）区位优势得天独厚 都昌县位于江西省北部，东经116224至11636，北纬285028至2938。北依武山，南濒鄱阳湖；东界黄金山、银宝湖、上岸东洲，与鄱阳
13、县接壤；南界下岸洲、下山、南岸洲、蚕豆洲，与波阳、余干、南昌、新建4县交界；西界松门山、西长河，与永修、星子二县隔水相邻；北界屏峰河、芦塘涧、武山鹅公凸、卸衣岭、双尖山，与湖口、彭泽两县毗连。 3）交通运输条件发达 区位独特，交通便捷。都昌地处南昌、九江、景德镇金三角中心地带，水、陆、空交通便利。水运南联五水、北通长江，距九江外埠码头仅50公里；九景高速、“十一五”国家重点建设项目九景衢铁路均穿境而过。 4）资源优势尤为突出 1.土地资源：全县土地面积2669.5平方公里（4004295亩），耕地面积624465亩，其中水田365625亩，旱地258840亩，全县人均占有耕地0.9亩。另拥有可
14、开发耕种荒地面积36000余亩。 2.林业资源：全县丘陵山地林木蓊郁，林地面积大，森林覆盖率高。现有林业用地61876公顷，森林蓄积量1323152立方米，覆盖率27.9%.其中，有森林面积46177公顷，灌木林地9087公顷，疏林地881公顷，苗圃地33公顷，无立木材地1299公顷，荒地4399公顷。 3.水产资源：全县水域总面积208.55万亩，拥有鄱阳湖水面182.87万亩，内湖可养水面18.4万亩，其中：湖泊9.8万亩，水库1.5万亩，池塘5.45万亩，精养鱼池1.65亩。规模较大的水产养殖基地有：集中连片的2799项目区矶山湖水产场、周溪水产场、三汊港水产场、西源水产场、杭桥水产场、狮山水产场；万亩以上养殖湖泊有新妙湖（4.5万亩），千亩以上养殖湖泊15个。 4.矿物资源：都昌地下矿藏品种较多，主要有以下几个品种：钨，现已探明D级钨储量为49784吨，远景储量1.6万吨。钼，现已探明储量为15910吨。钒，C级矿石总储量达5222.55万吨。钛（金红石），远景储量达5万吨。金，主要为砂金分布于鸣山等地。石煤，属低发热量可燃有机岩，储量达5亿吨，现已探明储量5000万吨。高岭土，俗称瓷土，总储量约800万吨。其中阳峰乡的储量达720万吨，为优质高档瓷土。矽砂，多宝乡沿湖一带储量约300亿吨。此外,都昌镇的松古山和苏山的马鞍村储量分别为60亿吨和40
