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1、【精品优质】价值文档首发！个人住房交易环节税收减免新政解析税务筹划优质文档2月19日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部联合发布了关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知（财税201623号），对房地产交易环节个人购买房屋契税、个人出售房屋营业税的优惠政策进行了调整，自2016年2月22日起执行。这是近25年来出台的个人住房税收优惠政策中，优惠力度最大的一次。一、个人购买房屋契税政策的调整（一）购买家庭唯一住房1.对个人购买面积为90平方米以下（含）的家庭唯一住房，减按1%的税率征收契税。2.对个人购买面积为90平方米以上的家庭唯一住房，减按1.5%的税率征收契税。家庭（购房人、配
2、偶以及未成年子女，下同）唯一住房：在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人仅拥有一套住房。（二）购买家庭第二套改善性住房1.对个人购买面积为90平方米以下（含）的家庭第二套改善性住房，减按1%的税率征收契税。2.对个人购买面积为90平方米以上的家庭第二套改善性住房，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房：是指已拥有一套住房的家庭购买的家庭第二套住房。（三）新政亮点1.范围扩大至第二套住房。自财政部1992年7月8日开始出台个人购房减免契税优惠政策财政部关于支持住房制度改革做好契税工作的通知（财农税字1992第32号）以来，这是首次出台对个人购买第二套住房减免契税的优惠政策。在此25年间，财政
3、部、国家税务总局虽先后出台过11次契税优惠政策的文件，但均是限于第一套住房，本次扩大至“家庭第二套改善性住房”，而且减免幅度相当之大。个人购买90平方米以下（含）和以上的家庭第二套改善性住房，分别减按1%和2%的税率征收契税，而此前，很多地区对购买第二套住房的，是不分面积大小均按4%征收契税。此外，对于购买第三套及以上住房的，仍执行原契税政策。2.放宽面积取消户型限制。此前，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知（财税201094号）规定可以减按1%税率和减半征收契税的,除要求是家庭唯一住房外，还必须符合“普通住房”（中小套型、中低价位普通住房
4、原则上应同时满足住宅小区建筑容积率在10以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格12倍以下的条件，单套建筑面积和价格标准向上浮动的比例不得超过上述标准的20）的标准。对于超出普通住房面积的，即使是第一套住房，很多地区都是规定按3%或4%征收契税。本次对于购买的家庭第一套、第二套住房，均没再要求必须是普通住房，只以是否超过90平方米为界线来适用不同的优惠税率。而且对于面积90平方米以上的，没有规定面积上限（以往很多地区还规定以144平方米为线适用不同税率），也没有设置户型限制，即各类住房皆可。对于有条件的家庭来说，购买大户型的第一套房，或在购买第二套房时
5、选择真正意义上的改善性住房，都可以大幅度享受契税优惠。（四）生效时间本次新政的财税201623号文件规定：本通知自2016年2月22日起执行。然而，中华人民共和国契税暂行条例规定的契税纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。同时还规定，纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。因此，纳税人承受房屋权属后，会产生“纳税义务发生时间”和“纳税申报及缴纳时间”这两个时间节点。那么，该以哪个时间节点来判断纳税人是否可以享受财税201623号文
6、件的优惠新政呢？笔者认为，从本次新政出台的背景考虑，从新政的立法原意理解，从维护纳税人的合法权益出发，划分不宜太过复杂，宜以税款实际缴纳时间为标志，只要是在2016年2月22日及以后实际缴纳契税的，符合财税201623号文件规定的优惠条件的纳税人，即可享受该项税收优惠。具体应以各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定的操作办法为准。（五）事项办理1.办理本项契税优惠的程序与财税201094号的原规定基本一致，但取消了“无（契税纳税）记录或有记录但有疑义的”的前置条件。纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，
7、并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的，纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证。纳税人应当切实注意“诚信保证不实属于虚假纳税申报”的风险，以免影响个人征信记录乃至承担偷逃税款的法律责任。2.税务机关在受理契税优惠申请及申报缴税过程中，应当按国家税务总局关于简化契税办理流程取消（无）婚姻登记记录证明的公告（国家税务总局公告2015年第71号）的规定，做好纳税人家庭成员状况认定工作。3.享受购买住房减免契税的纳税人，应按规定向主管税务机关递交备案资料，履行备案义务。（六）相关政策现行契税优惠政策中，财政部、国家税务总局关于棚户区改造有
8、关税收政策的通知（财税2013101号）关于“个人首次购买90平方米以下改造安置住房，按1%的税率计征契税（减免性质代码：15011719）；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税（减免性质代码：15011720）”的优惠规定仍然有效。该条优惠政策本意是为改善民生，但与本次新政比较，其第二项优惠的适用条件比财税201623号文件更严格，其优惠幅度在某些地区也会要低些。遇此情形，应当允许纳税人自行选择适用最优惠的政策。二、个人出售旧房营业税政策调整（一）以持有时间划分征免1.个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税。2.个人将购买2年以上（含2年）
9、的住房对外销售的，免征营业税。（二）新政亮点营业税原征免规定：财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知（财税201539号）规定：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。新政不再以户型划分征免并取消差额征税方式。对于个人出售购买的住房给予减免营业税优惠，财政部、国家税务总局先后发布了7次文件。首份文件是自1999年8月1日起执行的财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知（财税字19992
10、10号），该文规定“对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税。”此后的5次政策调整，只是围绕个人持有购买的住房的时间来进行。对于个人出售购买满“2年”或“5年”以上的住房，还要以是否属于普通住房来划分征免及征税方式，即对于达到持有时间的，出售非普通住房按销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；出售普通住房免征营业税。而本次新政财税201623号文件则规定，个人出售购买2年以上（含）的住房均免征营业税，即所有户型的住房均享受同一优惠政策，不再按普通住房与非普通住房
11、分别予予免税和差额征税。（三）持有时间本次新政财税201623号文件在不区分是否属于普通住房的情况下，只按从购买到出售即持有的时间是否满2年划分营业税征免，因此，住房的购买和出售时间的确定，对于可否享受免税就至关重要。1.购买住房的时间：（1）个人将以购买形式取得的住房对外销售的行为，以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的填发日期作为其购买房屋的时间。纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证
12、上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。（2）个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。2.销售住房的时间：房屋的销售行为，涉及售房合同（协议）的签订、款项收付（发票开具）、不动产物权变更登记（权属过户）、房屋交付等环节，因而对于售房时间的确认也会有多种标准。而且有可能造成相同的交易行为却因个中原因而导致税款征免各异。笔者认为，物品的当次买卖行为中的买与卖是同一交易行为的两
13、个方面，在一项交易行为中，买方的购买时间即是卖方的卖出时间。基于此，在税收管理中，可以按前述确认“购买住房的时间”的标准反向确认“销售住房的时间”。因为，在下一个购房者以后出售此次购买的住房时，税务机关仍是按前述确认“购买住房的时间”的标准来认定该人购买此住房的时间。这样方能保证公平性和合理性以及连贯性。因此，个人对外销售住房的时间，宜以购买方办理的房屋产权证或购买方缴纳契税的完税证明上注明的填发日期作为卖出方销售住房的时间。房屋产权证和契税完税证明二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定销售房屋的时间。（四）生效时间本次新政的财税201623号文件规定：本通知自2016年2月22日起
14、执行。个人销售住房属于不能按照固定期限缴纳营业税的行为，可以按次纳税。笔者认为，从本次新政出台的背景考虑，从新政的立法原意理解，从维护纳税人的合法权益出发，划分不宜太过复杂，宜以销售住房的时间为标志，在2016年2月22日及以后，纳税人办理营业税申报缴纳事项时，符合财税201623号文件规定的优惠条件的，即可享受该项税收优惠。（五）事项办理1.个人对外销售住房，应持依法取得的房屋权属证书，并到地方税务部门申请开具发票。2.个人将购买超过2年（含2年）的住房对外销售，应按规定向主管税务机关递交下列资料，履行营业税减免（减免性质代码：03011715）优惠事项的备案义务：纳税人减免税备案登记表2份
15、。房屋买卖协议原件及复印件。房屋产权证原件及复印件。契税完税凭证原件及复印件。交易双方身份证明原件及复印件。（六）相关政策涉及个人销售住房的营业税优惠政策，还有财政部、国家税务总局于2013年9月25日发布的关于职业教育等营业税若干政策问题的通知（财税201362号），该文件第二条、第四条规定：对个人销售自建自用住房，免征营业税。且自2011年1月1日起执行。在没有被废止前，该项规定仍应继续执行。三、本次减税新政策适用范围规定（一）除北京市、上海市、广州市、深圳市以外的其他地区，适用财税201623号文件的全部规定。（二）北京市、上海市、广州市、深圳市四个城市，并非全部不适用财税201623号文件规定的减免税新政策。财税201623号文件第三条规定，北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策。据此，该四个城市的个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）时，不分是否属于普通住房，同时税率有所降低，即不再执行财税201094号文件关于“购买90平方米及以下普通住房，减按1%税率征收契税；购买普通住房，减半征收契税”的规定，而改按“购买面积90平方米及以下住房，减按1%的税率征收契税；购买面积90平方米以上住房，减按1.5%的税率征收契税”的规定执行。具体而言，个人购买面积或价格超出
