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1、1土地估价师土地估价实务基础考试真题一、单项选择题(30题，题号l - 30，共15分。每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有一个最符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每题0.5分，选错不得分，不倒扣分)1.城市地价动态监测中，监测点必须采集的信息是( )。A.土地实际利用状况 B.设定内涵条件下的评估地价C.现状条件下的评估地价 D.评估时间2.土地估价行为是( )的一种。A.房地产经济 B.房地产证券C.房地产金融 D.房地产中介3.判断土地是否为最有效使用状态时，不需要考虑的因素是( )。A.该地块的最佳利用方式 B.该地块的收益是否均衡C.最有效使用方式可以持
2、续多久D.目前利用方式是否为最有效4.下列城市规划因素中，影响土地价格的个别因素是( )。A.人口密度控制、用地结构 B.建筑物密度、容积率C.区域交通管制、用地结构 D.公用设施条件、容积率5.在全国范围内，按照标准耕作制度，在自然质量条件下划分出的农用地等别是( )。A.农用地等别 B.农用地利用等别C.农用地自然等别 D.农用地定级等别6.在土地定级中，某评价单元受到市级商服中心、区级商服中心影响，其中市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对其影响分值分别为15、10、20，区级商服中心的区级、小区级商服功能对其影响分值分别为12、21，则其商服繁华度作用分值为( )。A.33 B.4
3、5 C.48 D.787.在土地估价实务中，经常会涉及划拨土地使用权价格与承租土地使用权价格评估问题。下列关于二者关系的观点正确的是( )。A.划拨土地使用权属于物权，承租土地使用权属于债权B.二者在土地使用权性质上不同，但价格水平相当C.二者在土地使用权性质上不同，价格也不同，二者的价格差等于土地出让金D.由于权利性质不同，二者不可能在同一土地市场中交易8.经批准，某宗已出让国有土地的用途由工业变更为居住，按规定应补交土地差价，该差价可用批准时居住用地出让年期的市场价格扣减( )求得。A.批准时工业用地法定最高使用年期的市场价格B.原取得工业用地国有土地使用权时实际支付的价格C.批准时工业用
4、地剩余土地使用年期的市场价格D.批准时居住用地的土地使用权出让金9.评估商业店铺地价时，不宜采用的估价方法是( )oA.市场比较法 B.成本逼近法C.收益还原法 D.基准地价系数修正法10.采用收益还原法进行地价评估时，不属于经营费用的是( )。A.职工工资B.房屋折旧费 C.营业税 D.改扩建费用11.某宗地当前年纯收益为5万元，预计未来每年纯收益比上一年增长1%，土地还原率为5%，则该宗地当前的无限年期价格为( )万元。A. 100 B.125 C.120 D.83.312.下列关于工业用地出让价格表述欠妥的是( )。A.在协议出让方式下，不同城市工业用地出让价格相互之间的可比性较差B.真
5、正现实意义上的工业用地价格可以通过土地利用收益还原并测算出来C.基础设施条件的改善，同一个经济区域内的城市之间、工业用地相互之间的替代性增强D.招标拍卖挂牌出让是土地资产市场优化配置的方式，也是促使工业用地价格上涨的主要原因13.利用剩余法估价时，场地取得契税的计息期应包括( )。A.前期、建设期、销售期 B.前期、开发期、销售期C.建设期、销售期 D.开发期、销售期14.我国地价体系的核心是( )。A.交易地价和标定地价 B.基准地价和标定地价C.交易地价和成交价格 D.基准地价和公告地价15.房屋拆迁规模大、分期分段实施拆迁时，拆迁估价期日为( )。A.首批房屋拆迁之日 B.全部房屋拆迁之
6、日C.当期(段)房屋拆迁实施之日D.房屋拆迁许可证颁发之日16.某耕地区片近三年平均年产值为1700元/亩，如土地补偿费按年产值的10倍计，土地补偿费和安置补助费之和，最低不得低于年产值的16倍，最高不得高于年产值的25倍，则该征地区片价为( )万元/亩。A. 4.25-5.95 B.2.72-4.42C. 2.72 -4.25 D.1.70-2.7217.按照城市地价动态监测工作的要求，下列关于地价监测点评估的表述( )是正确的。A.监测点价格须反映监测期内地产市场的客观状况，评估时可直接按土地实际成交价格确定B.监测点地价应采用市场比较法、收益还原法等基本估价方法进行评估C.取路线价法、市
7、场比较法测算结果的算术平均值作为某商业地价监测点季度监测价格D.实施年度地价监测时，地价监测点价格评估的估价基准日确定为每年的1月1日18. 2008年8月某开发公司通过竞拍取得一宗商业用地，土地出让年期为40年。在取得房屋预售许可证后，该公司与某超市签订了租赁合同，租期为5年，租金比市场租金低15%左右。2009年8月竣工时对整体不动产进行价格评估，下列做法正确的是( )。A.应考虑市场租金，而不应考虑实际租金B.以市场租金为基础，用合同租金对市场租金进行修正C.以合同租金为基础，对其进行15%左右的修正D.租赁期以合同租金为基础，其余年期以市场租金为基础19.某城市一宗工业用地所处土地级别
8、的基准地价为300元/平方米，根据国土资源部关于发布实施(全国工业用地出让最低价标准)的通知(国土资发12006 307号)的规定，该市工业用地出让最低限价为284元/平方米，2008年8月，该市国土局拟出让此宗地，则其出让价格不得低于( )元/平方米。A.210 B.240 C.284 D.30020.某工业用地无限年期价格为1020元/平方米，土地还原率为5%，则该地的年租金为( )元/平方米。A. 51.00 B.55.87 C.59.44 D.98.2721.某房地产开发商于2006年7月经出让取得一宗住宅用地，2年后取得房屋预售许可证，2009年2月销售房产，其土地使用权最长截止日期
9、为( )。A.2079年7月 B.2079年2月C.2076年7月 D.2076年2月22.某宗地生地价格为Pl，熟地价格为P2，地上建筑物正常装修后待使用的不动产价格为P3，若其正在使用的不动产价格为P4，则正常情况下( )。A.P1 C. P2 23.某企业于2008年1月经出让取得一宗工业用地50年土地使用权，2009年1月厂房通过竣工验收，其经济寿命为60年。若厂房正常使用，截止到2015年1月时，其剩余耐用年数为( )年。A.43 B.44 C.53 D.5424.某城市甲、乙两宗地楼面地价分别为2020元/平方米、1850元/平方米，建筑容积率分别为3、5，若其他规划条件相同，则两
10、宗地的总价比较为( )。A.甲小于乙 B.甲略大于乙C.甲与乙相同 D.甲远大于乙25.某宗位于主干道旁的工业用地，厂区内为硬化路面、自供水，厂区外铺设有市政供水、排水、供热、煤气等管网以及通讯电缆、供电电网，则在土地价格评估时，土地开发程度应设定为( )。A.宗地红线外“三通”(通路、通电、通水)及宗地内场地平整B.宗地红线外“五通”(通路、通电、通上水、通讯、通气)及宗地内场地平整C.宗地红线外“五通”(通路、通电、通下水、通讯、通气)及宗地内场地平整D.宗地红线外“七通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气、通热)及宗地内场地平整26.估价师运用剩余法评估出某新建商品房项目用地土地价
11、格为3000万元。委托估价方提出异议，并向估价机构提供企业在引进ISO国际质量管理体系后投资成本节省5%的有效证明。在其他条件不变的情况下，若对估价结果进行复核，其结果为( )。A.复核结果高于3000万元 B.复核结果低于3000万元C.维持原估价结果不变 D.依重新计算的最终结果确定27.因案件执行的需要，人民法院拟对某宗划拨土地使用权进行处置并委托当地政府土地交易中心进行拍卖。以下对拍卖底价评估的观点正确的是( )。A.属于强制处分范畴，底价评估时需考虑进行价值折减B.采用完全市场公开价值标准评估底价C.根据法院出具的意见评估底价D.根据案件申请执行方的意见评估底价28.关于面状的土地定
12、级因素，下列描述不正确的是( )。A.此类因素所依附的客体在城镇中占地面积较大B.只对自身客体所在位置上的土地有影响C.只要对周围地块有外溢影响的，就不能当作面状因素处理D.绿地状况、自然条件可为面状因素29.下列人员情形，不能报名参加土地估价师资格考试的有( )。A.被取消土地估价师资格已3年B.被取消考试资格已3年C.在评估业务中受到行政处罚，自处罚之日起至报名之日止已3年D.因故意犯罪受刑事处罚，自刑罚执行完毕之日起至报名之日止已8年30.某宗地工业用地位于城市仓储加工区，在进行宗地价格评估时，下列对厂区内职工宿舍楼、食堂和职工活动室用地的正确处理方式有( )。A.将该部分用地分割出来，
13、按照住宅用途进行评估B.将该部分用地分割出来，按照综合用途单独进行评估C.纳入工业配套设施用地，按工业用途进行评估D.按委托估价方的要求进行用途设定和评估二、多项选择题(20题，题号3150，共30分。每题有A、B、C、D、E五个备选项，其中至少有两个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每题1.5分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分;少选但均为正确选项的每项得0. 35分)31.在土地估价资料收集中，下列选项属于产权登记资料的是( )。A.国有土地所有证 B.国有土地使用证C.房屋所有权证 D.土地登记卡E.城镇规划图32.土地估价师可从城市总体规划图中了解到待估宗地
14、的基本信息有( )。A.容积率 B.周围土地利用环境C.建筑物高度 D.覆盖率限制E.用途33.土地估价报告审核的主要内容有( )。A.估价假定前提和限制条件B.市场分析过程C.估价技术路线、方法选择及运用D.估价结果E.参加现场踏勘的人员34.按照中华人民共和国土地管理法的规定，在征收50亩耕地、5亩乡镇企业建设用地时，应支付的征收土地补偿费有( )。A.被征收土地需要供养人员的失业保障金B.土地补偿费C.被征收耕地需要安置的农业人口的安置补助费D。青苗补偿费E.地上附着物的补偿费35.按照城市房屋拆迁管理条例的规定，下列房屋拆迁不需要进行补偿的有( )。A.尚有半年到期的临时用地上的简易房屋B.平房屋顶搭建的屋顶棚屋C.占用公共设施用地建造的商业店铺D.住宅小区建设的车棚E.没有取得建设用地规划许可证而建成的房屋36.利用样点地价评估基准地价时，样本数据检验应注意( )。A.同一土地级别中，同一交易方式计算的样本地价要通过样本总体同一性检验B.同一土地级别中，不同交易方式计算的样本地价，也要通过样本总体同一性检验C.用卡方检验法对未知数据分布类型的样本进行总体一致性检验D.用均值一方差法对样本总体为正态分布的进行异常值剔除E.用检验法对样本总体为正态
