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1、精选优质文档-倾情为你奉上历史文化村镇研究之一：古城融资方案以平遥古城为例平遥古城目的地规划项目组注：本专题内容完全摘自平遥古城目的地规划项目，本人为项目组成员。项目顾问：魏小安先生，项目组组长：石培华先生，编制单位：中科景苑城乡规划研究院；委托单位：平遥县政府。石培华先生是我的研究生导师，提供本专题仅供参考。平遥历史上曾经执中国金融之牛耳，有“汇通天下”之称，目前却面临资金短缺的困境，资金不足已经成为遗产保护与旅游发展中直接面临的重大瓶颈。如何谋求多元化的融资格局，破解“巧妇难为无米之炊”的尴尬局面，已经成为平遥面临的首要问题。按照“多渠汇流”的原则，根据旅游业投融资的趋势和规律，结合平遥的
2、实际和特点，本次规划提出“九龙治水”的融资综合解决方案。即：“跑钱”方案、“借钱”方案、“引钱”方案、“融钱”方案、“兑钱”方案、“汇钱”方案、“转钱”方案、“募钱”方案、“挤钱”方案。一、争取国家和省市加大扶持（“跑钱”方案）抓住中央实施中部崛起战略，国家高度重视加强世界遗产保护、山西省强力推进产业结构转型和加快旅游业发展等机遇，积极争取中央、省市政府的资金扶持。（一）争取理由鉴于以下三个理由，申请上级政府加大扶持：1、世界文化遗产的保护，是中央和省市县政府共同的责任。世界遗产保护所需投资巨大，平遥县不能独立承担。近年来，上级政府对平遥给予了不断的支持，但规模比较小，与世界遗产保护的实际需求
3、相比，还远远不够。从1996年至2001年，平遥县用于文物保护、维修和景点开发的资金共有4450多万元，其中中央、省市补助的资金只有450多万元，仅占10.1%，比例明显偏小。2、平遥目前经济实力比较薄弱，遗产保护面临巨大压力。平遥2000年财政总收入才刚刚上亿，尽管县委县政府竭尽全力，仍然杯水车薪，没有能力更多地对遗产保护进行投入。3、对世界遗产的保护，使平遥传统优势产业受到很大限制，财政收入因此缩减，据统计，2004年，因调整结构，地方财政收入缩减上千万元。为了对世界遗产进行保护，煤炭等平遥的传统产业进行了转型，导致财政承受很大压力。（二）面临机遇首先，中央提出全面建设小康社会，构建和谐社
4、会的战略，重点加大“三农问题”的解决力度，并具体加大了对农村基础设施的投入，必将推进对平遥旅游配套环境整治的资金投入。其次，国家实施中部崛起战略，必然会加大对中部发展的投入，旅游业作为中部崛起的先锋产业，也必然会受到国家的关注和扶持。再次，山西省、晋中市通过煤炭及其相关产业的发展，已经具备了一定的资金积累，并积极进行产业结构的调整，探索生态补偿措施，客观上构成了省市政府加大对平遥旅游业扶持的条件。（三）投资重点根据政府投资走向，重点投资于以下难以获得直接收益的公共领域：1、交通等公共基础设施及公共事业；2、城镇市政基础设施，重点是古城的管线、上下水、城市垃圾及污水处理等建设项目；3、大气、水源
5、等环境治理项目；4、文物保护，重点投资进行古城墙、镇国寺和双林寺的保护和维修；5、生态建设工程，构建县域完整的绿化系统；6、人力资源开发，重点是遗产保护和旅游从业人员培训。（四）配套措施为争取国家、省市政府的投资，需要做好三个方面的配套工作：1、争取计划单列，加大上级扶持力度，放宽地方执行权限。鉴于世界遗产保护的特殊性和旅游业发展所面临的特殊困难，建议山西省将平遥设置为计划单列县，在项目申报、转移支付等方面给予特殊扶持。2、打好政策组合拳，充分利用各种配套优惠政策和各种资金渠道。全面、充分地利用农业、林业、能源、环保、扶贫、中部、文化项目等各项优惠政策，形成政策洼地；全面整合各方面投资渠道，形
6、成规模投资。同时，系统地改善平遥遗产保护与旅游发展的总体环境。 3、根据投资走向，做好项目前期工作。积极策划和筹备一批既符合国家、省市投资重点，又结合平遥特点的项目，抓紧项目建议书和可行性研究报告的编制，特别要关注古城内基础设施的建设。二、加强与金融机构的合作（“借钱”方案）平遥遗产保护和旅游业发展所需资金数额巨大，无法单纯依靠政府投入予以解决，需要按照经营城市的思路，充分盘活资产存量，加强与金融机构的合作，强力推进有收益的公共服务设施及环境项目建设。（一）资金渠道随着国内金融业的快速发展，金融机构的资金存量有了较大的增长，商业银行、政策性银行的投资能力不断提升。旅游业作为投资的热点，越来越受
7、到金融机构的青睐，可以充分利用这一优势开辟融资渠道。同时，随着我国利用国际资金能力的提高和投资领域的进一步开放，国际金融机构在华投资规模不断扩大，为旅游业拓展国际融资渠道创造了条件。具体资金渠道包括：向商业银行（如工商银行、建设银行）申请抵押或质押贷款；向政策性银行（如国家开发银行、农业发展银行、中国农业银行、中国银行及进出口银行）申请贴息贷款；卖方信贷；通过担保公司进行融资担保；申请世界银行贷款、亚洲开发银行；申请国家间援助性贷款（如FAO、NNDP等）。（二）融资方式对于旅游资源开发，主要可以采用以下方式融资。1、门票质押。以未来门票或连同其他收费权作为质押，向银行贷款。2、景区开发经营权
8、抵押。景区的开发经营权作为一项资产当作质押进行信贷。3、土地抵押。将国有的土地使用权抵押项目信贷，尤其是由于旅游相关开发引起大幅度增值的景区周边的土地。4、建筑物抵押。将相关建筑物的所有权作为抵押进行贷款。景区的抵押或质押项目信贷一般要求自有资本投入25%以上，可向银行贷75%。开发商使用国有资产作为抵押或质押，银行或其他金融机构则通过相应金融工具对旅游资源的开发进行贷款，包括比较灵活的小额信贷方式。实际操作中，如果景区的开发规划有足够吸引力，同时开发商具备一定的信用，开发中的工程建设也可通过垫资方式进行。垫资比例一般为30%40%，如果有相应的垫资融资财务安排，垫资比例甚至可达100%。如项
9、目开发能与开放游览同步进行，还可对旅游商品开发、广告宣传、道路建设、景观建设等多方面经营内容进行商业信用融资，主要包括：垫资建设、代销商品、门票抵扣、预售预卖、时权融资等。（三）投资重点1、有收益的市政基础设施建设，如煤气、自来水、污水排放、垃圾处理等。2、可以带来土地增值和其他相关收益的市政基础设施，如绿化项目、道路交通等。3、房地产开发、建设和物业管理等土地开发项目，如商业、景区服务等公共服务设施。4、景区的旅游基础设施建设。（四）配套措施为了有效地实现与金融机构合作的融资目标，需要采取以下措施。1、成立资产信贷公司，明确借贷主体，目前可以利用现有的旅游开发公司。2、明确资产产权，剥离劣质
10、资产，分离出可用于借贷的优质项目抵押资产。3、加大前期工作的力度，研究平遥的资产体系及相应的政策扶持措施。三、加大项目对外招商引资力度（“引钱”方案）平遥旅游开发项目的商业价值很高，投资回收有较好的保障，招商引资应成为融资的重点之一。（一）有利条件1、旅游开发项目已经开始成为投资的热点，大量游资正在向旅游领域汇集。2、平遥具备较大的游客基数，投资项目具有较好的市场支撑。3、平遥的旅游服务体系尚有很大的发展空间，适合商业资金的进入。4、平遥作为世界遗产地，旅游资源开发潜力很大，具有较大投资回报空间。（二）招商引资方式景区通过政府招商部门、旅游企业的招商部门、专业招商机构、关联企业及关联人、专题招
11、商会、参加招商会、专用招商网站、其它媒体传播招商等渠道发布招商信息，与开发商取得联系，根据项目和开发商的情况，确定具体的招商引资方式。1、招募入股融资开发商以股份有限公司的主发起人的身份，向社会定向招募投资人入股，共同作为发起人，形成资本融资。2、定向募股融资开发商先成立自己绝对控股的有限责任公司或股份有限公司，再向社会定向募股，以增资扩股的方式，引入资本金。具体方式有：战略投资人、搭车投资人、资产整合等。3、整体项目融资开发商在开发中，设立为若干个项目，并制作单个项目的商业计划书，按照投资规范的要求、准备招商材料，并依据招商材料，向境内外的社会资金进行招商，其中可以采用BOT等多种模式，也可
12、合成开发、合资开发、转让项目开发经营权等。（三）配套措施1、加大投资开放力度，积极推进经营城市。投资项目开放，引进外国资金，制定优惠政策，探索多种合作模式，加强政府的协调职能。2、改善投资环境，树立亲商、富商的理念，转换政府职能，建立服务性的、诚信的政府。3、搞好项目包装与招商资料的准备，具体材料包括：项目建议书、商业计划书、项目可行性研究报告、项目策划及旅游目的地规划、具体合作意向、各项优惠政策、基本法律文件等。四、充分利用资本市场融资（“融钱”方案）随着旅游业的发展和资本市场的发育，通过资本市场融资已成为旅游开发可选择的融资方式之一，迄今为止，中国资本市场上已有旅游上市公司47家，其中景区
13、类旅游上市公司13家。资本市场也应是平遥旅游开发的资金来源之一。（一）资本市场融资方式1、国内上市融资2、海外融资海外融资有多种方式，包括一般债券、股票、高利风险债券、产业投资基金、信托贷款等。海外融资目前受到一些政策限制，但具体操作时仍可通过多种方法加以运作。3、信托融资新信托法出台以来，信托投资公司已经拥有了比较大的运作空间，并创造了一些新的金融工具。其中，以项目和专题方式，发行旅游信托投资凭证，将旅游项目打包，向社会集资的方式，比较适合平遥的实际。（二）现状特点国内上市融资的方式已经受到了各方的广泛关注，省市县各级政府都将平遥旅游开发公司的国内上市列入了工作日程，但利用资本市场上其他融资
14、方式的工作尚未启动。（三）面临障碍1、资源开发类旅游企业存在门票收入不能列入公司主营业务收入的限制，影响平遥旅游开发公司直接上市。2、遗产类旅游资源能否转让开发经营权，目前存在争议，操作规则不明。3、当前资本市场不景气，融资效果受到影响。（四）配套措施1、优化公司资产结构。从主要依赖门票收入的景区开发经营模式，向宾馆、民居旅馆、餐饮经营、旅游交通、旅游纪念品产销等多项业务转移资本和收入，增强企业的融资能力。2、创新遗产地管理模式。在提高景区管理效率的同时，合法规避遗产保护的红线。3、积极探索资本市场上新的融资方式。研究和尝试海外融资和信托融资的可能和效果。五、创新模式盘活民居资产（“兑钱”方案
15、）当代人的生活方式和居住观念正在发生着深刻的变革，旅游与房地产结合，创造各种旅游住所，已经成为景区深度开发的趋势。（一）存量资产平遥古城内，沿街共坐落着3797座具有浓厚地方风格和历史风貌的传统民居，地方政府拥有其中超过60%民居的产权。（二）盘活方式以“我在古城平遥有个家”为主题，策划系列拍卖、发售和招租等活动，具体方式如下。1、产权融资包括：产权酒店、商铺产权发售、项目公司拆分产权发售等。2、出售部分产权包括：分时度假等。3、第二驻地包括：第二居所、企业第二总部（或企业庄园）等。4、租赁融资包括：设备租赁、资产租赁、土地租赁、房屋租赁等。5、民居收藏包括：文化民居收藏、主题民居收藏等。（三）配套措施1、成立专门的民居资产管理公司，统一盘活和管理民居资产。2、对现存民居资产进行分类登记，策划对应的盘活方式。3、改善古城内的居住环境。4、创新居民管理方式，如发行“平遥绿卡”，赋予民居使用者平遥古城的永久居留权，但同时要注意兼顾和保持古城内的传统居住文化。5、选择中高端人群入住古城内的民居。六、鼓励当地群众投资（“汇钱”方案）随着经济的发展，民间资本的投资能力愈加可观。景区的旅游开发，比较适合当地民间资本的投入。积极鼓励平遥及其周边的群众投资平遥旅游开发，汇集零散的小额投资，集腋成裘，是一条
