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1、建设项目土地征收与房屋拆迁法律问题主讲人：焦洪宝主要内容：一、土地征收与房屋拆迁法律法规解析（一）从土地管理法到物权法土地征收法律依据梳理1、何谓“土地征收”2、何谓“房屋拆迁”3、有关概念的区分4、城市房屋拆迁行为的法律性质（二）土地征收与房屋拆迁的基本法律关系分析1、界定2、土地征收的基本法律关系3、房屋拆迁的基本法律关系（三）城市房屋拆迁管理条例修改的新趋向1、城市房屋拆迁管理条例适用中问题2、国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）的主要内容3、土地征收与补偿条例发展趋向4、国土资源部做好征地管理工作的新要求二、土地征收与房屋拆迁实务中的法律问题（上）1、农村征地法律关系主体问题；2
2、、集体土地权属人法律问题；3、征地补偿标准法律问题；4、土地补偿费分配制度与归属问题；5、“宅基地换房”、“挂钩试点”的操作模式；6、几类农村征地纠纷的法律处理。7、城市房屋拆迁的程序；8、住宅房屋拆迁的补偿安置；9、非住宅房屋拆迁的补偿安置。三、土地征收与房屋拆迁实务中的法律问题（下）1、拆迁评估应注意的法律问题；2、拆迁安置方案的拟订与涉及拆迁许可证的行政诉讼；3、拆迁行政裁决与强制拆迁的实施；4、“城中村”：先征后拆还是先拆后征；5、特困、违章、产权人下落不明等情况的处理；6、拆迁补偿与行政违法赔偿的区分；7、企业产、职工宿舍拆迁法律问题；8、几类房屋拆迁纠纷的处理及诉讼应对四、建设项目
3、开发法律问题1、国有土地供应2、土地出让的法律依据3、国有土地使用权出让方式应具备的条件4、出让程序5、出让土地使用权转让应具备什么条件？如何理解？附件一：城市房屋拆迁便民手册附件二：涉及法律法规目录主要内容一、土地征收与房屋拆迁法律法规解析二、土地征收与房屋拆迁实务中的法律问题（上）三、土地征收与房屋拆迁实务中的法律问题（下）四、建设项目合作开发法律问题一、土地征收与房屋拆迁法律法规解析（一）从土地管理法到物权法土地征收法律依据梳理（二）土地征收与房屋拆迁的基本法律关系分析（三）城市房屋拆迁管理条例修改的新趋向（四）国土资源部做好征地管理工作的新要求（一）从土地管理法到物权法土地征收法律依据
4、梳理1、何谓“土地征收”1.1土地管理法（2004年修订）第2条第4款：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”1.2物权法（2007年）第42条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”1.3城市房地产管理法（2007年修订）第6条：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”土地征收与房屋拆迁的概念2、何谓“房屋拆迁”2.1城市房屋拆迁管理条例（2001年）第2条：
5、”在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。第39条：“在城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，参照本条例执行。”2.2国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）第2条：“为了公共利益的需要，对国有土地上单位、个人的房屋实行征收以及对被征收房屋的所有权人（以下简称被征收人）给予补偿的，适用本条例。第40条：“非因公共利益的需要，拆迁国有土地上单位、个人的房屋从事建设活动的，应当符合城乡规划、土地利用总体规划，并依法办理有关审批手续。”3、有关概念的区分征收、征用拆迁、腾迁城市房屋拆迁、农村房屋拆迁国家、拆迁人征收：涵盖拆迁拆迁：
6、不限于征收的原因收购、整理、整合、整治、储备在新修改后的宪法的第10条和第13条中分别使用了“征收”和“征用”两个用语，这与先前的只使用“征用”是一个明显的区别。它们的区别在于征收一般是指对公民财产所有权的限制或剥夺，而征用仅是指对公民财产使用权的暂时剥夺，征用大多适用于紧急状态或者军事、战争等特殊紧急情况下。4、城市房屋拆迁行为的法律性质我国城市土地使用权和所有权是分离的，城市土地归国家所有，但国家又不可能实现所有土地的开发建设，为了最大程度实现资源有效配置，国家将部分土地的使用权与所有权剥离开来，出让给一定的土地使用权人使用来实现土地的价值。当国家的某一建设需要土地时，因为相当一部分土地的
7、使用权又与其上的房屋紧密结合在一起，基于对房屋所有人所有权和生存权的考量，国家在土地征收制度之外又建立了房屋拆迁制度。城市房屋拆迁是指建设单位根据建设规划要求和政府所批准的用地权，在取得拆迁许可证的情况下，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，对拆迁范围内的单位或居民进行补偿安置的一系列法律行为。城市房屋拆迁行为的法律性质依据我国现行的有关房屋拆迁的法律规范，拆迁行为得以进行的前提是取得国家机关批准的拆迁许可证。而国家机关做出批准该拆迁行为是一种以国家名义批准的行政行为，具有明显的强制性，无须征得被拆迁人的同意，是国家单方面的意思表示，作为被拆迁人对国家机关批准的房屋征收决定没有协商的余地，其
8、必须服从，并必须予以支持和配合，不得拒绝、阻挠，更不得故意拖延、无理取闹，否则要承担法律责任。因此可以说，房屋拆迁在本质上是国家对私有财产的征收，是国家运用公权力的一种表现。虽然城市房屋拆迁具有一定的强制性，但是，国家机关批准拆迁许可证的程序是必须要依法审查的，拆迁人须经过建设项目批准、建设用地规划许可、国有土地使用权批准以及制定合理的拆迁计划和拆迁方案，且须有足够的补偿资金保证。这同时体现着城市房屋拆迁的合法性和公平性。即：城市房屋拆迁是一种公平、合法、有偿的行政征收行为。土地管理法第58条：有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，
9、可以收回国有土地使用权：（一）为公共利益需要使用土地的；（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；（三）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；（四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；（五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。城市房屋拆迁管理条例第七条申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：（一）建设项目批准文件；（二）建设用地规划许可证；（三）国有土地使用权批准文件；（四）拆迁
10、计划和拆迁方案；（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查；经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。（二）土地征收与房屋拆迁的基本法律关系分析1、界定：1.1土地征收是指国家为了公共利益的需要，运用国家强制力，按照法定程序将一定范围的农村集体土地的所有权转为国家所有权，并依法对被征收土地的所有权人、使用权人以及土地承包经营权人等给予补偿的活动。1.2房屋拆迁是指建设单位根据建设规划要求和政府所批准的用地权，在取得房屋拆迁许可证的情况下，自行或委托具有拆迁资格的单位依法拆除拆除国有土地上的房屋及其附属物
11、，并对被拆迁房屋的权利人（包括房屋所有权人、使用权人等）给予补偿、安置的活动。问题：集体土地征收时的房屋拆迁与城市房屋拆迁的区别？2、土地征收的基本法律关系主体：国家（国务院、省、市人民政府）集体经济组织、农民客体：集体土地所有权、地上物与青苗内容：强制性、给予补偿实现方式（程序）：公告为主3、房屋拆迁的基本法律关系主体：国家（市、县人民政府及组成部门）、拆迁人、被拆迁人、拆迁单位客体：城市房屋及其附着物（国有土地使用权和房屋所有权）内容：强制性、给予补偿安置实现方式：协议为主（三）城市房屋拆迁管理条例修改的新趋向1、城市房屋拆迁管理条例适用中问题2、国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）
12、的主要内容3、土地征收与补偿条例发展趋向“史上最牛“钉子户”征收征用权公共利益界定征收程序规定补偿标准拆迁过程中权利救济美国宪法修正案第五条规定，“非依正当程序，不得剥夺任何人的生命、自由和财产；非有合理补偿，不得征用私有财产供公共使用。”法国人权宣言第17条规定：“财产是神圣不可侵犯的权利。除非由于合法认定的公共需要的明显的要求，并且在事先公平补偿的条件下，任何人的财产不能被剥夺。”依司法实践中通常的解释，社会公共利益相当于各国法律的公共秩序和善良风俗的概念。对于那些是公共利益，那些是商业利益，不应作出绝对性的划分。如本拆迁案件中被拆迁的“杨家老屋”所在位置，“按照经批准的杨家坪步行商业区城
13、市建设总体规划及城市形象设计”，该区域为大型商场。毫无疑问，该项目不属公共利益。然而，如果所建大型商场是为了解决该区域居民基本生活需要，该项目不仅具有商业利益的性质，同时具备公共利益的需要。就杨家坪鹤兴路片被拆迁人补偿标准的确定过程作出如下说明：“根据建设部城市房屋拆迁估价指导意见和重庆市城市房屋拆迁估价规定的规定，经片区被拆迁人公开投票选择评估机构，当选评估机构根据国务院城市拆迁管理条例第24条、重庆市城市房管拆迁管理条例第26条规定，确定了被拆迁房屋的补偿标准并在现场进行了公布。”如上述说明属实，补偿标准的确定应该符合拆迁程序的规定。该拆迁片内任一被拆迁人对房屋评估机构出具的评估结果持有异
14、议，均有权在规定的期限内依法行使权利。补偿标准一旦确定，拆迁人与被拆迁人均应予遵守。因为该拆迁补偿标准不是针对具体的某个人，而是针对拆迁片内所有的被拆迁人。依行政诉讼法的规定，权利相对人只能对具体行政行为提起诉讼，如，被拆迁人（或拆迁人）对拆迁管理部门裁决不服有权提起行政诉讼，法院在审理过程中仅对所做裁是否合法进行审查，而对于补偿标准的合理性法院不作实体审理。如果被拆迁人（或拆迁人）认为补偿标准不合理提起诉讼，法院不会受理，即使受理也会驳回诉讼请求。即使物权法颁布施行之后，解决上述问题同样存在困难。正如江平教授所言“目前，法院在拆迁案件的判决中，只是判决是否强制拆迁，并没有解决补偿是否合理，更
15、没有去审查政府制定的补偿规定是否公平合理。所以说，法制确实有不完善的地方，将来只能通过行政诉讼法或其他相应的法律的完善来解决这个问题。”在重庆市政府、房屋拆迁管理部门、人民法院多方努力下，2007年4月2日被拆迁人杨武、吴苹夫妻与开发商签订拆迁协议，以产权调换方式取得开发商位于沙坪坝区商品房一套（价格人民币3068847元），面积与被拆除房屋相同，并获得90万元营业损失补偿，应当说杨武、吴苹夫妻的权利最终得到充分的保护。据媒体报道，重庆市九龙坡区人民法院在新闻发布会上介绍：由于“杨家老屋”先后被断水、断电和断路，而杨武夫妇房屋此前一直用于餐馆经营，因此开发商与其协商后同意补偿杨武夫妇自2004年10月始的营业损失费90万元（以每月3万元盈利计算）。此拆迁案是按法律和有关规定严格执行的，杨武夫妇的安置补偿与该项目执行的是同一个标准，没有任何私下或特殊处理情况。营业损失补偿是营业性补偿，是杨武夫妇房屋的使用实际情况进行评估并协商确定的，并不是额外的安置补偿.在目前城市房屋拆迁中，某些被拆迁人借房屋被拆迁之机，漫天要价，无
