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1、 地产行销专家第一章 简介一、 任务介绍l 大通地产受受电力集集团的委委托，为为位于杨杨浦区平平凉路1149街街坊地块块提供投投资咨询服务。l 此次投资咨咨询服务务的目的的是在研研究区域域商业办办公等发发展情况况的基础础上，为为此地块提供适适当的地地价方案案、适宜宜的项目目规划以以及电力力集团参参与项目目的合作作模式等。二、 重要结论及及建议1. 报告说明本报告中投投资估算算的地价价按照8823441.884万元元计算，依依据定额额标准和和行业普普遍惯例例。租价价预测采采用市场场比较法法，售价价预测采采用市场场比较法法和收益益还原法法。本报告所采采用的计计算方法法、分析析依据以以及得出出的结论
2、论和建议议只代表表本公司司的观点点，供开开发商以以及相关关单位作作决策参参考之用用。在实实际开发发中按照照实际情情况作相相应调整整。2. 方案比较l 主要经济技技术指标标占地面积326755建筑总面积积980266土地规划用用途商业、办公公容积率3.0建筑密度35%绿化率30%建筑限高100米l 方案说明方案一：（自自有资金金500000万万元，保保留2000000平方米米甲级办办公物业业，其余余物业全全部销售售）经市场调研研和科学学预测(详见租租售价格格定位)：2013年年办公楼楼预期销销售均价价 306685元元/平方方米2013年年商铺预预期销售售均价469970元元/平方方米(使使用面
3、积积)方案二：租租售模式式(自有有资金5500000万元元，保留留区政府府使用面面积，商铺和部分办办公物业业出售，其其余办公公楼租赁赁)经市场调研研和科学学预测(详见租租售价格格定位)租金收益以以项目预预计投入入使用的的20114年开开始计算算：2014年年办公楼楼预租赁赁均价2.559元/平方米米/天3. 方案比较投资估算表表(直接接开发成成本)编号工程或费用用名称单位价值（元元）计算指标（平平米）总值（万元）备注1土地出让金金及动迁迁安置费费8400980266823411.8442前期费5399802665283.602-1规划划设计、勘勘察费692-2工程程监理费费及审价价费462-3
4、三通通一平费费202-4大市市政配套套3282-4前期期筹建开开办费462-5其他他303基础设施费费5084979.723-1供水水433-2供电电223含架空线入入地开关关站费用用3-3通讯讯133-4环保保设施153-5环卫卫设施123-6景观观绿化工工程费142包含公共绿绿地建设设费3-7室外外总体等等503-8其他他104建筑安装费费5500980266539144.3（含地下两两层、电电梯安装装、水卫卫、电气气、通风风、弱电电、暖通通、商场场部分及及写字楼楼部分装装饰等）5不可预计费费4489802664391.56直接开发成成本3合计建设投资 （25项相相加）6995980266
5、685699.199l 土地费，合合计8223411.844万元，折合每每亩16680万万元；l 前期费包括括规划设设计、勘勘查费、工工程监理理费及审审价费、三三通一平平费、大大配套、前前期筹备备费、其其他费用用等按5539元/平方方米计算算；l 基础设施费费包括水水电、通通讯、环环保设施施、环卫卫设施、景景观绿化化工程费费、室外外总体等等按5008元/平方方米计算算；l 建筑安装费费按55500元元/平方方米计算算；l 不可预计费费按4448元/平方方米计算算；序号指标名称单位数量方案一方案二1成本万元198755220011152自有资金万元5000005000003营销费用万元13104
6、490564相关税费万元2207882748995借款及财务务成本万元7702117702116营业收入万元304188327892217税前利润万元9729555895008税前投资利利润率%48.95529.4669全部投资内内部收益益率（IIRR）%261110税前自有资资金回报报率%194.559117.99通过二个方方案的各各项经济济指标上上看，在在以8220000万地价价计算基基础上，两两个方案的的各项技技术数据据（见上上图）表表明，方方案一完完全可行行，具有有可操作作性，抗抗风险能能力强；而方案案二由于于IRRR较低，且且虽有可可操作性性但风险险度过大大，不予予考虑。第二章 杨浦
7、区宏观观分析一、 地理概况杨浦区位于于上海市市中心区区的东北北部，地地处黄浦浦江下游游西北岸岸，与浦浦东新区区隔江相相望，西西临虹口口区，北北与宝山山区接壤壤，区域域面积660.661平方方公里。黄黄浦江支支流的杨杨树浦港港纵贯区区境南北北，杨浦浦即以此此演变而而得名。黄黄浦江岸岸线（包包括复兴兴岛）115.55公里，有有杨浦大大桥和大大连路、翔翔殷路、军军工路（在在建）33条越江江隧道以以及6条条过江轮轮渡线与与浦东新新区连接接。全区辖定海海路、大大桥、平平凉路、江江浦路、四四平路、控控江路、延延吉新村村、长白白新村、五五角场、殷殷行、新新江湾城城共111个街道道办事处处及五角角场镇人人民政
8、府府，下设设居民委委员会3305个个。现有有常住人人口1119.448万。二、 人口概况截止20009年底底，全区区现有户户籍人口口1088.633万人，常常住人口口1200.622万人，其其中外来来常住人人口144.333万人。上海自自然人口口增长率率自19993年年开始已已经连续续16年年保持负负增长，人口出生率为5.41，死亡率7.77，户籍人口自然增长率为-2.36。 杨杨浦区人人口年龄龄结构与与全市人人口年龄龄结构相相似，118-334岁以以及355-599岁的青青壮年劳劳动人口口约占的的比重为为27%和455%，儿儿童和老老人人口口比重约约为9%和199%。整体而言，杨杨浦区人人口
9、主要要以本地地人口为为主，外外来人口口所占比比例比较较小，人人口波动动幅度不不大。人人口结构构以青壮壮年为主主，约占占7成左左右，劳劳动力人人口丰富富。三、 经济概况1杨浦区区经济发发展概况况杨浦区以经经济建设设为中心心，积极极推进经经济结构构的调整整，改造造传统产产业，培培育新兴兴产业，加加快多种种所有制制经济的的发展，逐逐步形成成了以高高新技术术产业、都都市型工工业、商商业服务务业和房房地产业业为主导导的产业业格局。招招商引资资取得显显著成绩绩，经济济运行质质量不断断提高，综综合经济济实力进进一步显显著增强强。工业曾是杨杨浦区的的支柱产产业，早早先工厂厂集中于于黄浦江江畔的杨杨树浦路路一带
10、，随随着租界界面积的的增大、道道路的建建设与市市政设施施的完善善，工厂厂逐步向向北向东东扩展，最最终使杨杨浦成为为上海最最大的工工业区。如今这些工业厂房正逐步退出杨浦历史舞台。杨浦区商贸贸业发展展相当迅迅猛，现现已形成成五角场场市级副副中心、控控江路区区级商业业中心、各各大中高高档居住住区附有有的商业业街所构构筑的杨杨浦商业业区域。同时有力推推动大连连路总部部研发集集聚区的的建设，大大力吸引引外资企企业地区区总部、投投资公司司、研发发中心等等落户杨杨浦，发发挥大连连路现代代服务区区总部研研发集聚聚区的溢溢出效应应以完全全释放杨杨浦的经经济活力力。随着20110年11月100日杨浦浦区获得得“国
11、家家创新型型试点城城区”的的殊荣，这这也正式式标志了了杨浦区区已完成成了从“工工业杨浦浦”向“知知识杨浦浦”的为为时6年年的华丽丽转型，固固定资产产投资规规模已连连续三年年雄居中中心城区区之首。在在20009年上上半年的的金融形形势严峻峻时期，杨杨浦的知知识产业业却保持持30%的增幅幅，区级级财政收收入增幅幅首次在在上海全全市中心心城区中中名列第第一。2杨浦区区GDPP指标（220066年20009年）年份2006年年2007年年2008年年2009年年GDP（亿亿元）482.33579.77680.229774.118产业第一产业4.75.15.625.64第二产业277.44329.553
12、79.446430.886第三产业200.22245.11295.221337.668GDP同比比增长率率（1000%）10%13.8%12.7%9%产业第一产业51.5%0.4%2%-1.7%第二产业8.7%13.9%12.4%6.1%第三产业11.3%14.1%13.3%13.1%第三产业比比重41.5%42.3%43.4%43.6%由上表所述述：l 杨浦区GDDP从220066年的4482.3亿元元增长到到20009年的的7744.188亿元，年年平均增增长率约约为122%，呈呈现高速速可持续续发展态态势；l 经济结构进进一步优优化，第第二产业业稳步增增长。220099年，杨杨浦区烟烟草
13、业同同比增长长16.8%，建建筑业同同比增长长13.8%，对对第二产产业贡献献巨大；而金属属制品、电电气机械械、纺织织服装、电电力燃气气等产业业均同比比负增长长；l 第三产业发发展迅猛猛。从220066年到220099年，该该区第三三产业年年平均复复合增长长率为113.55%，超超过第二二产业的的增长速速度，成成为拉动动经济增增长的主主要动力力。20009年年，区域域商业市市场全年年完成社社会消费费品零售售总额2212.21亿亿元，同同比增长长14.4%，特特别是五五角场商商圈销售售额和影影响力持持续提升升；房地地产市场场总体回回暖，同同比增长长24.9%，房房地产市市场也带带动了相相关服务务产业的的高速发发展。3杨浦区区投资环环境概况况随着目前“知知识杨浦浦”的大大力建设设以及上上海十大大市级商商业中心心、四大大城市副副中心之之一的“五角场场商圈”的完善善；区级级商业中中心控江江路的扩扩建；江江浦路渔渔人码头头、大连连路现代代服务区区以及一一系列项项目的建建设，杨杨浦区整整体投资资环境大大幅度改改善，区区域影响响力不断断提升。固定资产投投资逐年年增长，利利用外资资直接投投资额逐逐年增大大，跨国国公司入入驻企业业逐年增增多。l 固定资产投投资从20066年到220099年，杨杨浦区固固定资产产投资额额持续增增
