金玉东方物业管理专项方案.doc

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1、金玉东方物业管理物业经营管理计划书主笔：涂常林金玉东方物业管理企业组织结构董 事 长总经理运行总监物业管理中心物业经营中心会展部经营推广部招商网用户服务部物业管理部工程部保洁部保安部招商部金玉东方物业经营部可行性经营计划书总策划：涂常林物业经营中心目 录一、 中心关键经营方向及职能二、 部门组织机构及人员编制三、 部门经营项目估算盈利物业经营中心经营方向及职能 终年负责金玉东方集团全部商业、住宅项目地招商、招租工作，确保商城地商铺开业率达90%以上. 终年负责金玉东方集团全部商业、住宅项目地招商和服务工作，确保客服工作地质量和高效. 成立用户服务部，为经营户及采购商提供经营支持，采购导购支持.

2、 终年负责进入二手商铺转让转租理业务，为投资商、经营户按揭银行（违约铺处理）地商铺卖买及租赁业务提供支持及服务.文档来自于网络搜索 管理和经营好金玉东方集团“招商网”，并为采购商经营户提供网络采购、网络信息查询地服务. 经营和管理好会展中心，每十二个月春秋2届地博览会和不定时地产品推介会公布会，培训论坛等活动地组织和举行. 终年负责金玉东方集团全部商业、住宅项目“各项活动地组织策划，和场地地有偿租赁使用经营，维护好“项目各景观及内容地加减更换调整，并策划和保障重大节假日活动地各个系统（灯光、声、色、水）地正常运作.文档来自于网络搜索 终年负责金玉东方集团全部商业、住宅项目地宣传和推广，依据年度

3、宣传计划和推广计划有序地展开各项推广工作，并经营和利用好推广基金，在“经营者商会”地配合下将基金利用好、管理好.并经营好本商城地有偿广告载体，每十二个月地招投标工作及各类广告公布宣传等.文档来自于网络搜索 成立用户服务部，为商户及采购商提供有偿文件打印、复印、传真、电邮、代订机船车票、组织商业参观游等服务.文档来自于网络搜索 负责本集团各项目商铺经营区、商区划分管理，门面招牌广告用语设计等统一规范地工作. 负责金玉东方集团全部商业项目有偿广告载体地招标设计制作公布管理，收费标准制订，出租公布协议地签署等工作，文档来自于网络搜索 负责金玉东方集团全部商业、住宅项目“尾房、尾铺”地销售出租工作.

4、负责本企业“物业经营”各项“工作标准”地量化和制订并塑造金玉东方集团“物业经营品牌”，为以后对外输出管理模式奠定基础.文档来自于网络搜索 负责“物业经营人才”地培育、培训和贮备，在确保本集团相关项目能立即派出“优异经营骨干”地同时，可向外单位以“人才输出”“管理输出”地方法输出管理人才.文档来自于网络搜索 负责金玉东方集团全部商业项目十二个月内出人才和机制出结果出品牌，“四出战略”地制订和实施，并达成此目标. 负责金玉东方集团全部商业、住宅项目文化气氛及商业气氛地营造及渲染，如节假日灯饰、喜庆装饰地制作编排、公告栏、月刊、网站地编制、发行及邮政收发代理工作.文档来自于网络搜索物业经营中心职能及

5、人员编制物业经营中心经理副总经理总经理经营推广部招商部主任（1人）租售用户服务部主任1名项目招商网站（1人）招商部专员（2人）服务员2名用户管理1名策划师1人平面设计1人美工1人行政部财会部部门职能：（一） 招商部1、 负责商铺地招商和二手房地销售招租工作.2、 负责尾铺地销售和招商.3、 负责按揭银行（违约铺）地销售及招商.4、 负责二次转租商铺地过租手续办理及代租招商.5、 接收用户委托代放盘及销售代理.6、 接收用户委托代放盘及招租代理.7、 负责金玉东方珠宝城商业街商家地招商引进.8、 负责金玉东方珠宝城商业街商户地招租、联营合作地用户开发、洽谈、签约、商户稳定维护、商户离退场地申请报

6、批、放行、审批等工作.文档来自于网络搜索（二） 招商网站1、 为采购商、经销商提供网络查询及网络交易服务.2、 搜集全球各地商业行业地资讯和讯息立即提供给经营推广部，在电子屏幕及公告栏公布并每个月给“项目”月刊提供最新搜集到地信息供其公布.文档来自于网络搜索3、 帮助及接收经营户地委托，在网上代为公布供求信息及网络交易.（三） 经营推广部1、 每十二个月制订出年度推广计划，依计划各商业项目在多种媒体上宣传推广各商业项目.2、 每十二个月制订出各商业项目年度公关活动、公益活动、商业活动地实施计划，全力塑造项目品牌.3、 每十二个月制订出各个月份各商业项目地文娱活动及商业活动计划并制订出各商业项目

7、商业场地租赁收费措施，进行营业性运行.文档来自于网络搜索4、 每十二个月制订出各商业项目内POP广告及VI系统地统一设计及装饰设计，并实施实施.5、 规范和管理各商业项目内各商户地招牌广告、商品陈列、展示相关标准及守则，保持商城形象地统一性、合理性.负责商城内全部经销商、代理商新产品上市地推广演示，新品公布会、设计秀等活动地策划和组织，并充足利用各商业项目地场地优势、人才优势、品牌优势和商家开展全方位地合作.文档来自于网络搜索6、 定时或不定时举行沙龙论坛、学术、经营等方面地研讨和培训.7、 和商城商会联盟，每十二个月定时不定时组织商户跨国采购跨国展览等商务活动.8、 经营好商城内各广告载体地

8、业务，开展及管理（广告位、电子屏幕、有线电视广告、传单、海报）散发地有偿运行.文档来自于网络搜索（四）用户服务部1、 经过设置客服网点为前来本商城参观地客商提供导购、指示、问询等服务.2、 受过专业培训地客服代表立即接收用户地投诉、提议及意见反馈，从而为经营中心制订经营政策提供依据.3、 客服部全体客服代表，无微不至地悉心服务，让用户讯速确立对本商城地信任和树立口碑.4、 为采购商经营商提供行李寄存、货运、呼叫、小件货物转运等服务.5、 负责为商城内地经营商、参观商有偿提供，复印、打字、传真、电邮收发、寄信函等服务.6、 负责为商城内地经营商、采购商代办托运、代收货物等物流业务.7、 负责为商

9、城内地经营商、采购商代订车、船、机票及商业旅游业务.8、 负责为各招商项目搜集和贮备各类商业用户名单及资源；9、 经过网上、电视广告、平面媒体、传单、海报、名片、黄页、名目等载体上搜集和分析用户，建立起不一样类别地商业用户档案；文档来自于网络搜索10、 经过参与各类博览会、展览会、交易会、推介会、新闻公布会、新品演示会等活动搜集和分析用户资源；11、 经过人际网络和人脉关系获取用户名单及资料；12、 经过和中国移动、中国联通和行业协会，工商管理部门相关政府机构甚至大型媒体地合作获取用户名单及资源；13、 负责为各项目招商主管及项目组提供用户名单及用户资讯支援；14、 负责向国际用户发送电子邮件

10、及寄发招商函、传真件等工作；15、 负责搜集分析处理各类商业项目地信息情况，并在每七天立即编辑商业项目情况简报交招商经理及招商业务主管等相关人员以利抓捕商机.文档来自于网络搜索人员编制表编号部门职别月薪每个月奖金人数工作职能1经营中心经理40000-10001人领导经营中心职员展开工作2招商部招商主任25000-10001人领导各项目招商部职员展开工作3招商部招商专员15000-5002人负责招商工作4招商网站网络技术员18000-5001人负责网站电脑地维护工作5经营推广部策划师25000-10001人策划好经营部各项活动6经营推广部设计师0-10001人策划好经营部各项活动7经营推广部推广

11、员18000-10001人实施好各项推广工作8客服部主任35000-10001人领导客服中心职员展开工作9客服部服务台15000-5002人做好客服工作10客服部文员15000-5001人搜集用户资源，建立用户资源库，向各项目输送用户资源累计2560012人备注：总人数为12人，每个月工资总预算约为：25600元；每十二个月工资总预算约为：307200元.关键经营项目及盈利起源（1）商铺代理销售各项目在完成关键销售任务并成功开业后，全部商铺、住宅全部将进入动态买卖期，根据普遍规律，每十二个月将有1030%地商铺、住宅会进入二手买卖，这将是新成立地物业经营中心一项关键地经营项目.假如每十二个月有

12、2030间商铺、住宅进行二手买卖，将会有上千万元以上地交易额（每间商铺、住宅均价50万20间），根据行规，甲乙双方各收取1.5%佣金.每十二个月将有15万以上地佣金收入.假如在原销售部设定“金玉东方经营中心代租代售部”，仅服务于本集团商城，每十二个月全部将有15万地佣金收入.假如本集团其它楼盘地商铺、住宅全部采取此代理模式，利润目标会更大.况且，销售工作结束后估量也会剩下少部分地商铺、住宅，也须由代租代售部完成清盘销售工作.文档来自于网络搜索（2）商铺租赁代理本集团各商城在开业后，肯定会存在商铺二次租赁及转租地现象，这一求租及出租地代理角色非本企业代租代售部不可，只要成功为出租方寻到下家租户均

13、可收取1个月以上地佣金（由出租、承租方各付50%），以本集团每十二个月推出商业面积6000计算，假如30%商业面积需要二次招租，每十二个月本集团即有1800需要二次招租地商业面积，均价55/月租价计算：180055=9.9万元/年.即每十二个月可盈利10万元.文档来自于网络搜索（3）举行展览会及场地出租鉴于本集团开发地项目大部分为商业项目，利用闲余场地及组织商城商户定时举行产品博览会，是扩大商城影响及直接促进经营户扩大销售额十分有效地营销举措，是促进招商地有效路径.可经过每七天未在广场举行特价商品采购活动，收取场地费用；按广场分大小20-30个左右地特价区，以每个场地收取50元计算：20502

14、天4周12=9.6万元.即每十二个月可盈利10万元.文档来自于网络搜索（4）广告载体经营收入A、 各商城广场固定广告位出租（户外牌）每十二个月收入20万元；B、 楼顶广告位出租（项目楼顶）每十二个月收入10万元；C、 场内电子屏幕广告公布，每十二个月收入20万元；D、 场内有线电视视频广告公布，每十二个月收入10万元；E、 代理设计制作场内商户招牌及POP公布收费，每十二个月收入20万元；F、 累计：每十二个月收入80万元.（5）违约租户过租手续费收入在实际地运行中将会有10%左右地租户因为种种原因会提前止约，对止约者寻到下家后重新签约时按通例将由物业经营企业收取30005000元地过租手续费，假如每十二个月有1020经营户要过租，即能创收5万元.文档来自于网络搜索以上5项为本物业经营企业地主营业务及收入.每十二个月累计毛利营业额为120万元.经济平衡：120万（年收入）307200元（年总工资）=892800元（年盈余）物业管理方案序言作为物业管理企业地运行总监，经过近两天地走访和调研，我发觉物业管理企业根本就没有管理制度和量化标准，基础上是靠职员自觉完成工作.没有银行，没有警务室，没有减速带，道路标示不明，公交车横冲直撞，甚至前期进场地工厂全部没有签署物业管理服务协议，试问这么地管理有谁会交管理费？文档来自于网络搜索 伴随企业新一轮