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1、浅议估价时点对估价依据选取的影响 估价时点又称评估基准日、估价期日、评估时日，是一个具体日期，通常用年、月、日表示。估价时点原则是房地产估价应遵循的六大原则之一。估价时点原则是要说明，估价实际上只是也只能是求取某特定时点上的价格，在评估一宗房地产价格时，必须假定市场情况停止在估价时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点的状况为准（回顾性估价、期房估价等例外）。确定估价时点原则的意义在于：估价时点是责任交待的界限和评估房地产时值的界限，所选取的估价依据应当在估价时点有效存在。 本文力求探讨的问题是，所选取的估价依据，是否就是估价时点有效存在的有关房地产方面的法规政策、行业标准、造价信
2、息、税费规定等文件和资料？笔者认为，所选取的估价依据，应当是以估价时点为界最密切相关的有关房地产方面的法规政策、行业标准、造价信息、税费规定等文件和资料，而不一定理当是估价时点当日有效存在的文件和资料。下面列举一个简化的房地产估价案例予以说明。 现有一宗仓库建于1993年12月，建筑面积3000M2。1996年1月拟以该宗仓库对外进行投资，委托估价机构以1995年12月31日为估价时点进行评估（为了便于阐述问题，本例不考虑土地使用权价格，也不考虑相关税费、利润等因素，仅考虑建筑造价）。房地产估价人员对估价对象现场勘查后，通过对市场信息资料的收集，获悉： 1、该仓库合理建设期为2年； 2、199
3、1年12月该类仓库建筑单位造价为500元/m2； 3、1993年12月该类仓库建筑单位造价为800元/m2； 4、1995年12月该类仓库建筑单位造价为700元/m2。 按照上述资料，采用成本法进行评估，该仓库建安总造价是210万元，还是240万元？亦或150万元？ 一般情况下，房地产估价人员根据估价时点原则，是以估价时点1995年12月31日的造价信息为依据，确定该仓库建安造价为210万元。 笔者认为，210万元的估价结果是不妥当的，房地产估价人员机械地理解了估价时点原则，忽视了房屋建筑物从产生到存在的客观规律，也不符合一般价格规律的内涵。首先，房屋建筑物的产生到存在是一个历史“过程”，需要
4、有一段合理建设期，就象谚语“一口不能吃成一个大胖子”一样，房产不可能在估价时点的当日就能够建成。因此，进行房地产估价时，如果不考虑房地产合理的建设期，就违背了事物产生发展的一般客观规律。其次，价值规律表明，价格是商品价值的货币表现，价值是凝结在商品中的抽象人类劳动。尽管房地产估价是从现象上把握房地产价格的量，但是这个“量”是“质”的反映，是“质”的表现形式，“量”是否合理、公平，取决于是否对“质”进行了充分反映和揭示。房地产估价作为一项随市场经济发展而产生的社会经济活动，不可能也不应该违背或不充分体现价值运动的一般规律。 该仓库从规划设计、开始施工到竣工，需要2年合理建设期，如按照1995年1
5、2月的造价，从时间上是不可能建成的，同时从经济分析上也不可能确认其存在，如果仓库本身不可能存在，又怎么能以仓库客观存在的事实情况为前提条件，进行评估呢？ 根据上述理论阐述，以1995年12月31日为估价时点，只有推断该仓库从1993年12月开始施工，正好到1995年12月竣工，运用成本法估价，应以估价时点1995年12月31日为界往回推算到1993年12月的建设期始点，以该建设期始点造价信息为依据，才能合理确定该仓库的建筑总造价为240万元，而不是210万元，当然150万元的估价结果是显然错误的，在此不再累赘。也就是说要获得该仓库所必须付出的代价是240万元，如果只肯支付210万，那只有在2年
6、的合理建设期之后才有可能获得该宗仓库。 当然，影响房地产价格的因素，不仅仅是房地产本身的建筑特性，还有许多因素；房地产估价原则，也不仅仅只有估价时点原则，正如本文开头所述，还存在合法原则、最高最佳使用原则、供求原则、替代原则、公平原则等其它五大主要原则。上述特例只是90年代前期中国房地产市场发展的大幅度波动轨迹所体现出来的，也正是这样的历史状况引发笔者对估价时点原则的思考。然而，在房地产成本法估价实践过程中，如果估价时点的造价高于建设期始点的造价，根据供求原则，特别是供求心理，按照估价时点的造价信息计算估价结果，一般都能被市场所接受。作为一种事实情况，给笔者对估价时点原则的上述思考带来了困惑。 中华人民共和国城市房地产管理法第33条规定“房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估”。在房地产估价实践和理论研究中如何理解“，以各类房屋的重置价为基础，。”正是本文的出发点和探讨的法律依据，也是笔者撰文的目的。 立信资产评估事务所 葛其泉附：本文字数（字符数）：2019通讯地址：上海市中山西路2330弄2号10楼邮政编码：200233第 2 页 共 1 页
