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1、江宁土地以及商品房销售情况江宁板块分析江宁在2005年整个南京土地市场成交总量中首屈一指，这对将来的开发和销售形成了压力，暗藏市场风险新政后，江宁市场相对其他板块中市场成交表现活跃，房价波动很小，基本保持稳定2005年江宁待消化的商品房总量是104.2万平方米，按现有销售速度估计需要15个月去化，2006年新上市面积约 200万平方米，江宁市场供应压力依然很大? 2005年土地市场分析上市情况指标上市土地 （幅）上市面积（万 m2）上市土地均价（元/ m2）平均楼面地价 （元 / itf）全市112769.851338996江宁36352.259176842005年江宁共有36幅土地上市，上市
2、面积 352.25万平方米，是南京所有板块土 地上市之最，平均地价917元/平方米，同比上升 20.6%,楼面地价684元/平方米,比全市平均楼面地价低312元/平方米。成交情况2005年江宁有29幅土地成交，总成交面积225.41万平米，同比上涨 126.95 %,成交土地平均地价为 970元/平方米，平均楼面地价681元/平方米。江宁物业类型用地成交数量(块)分析，住宅用地/商业用地Jt他用地2005年江宁成交29幅土地中，17块用于住宅开发，此外还有5块纯商业开发，但总体成交价格不高，其中2幅楼面地价仅为300.2元/平方米及312.89元/平方米。综合分析：从2005年成交地块来看，地
3、价较2004年上升较大，地块成交量在全市也首屈一指，这对将来的开发和销售形成了压力，暗藏市场风险。开发商在较大市场压力下应做好产品。每一个地块都有区别于其他地块的内在品质。合理的定位，深入的文化内涵挖掘， 将有助于化解风险。? 2005年商品房供给和销售分析商品房供应与销售情况2005年江宁236.15万平米商品房上市，同比下降 16.42%,商品住宅的上市面积为195.49万平方米，销售面积 177.96万平米。表2005年江宁商品住宅供应情况指标商品房住宅上市卸积 (万疔)同比(%)比例(%)上市卸积 (万疔)同比(%)比例(%)全市955.96-7.52100790.45-12.0210
4、0江南八区456.3-19.6848.47384.61-20.9448.66江宁236.15 16.4224.6195.49-23.4524.73表2005年江宁商品住宅销售情况指标商品房住宅上市卸积 （万疔）上市卸积 （万疔）比例（%）上市卸积 （万疔）同比（%）比例（%）全市795.49685.43100685.431.66100江南八区402.65331.2850.62331.28-17.5548.33江宁198.38177.9624.94177.9618.1325.96江宁房地产供需惘况分析（单位：万平方米）全市口江南八区口江宇2005 年江宁商品房累计供销比达到1.19: 1,其中住
5、宅为1.1 : 1,消费者对江宁的预期比较平稳，新政前后价格波动较小，总体稳中有升，市场供应放量相对稳定，市场在缓慢调整，从江宁板块市场表现看，由于低价的优势，其商品房销售面积约占全市的25%,相比较其他楼盘活跃度很高。?江宁区商品房房价走势情况根据江宁房产部门近日公布的“全区房地产开发情况统计”显示，今年 111月份，全区普通住宅商品房成交均价为每平方米3517元，同去年相比，房价没有出现巨大波动，整体上保持着十分稳定的态势。? 2006 年江宁住宅上市情况2006 年江宁住宅将新上市200 万平方米，而2005 年江宁住宅已经经过房产局批准（具备销售条件）尚未上市和已经上市但未销售的有10
6、0 万平方米左右，所以预计江宁2006 年江宁预计有300 万平方米的住宅上市销售量。全市等待消化的商品房总量是624.2 万平方米，即已经批准上市还没有销售掉的面积。主要分布在河西、江宁和江北，其中河西占187.2 万平米，江北137.4 万平米，江宁104.6万平米。在不考虑增量的前提下，保守估计这624.2 万平方米的体量要15 个月才能消化，从各个板块来看，其中河西荣形势最严峻，需要20 多个月才能售完；其次为江北，需19个月；而江宁需要15 个月。明年的房地产各大板块之间的竞争依旧将会十分激烈。? 江宁板块市场动态纵观近期江宁板块整体走势，全面的提升以及多项目的带动，江宁成为南京各大
7、板块中最为活跃的板块之一。岔路口 2006年销售动态天地新城在售建筑类型：小高层栋数： 3 幢在售户型：住宅 102 111 平方米单身公寓：35 60 平方米投入量：住宅 170 套左右单身公寓300 多套售价：均价3700元/平方米下期市场投放情况：预计 06 年 7 月推出最后一期，约 4 5 幢， 面积在70 100 平方米，建筑物业类型还未确定山水方舟在售建筑类型：多层、小高层在售户型：92 113 平方米目前剩余为大面积的跃层投入量：1 月份推出三期40 50 套左右4 月份将推出四期40 50 套左右售价：均价3500元/平方米下期市场投放情况：预计 06 年 4 月推出 4 期
8、，面积92 平方米两房，113 平方米三房，133平方米四房，价格约在 3550元/平方米五夷商城在售建筑类型：2 幢小高层、1 幢高层在售户型：50 平方米 90 平方米120 平方米投入量：剩余 50 套左右50 平方米单身公寓10 套 90 平方米 20 套120 平方米三房20 套售价：均价3600元/平方米下期市场投放情况：由于地块内部问题，具体下期什么时间上市未定南方花园在售建筑类型：多层、小高层在售户型：单身公寓住宅90 113 平方米投入量：剩余 100 套左右单身公寓多层面积在90 113 平方米 50 多套顶楼跃层（面积150 平方米以上）20 套售价：均价3700元/平方米下期市场投放情况：下期可能在A组团外双龙路路边两幢面积较为经济的小高层
