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1、 房地产开发经营与管理精讲班第40讲讲义931房地产工程融资的概念9311房地产投资工程使用资金特性房地产投资工程所需的资金除具有“货币生产商品货币”这样一个一般的循环往复、连续不断的资金运动过程外，还具有资金垫付量大、占用周期长、投资的固定性和增值性以及风险大、回报率高等特性。从这些特性动身，房地产开发投资企业的资金在周转过程中必定存在着：资金投入的集中性和来源分散性的冲突、资金投入量大和每笔收入来源小的冲突、投资回收周期长和再生产过程连续性的冲突。对于房地产投资者来说，如何解决这些冲突，是工程投资得以顺当进展的根本前提。9312房地产工程融资的含义房地产工程融资，是整个社会融资系统中的一个
2、重要组成局部，是房地产投资者为确保投资工程的顺当进展而进展的融通资金的活动。与其他融资活动一样，房地产工程融资同样包括资金筹措和资金供给两个方面，没有资金筹措，资金供给就成了无源之水、无本之木。房地产工程融资的实质，是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以到达尽快开发、提高投资效益的目的。房地产投资工程融资的特点，是在融资过程中的存储、信贷关系，都是以房地产工程为核心。通过为房地产投资工程融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流淌的资金，使其进入社会生产流通领域，到达扩大社会资金来源、缓解企业资金压力的目的。9313房地产工程融资的意义资金问题历来都是房地产投资者最为关切和颇
3、费心机的问题，任何一个房地产投资者，要想在竞争剧烈的房地产市场中获得胜利，除了取决于其技术力量、治理阅历以及他在以往的房地产投资中赢得的信誉外，还取决于其筹集资金的力量和使用资金的本事。就房地产开发投资而言，即使开发商已经猎取了开发建立用地的土地使用权，假如该开发商缺乏筹集资金的实际力量，不能事先把建立资金安排妥当，其结果很可能由于流淌资金拮据、周转困难而以失败告终；对于置业投资来说，假如找不到金融机构供应长期抵押贷款，投资者的投资力量就会受到极大的制约。所以，尽管人人都知道房地产投资具有获得高额利润的可能，但这种高额利润对绝大多数人来说，是可望不行及的。从金融机构的角度来说，其拥有的资金假如
4、不能准时融出，就会由于通货膨胀的影响而贬值，假如这些资金是通过汲取储蓄存款而汇合的，则还要垫付资金的利息。所以金融机构只有设法准时地将资金融出，才能避开由于资金闲置而造成的损失。固然，金融机构在融出资金时，要遵循流淌性、安全性和盈利性原则。世界各国的实践说明，房地产业是吸纳金融机构信贷资金最多的行业，房地产开发商和投资者，是金融机构的客户群之一，也是金融机构之间的竞争中最重要的争夺对象。932房地产工程融资方案9321融资组织形式选择讨论融资方案，首先应当明确融资主体，由融资主体进展融资活动，并担当融资责任和风险。工程融资主体的组织形式主要有：既有工程法人融资和新设工程法人融资。既有工程法人融
5、资形式是依托现有法人进展的融资活动，其特点是；不组建新的工程法人，由既有法人统一组织融资活动并担当融资责任和风险；拟建工程一般在既有法人资产和信用根底上进展，并形成其增量资产；从既有法人的财务整体状况考察融资后的偿债力量。新设工程法人融资形式是指新建工程法人进展的融资活动，其特点是；工程投资由新设工程法人筹集的资本金和债务资金构成；新设工程法人担当相应的融资责任和风险；从工程投产后的经济效益来考察偿债力量。9322资金来源选择在估算出房地产投资工程所需要的资金数量后，依据资金的可行性、供给的充分性、融资本钱的凹凸，在上述房地产工程融资的可能资金来源中，选定工程融资的资金来源。常用的融资渠道包括
6、：自有资金、信贷资金、证券市场资金、非银行金融机构（信托投资公司、投资基金公司、风险投资公司、保险公司、租赁公司等）的资金、其他机构和个人的资金、预售或预租收入等。中国房地产开发投资的资金来源，目前主要是预售收入、自筹资金和国内商业银行贷款9323资本金筹措资本金作为工程投资中由投资者供应的资金，是获得债务资金的根底。国家对房地产开发工程资本金比例的要求是30。对房地产置业投资，资本金比例通常为购置物业时所须支付的首付款比例。资本金出资形态可以是现金，也可以是实物、土地使用权等，实物出资必需经过有资格的资产评估机构评估作价，并在资本金中不能超过肯定比例。新设工程法人工程资本金筹措渠道，包括政府
7、政策性资金、国家授权投资机构人股的资金、国内外企业人股的资金、社会团体和个人人股的资金。既有工程法人工程资本金筹措渠道，包括工程法人可用于工程的现金、资产变现资金、发行股票筹集的资金、政府政策性资金和国内外企业法人人股资金。当既有工程法人是上市公司时，可以通过增发新股，为特定的房地产开发投资工程筹措资本金。房地产股票是房地产上市公司发给股东的全部权凭证，股票持有者作为股东担当公司的有限责任，同时享受相应的权利，担当相应的义务。房地产上市公司可依据企业资金需要，选择发行不同种类的房地产股票，包括一般股和优先股。优先股在收益安排上享有优先权，但一般没有公司的经营治理权。优先股又可分为累计优先股、股
8、息可调整的优先股和可转换优先股三类。一般股代表持股人在股份中的财产和全部权。持有一般股的股东对公司的经营治理行使权力，参与股东大会并有投票权。以资金或土地使用权作价人股的合作开发模式，也是筹措资本金、分散资本金筹措压力的有效方式。通过充分发挥合作伙伴的各自优势，并由各合作伙伴分别担当或筹集各自需要投入的资本金，可以有效提高房地产企业的投资力量。目前，国内很多房地产开发工程采纳了合作开发的模式，使有房地产开发投资治理力量但短缺资金的开发商和拥有资本金投资力量但没有房地产投资治理阅历的企业优势互补，收到了很好的效果。合作开发还包括与当前的土地使用者合作，通过将土地开发费用（拆迁、安置、补偿）的局部或全部作价人股，就可以大大削减资本金投入和开发前期的财务压力。
