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1、徐州市11月房地产市场研究报告 目 录易居视点3数字楼市4第一章 背景篇8一、重要资讯8二、市场概况24第二章 土地篇29一、土地市场动态29二、2008年11月徐州市土地出让分析30三、2008年11月土地成交分析32第三章 住宅篇35一、供求关系分析35二、供应量分析35三、成交量分析36四、成交均价分析36第四章 产品篇39一、新盘数据分析39二、新盘速览43三、案例分析47第五章 营销篇52一、营销视点52二、典型案例分析55三、媒体分析60第六章 区域市场64一、东区64二、南区69三、西区74四、北区79五、中心区85易居视点宏调持续深入、促销丰富多彩市场机遇与风险并存11月，北方
2、进入了冬季，相比之下，徐州的楼市有些过早地遇到了“冷空气”的来临，虽处三线城市，相关数据显示，也呈现了供应量减少、成交量萎缩及价格略微波动的现象，另外，传统意义上的“金九银十”楼盘销售旺季，并没有出现值得庆贺的结果，因此，更多的开发企业，依然面临着楼市难以预料期限的漫长“冬季”，这从越来越多的楼盘促销活动、越来越大的优惠条件中可以充分地感觉到，比如：绿地商务城：签约客户可加入“绿地会”，会员介绍新客户成交各享优惠等；绿地世纪城：“绿地会”会员本人购房、亲友购房均可享受不同级别相对应的不同优惠条件，另外，还特别推出了限时团购优惠活动等；开元四季：公开认购、同期开售及一期清盘等房源，进行了优惠现金
3、、赠送基金或免除部分费用活动，介绍新业主成交新客户各享“三选一”优惠条件等；如意家园：部分即买即住现房6.5折起，优惠价格最低可至约1600元/平方米；永泰东方美地：低总价=美宅+地下室+地源热泵空调系统活动等；颐和河畔花城：旧房换新房（仅限10套）活动等；华商清水湾：一期清盘2980元/平米起，二期即将推出买房送装修等；香槟城：团购5人行160元/平方米优惠大行动等。月度的市场成交量显示，开展促销后的各楼盘销售均有不同起色，成交量略有上升，一定程度上达到了开发企业所希求的快速清盘、回笼资金的目的。但相应的市场表现并不能说明徐州楼市开始复苏，因为在国家持续的救市政策显现后，徐州楼市还曾一度下滑
4、到一个空前的“真空期”。但可以肯定的是，随着各项政策细则的不断落实，必定会刺激一部分购房者的需求，预期2009年下半年将会迎来较好的转机。但就徐州市整体房地产市场而言，随着国家宏观调控政策的不断出台、国际经济形势的持续恶化，2009年将是房地产市场的深入调整期，央行的连续降息，根本上也并非针对近一年来持续低迷的房地产市场，而是在跟随着经济运行的大环境所作出的调控行为，因此，对于开发企业巨大的资金需求而言，降息政策的效果会是微乎其微，开发企业的资金压力主要来自于销售受阻及资金回笼速度慢，绝非贷款的压力。由此可以预见，众多的外来和本地开发企业，真正地要面临的是一场持久的“寒冬”季节，也许还会有部分
5、开发企业因坚挺不住而接受市场的“洗牌”，从此在视线里消失数字楼市n 11月，徐州市商品房供求比为1：1.14数据来源：徐州易居房地产研究所CRIC 数据库n 11月，徐州市商品住宅供求比为1：1.02数据来源：徐州易居房地产研究所CRIC 数据库n 11月，徐州市商品房成交均价3953.52元/平方米数据来源：徐州易居房地产研究所CRIC 数据库n 11月，徐州市商品住宅成交均价3946.68元/平方米数据来源：徐州易居房地产研究所CRIC 数据库数据来源：徐州易居房地产研究所CRIC 数据库n 11月，徐州市楼盘成交面积前十强序号项目名称板块成交面积（平方米）1阿尔卡迪亚西区板块40905.
6、432华夏天山绿洲西区板块25334.783如意家园南区板块16419.554绿地国际花都东区板块13165.785中新泉山森林海南区板块12558.66小康人家西区板块8192.477润家香花畦东区板块6709.168绿地世纪城东区板块4739.829颐和河畔花城西区板块3440.8710世茂东都东区板块3164.56数据来源：徐州易居房地产研究所CRIC 数据库n 11月，徐州市楼盘成交套数前十强序号项目名称板块成交套数1阿尔卡迪亚西区板块3262如意家园南区板块2383华夏天山绿洲西区板块1874西都国际西区板块1695徐州红星凯利建材广场北区板块1386绿地国际花都东区板块1337中新
7、泉山森林海南区板块1008小康人家西区板块899润家香花畦东区板块7710绿地世纪城东区板块61数据来源：徐州易居房地产研究所CRIC 数据库n 11月，徐州市楼盘成交均价前十强序号项目名称板 块成交均价（元/）1太阳花园山水逸墅西区板块186402久隆凤凰城领域南区板块99403依山龙郡南区板块53354阿尔卡迪亚西区板块50065山水丽庭南区板块48136颐和河畔花城西区板块47767世茂东都东区板块45788南岸别墅西区板块44309新华景苑南区板块4272 10滨湖花园三期西区板块4218数据来源：徐州易居房地产研究所CRIC 数据库第一章 背景篇Chapter 1：Backgroun
8、d第一章 背景篇一、重要资讯1、政策法规 央行再次下调存贷款基准利率和存款准备金率一年期存贷款基准利率降1.08%五年以上公积金贷款利率降0.54%大型金融机构存款准备金率下调1个百分点中小金融机构下调2个百分点央行宣布，从年月日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。央行同时还宣布，从年月日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点。同时，继续对汶川地震灾区和农村金融机构执行优
9、惠的存款准备金率。央行指出，此举是为贯彻落实适度宽松的货币政策，保证银行体系流动性充分供应，促进货币信贷稳定增长，发挥货币政策在支持经济增长中的积极作用。易居点评：本次下调存贷款基准利率和存款准备金率，是自9月15日央行首次宣布下调贷款基准利率以来，央行在短短三个月时间内已经四次宣布下调利率。央行如此之大的降息幅度，远超出市场人士的预期。制造业受益最为明显对比央行此次下调贷款基准利率的细则变化，对于短期借款增幅较高的企业来说，收益更为明显。金融地产一忧一喜本次非对称降息对银行业而言一定程度上是利空，存款利率不变而贷款利率下调将导致利差收窄，而利差收入是国内银行业的主要利润来源。从长期看，有利于
10、银行不良贷款数量和比例的降低，保证资产质量，对于资金密集的房地产行业而言，降息最直接的影响是减轻债务负担。另外，降息后通过按揭实现的住房购买力也将提升，从而刺激房地产市场的需求。中小企业生机或重现中小企业的资金紧张是冬天里最冷的一股风。贷款难、利息高是最影响企业发展的因素。相信此次降低贷款利息，会使中小企业的日子好过一些，适当降息将减轻中小企业财务成本，提高企业盈利能力；此外，降息有利于刺激消费，拉动内需，改善中小企业的生产经营状况。楼市影响“房奴”要打“小算盘”贷款利息又一降再降，缩短贷期可省利息，“房贷族”可考虑提前还贷了，对此，银行专业人士提醒，是否提前还款也要因人而异，而且，在降息过程
11、中，往往短期贷款利率下降的幅度更大。 总投资4万亿扩大内需十措施出台国务院召开常务会议,确定将采取灵活审慎的宏观经济政策国务院总理温家宝11月5日主持召开国务院常务会议，会议确定了当前进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施。初步匡算，实施上述工程建设，到年底约需投资万亿元。实行积极财政政策和适度宽松货币政策，今年四季度先增投1000亿，在国家宏观调控下充分发挥市场对资源的配置作用；发挥中央和地方两个积极性，投资出手要快出拳要重。十项措施会议确定了当前进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施。一是加快建设保障性安居工程。加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改
12、造试点。二是加快农村基础设施建设。加大农村沼气、饮水安全工程和农村公路建设力度，完善农村电网，加快南水北调等重大水利工程建设和病险水库除险加固，加强大型灌区节水改造。加大扶贫开发力度。三是加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设。重点建设一批客运专线、煤运通道项目和西部干线铁路，完善高速公路网，安排中西部干线机场和支线机场建设，加快城市电网改造。四是加快医疗卫生、文化教育事业发展。加强基层医疗卫生服务体系建设，加快中西部农村初中校舍改造，推进中西部地区特殊教育学校和乡镇综合文化站建设。五是加强生态环境建设。加快城镇污水、垃圾处理设施建设和重点流域水污染防治，加强重点防护林和天然林资源保护工程建设
13、，支持重点节能减排工程建设。六是加快自主创新和结构调整。支持高技术产业化建设和产业技术进步，支持服务业发展。七是加快地震灾区灾后重建各项工作。八是提高城乡居民收入。提高明年粮食最低收购价格，提高农资综合直补、良种补贴、农机具补贴等标准，增加农民收入。提高低收入群体等社保对象待遇水平，增加城市和农村低保补助，继续提高企业退休人员基本养老金水平和优抚对象生活补助标准。九是在全国所有地区、所有行业全面实施增值税转型改革，鼓励企业技术改造，减轻企业负担1200亿元。十是加大金融对经济增长的支持力度。取消对商业银行的信贷规模限制，合理扩大信贷规模，加大对重点工程、“三农”、中小企业和技术改造、兼并重组的
14、信贷支持，有针对性地培育和巩固消费信贷增长点。初步匡算，实施上述工程建设，到年底约需投资万亿元。易居点评：11月5日，国务院出台扩大内需十项措施，其中，关于房地产行业的政策首当其冲。按照国务院要求，我国将加快建设保障性安居工程，加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点。除此以外，还有多项拉动内需的措施间接与房地产市场相关，预计在2010年底要投资四万亿元来促进经济的增长。十项措施中，第一条即是加快建设保障性安居工程，再次强调了政府重点关注与扶持的是“加快建设保障性安居工程作为解决住宅问题的基本方针”。从信贷政策来看，拉动内需对于楼市是明显利好的，房地产市场的政策松动也是相当明显的，房贷基准利率已经下降到宏观调控前的水平，营业
