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1、内蒙古多伦县哈达山 生态旅游度假村可行性研究报告多伦县金哈达原生态旅游度假有限公司2012年4月9日35第 页 共 35 页内蒙古多伦县哈达山旅游生态度假村项目可行性研究报告目 录第1章 项目总论41.1项目背景41.1.1项目名称及承办单位41.1.2项目性质41.1.4项目申报单位41.1.5项目拟建立地点41.1.6研究工作依据41.1.7研究工作概况51.1.8主要的经济指标51.2项目研究简要结论5第二章项目的意义及必要性72.1旅游行业特征分析722多伦县区位优势和评价9221多伦县区位优势9222区位优势评价9第三章 项目研究与规划构想1631项目研究1732项目整体规划分期实施
2、（后附规划设计图）1833市场分析1934市场营销策略19第四章 项目合作开发单位概况214. 1 承担单位简介21第五章 材料选择和工程实施原则235.1 原材料及主要辅助材料供应235.2 项目实施遵从的原则23第六章 环境保护与劳动安全246.1环境保护的目的246.2项目主要污染源和污染物246.3治理环境的方案246.4 绿化措施256.5 劳动保护25第七章 近期建设项目投资估算以及资金筹措2671 总投资估算2672近期项目投资资金计划2673 资金使用计划27第八章 投资项目财务评价288.1测算说明288.2其他财务指标298.3财务分析29第九章 投资项目社会效益评价309
3、.1社会效益分析309.1.1项目对社会的影响评价309.1.2 社会效益评价结论30第十章 结 论32第1章 项目总论1.1项目背景1.1.1项目名称及承办单位项目名称：内蒙古多伦县哈达山旅游生态度假村承办单位：多伦县金哈达原生态旅游度假有限公司 1.1.2项目性质内资股份1.1.4项目建设单位多伦县金哈达原生态旅游度假有限公司1.1.5项目拟建立地点内蒙古多伦县大河口村哈达山1.1.6研究工作依据（1）中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（草案）（2）内蒙古旅游业发展规划（3）国务院风景名胜区管理暂行规定（4）建设部风景名胜区建设管理规定（5）多伦县县旅游业发展总体规划（6
4、）多伦县总体规划（7）大河口村哈达山土地开发租赁协议 （8）内蒙古投资项目注意事项 （9）国家环境保护法1.1.7研究工作概况可行性研究报告遵照中华人民共和国投资的相关法律和政策制定，报告主要包括项目市场分析与建设规模确定；建设条件选择；技术方案；环境保护与劳动安全；项目经济效益和社会效益以及财务敏感性分析。为项目实施建设投资和环境影响评价提供依据，为项目建设和经营管理提供了先进合理的工程技术方案，筹资方案和经营方案。1.1.8主要的经济指标项目总投资：2200万元 一期总投资： 800万元，二期总投资 1400万元自筹资金：100项目内部收益：18%投资回收期： 3.9年投资偿还期：6.4年
5、1.2项目研究简要结论 根据国家投资相关行政法规，以及内蒙古投资的相关规定，内蒙古多伦县哈达山旅游生态度假村项目完全符合法律法规，符合建设社会主义市场经济的需要。由于市场前景良好，经济效益和社会效益显著，公司具备雄厚的资金势力先进的管理思想管理同类企业的经验和为人民谋福利的健康理念。内蒙古多伦县哈达山旅游生态度假村项目可行。第二章 项目的意义及必要性2.1旅游行业特征分析随着科学发展观得深入人心和可持续发展战略的有效实施，人们已经认识到被称作“绿色经济”、“环保经济”的旅游产业对于经济的持续、健康发展所起的重要作用，旅游产业不仅可以调节经济结构，更能对其他产业起到促进和优化作用。在今天，“政府
6、主导，部门配合、社会参与、市场运作”的旅游产业发展思路已经成为各地政府的共识，培育精品和名牌产品、提升旅游服务和质量已经成为各地发展的重点。本项目正是处于培育哈达山旅游精品之目的，以全面提升景区旅游质量为己任，于此可说是顺应天时、人和。旅游业正迎来新一轮的长期增长周期。（一）景点类：坐地生财垄断资源景点类旅游股在三类旅游股中发展空间最大。主要原因有三：一是自然景点具有不可复制性，拥有特定的垄断优势；二是经营模式简单，维护成本较低，易于管理，低成本运作能保证相当的利润水平，分享旅游业增长的成果；三是对于一些被评为世界遗产类的景区，享有较高的定价权，可以通过提高门票的方式获得稳定的高额收益。上市公
7、司中，目前黄山旅游、峨眉山、桂林旅游、丽江旅游、华侨城、首旅股份等都拥有景区业务或景区内的配套服务业务，但拥有大景点门票收费权的上市公司只有两家：黄山旅游、峨眉山。黄山旅游拥有世界自然、文化遗产和国家地质公园三重荣誉，峨眉山入选世界自然与文化双重遗产，中国四大佛教名山之一。它们享有较高定价权，能最大程度分享旅游行业高速增长带来的。从历史上看，自然景区大多保持23年一个涨价周期的规律，2003年峨眉山风景区门票价格由原80元/人调整为120元/人，上涨50%。2005年张家界武陵源景区门票价格由158元上调至245元，涨幅超过50%，增强了其他同级别景区涨价预期，今年4月1日，黄山旅游发布公告，
8、黄山风景区门票价格旺季每票由130元调整为200元，淡季每票由85元调整为120元，票价内含遗产保护费每票20 元。淡季时间为当年12月1日至次年2月28日，旺季时间为3月1日至11月30日。预计本次调价可为公司2005年门票收入增加6000 万元左右。因此，拥有景点经营权特别是景点门票收费权的企业将是身价倍增，长期来看，景区游客规模、门票价格、毛利率呈上升趋势。（二）酒店类：出租率提高，物业升值现在，各类酒店的出租率也在不断提高，这与我国良好的经济增长环境和人们消费升级有很大关系。以上海为例，上海酒店市场从2004年开始呈现强劲反弹走势，旺季时高星级酒店甚至出现“一房难求”的火爆场面。据统计
9、，2004年至今，平均出租率达到70-73%左右，高出全国平均水平10个百分点。提升酒店类个股价值的除了出租率的提高外，酒店自身物业的升值也极大的提升了个股的投资价值。如锦江酒店14家酒店占用的资本为6 亿左右，其中拥有土地使用权或建筑物产权的11 家酒店重估的资产增值约40 亿元，按权益折算后，锦江酒店每股净资产将可能增值4 元左右。很明显，该股目前价值已经严重低估。类似的从事酒店类的个股还有地处广东的东方宾馆、新都酒店等，这些地区的房价在近三年都出现了明显的上涨，因此，对这些公司的内在价值也需要重新估值。（三）旅游服务类：竞争激烈，毛利下降三类个股中，最为弱势的是旅游服务类个股，主要是从事
10、旅行社服务的上市公司，如中青旅、国旅联合等。2004年12月11日以后，外资参股中资旅游服务业的限制进一步减小。而国内旅游企业弱、小差、散的竞争局面还没有得到根本改善，预期在外资竞相进入的情况下，2005年该子行业的竞争将进入白热化阶段，行业毛利率下降。如中青旅为了增强自身竞争力，在全球招募中高级管理人才，而公司的毛利率已经连续三年下滑，2004年度主营业务利润率不足10%，与黄山旅游40%的毛利率不可同日而语。 22多伦县区位优势和评价221多伦县区位优势多伦又称多伦诺尔，源于蒙古语译“七个湖泊”、“七星湖”之意，地处内蒙古自治区锡林郭勒盟东南部，背靠草原、面向京津，是内蒙古距离北京最近的旗
11、县。总面积3863平方公里，人口10.5万人，蒙、汉、回、满等多个民族融居于此。 多伦诺尔这个建于清朝前期，繁盛于清朝中期，衰落于清朝后期的北方城市，经历了300年的兴衰。她因庙而兴，曾是整个蒙古地区的宗教中心。17世纪末，以康熙会盟建寺为起点，开创了多伦蒙古草原寺庙之都200余年的繁荣，目前全县共有11处国家级保护单位，2008年多伦诺尔镇被正式命名为中国历史文化名镇。因商而盛，曾是“旅蒙商”真正形成并享誉世界的发祥地。1819世纪，多伦县城人口达到18万人，相当于北京同期人口的一半；各种商号4000余家，税收相当于当时归化城和包头的税收总和。著名的英国简明不列颠百科全书将多伦诺尔列为“中国
12、北方最重要的商业城市”。随着时局的变化和时代的发展，多伦诺尔的政治地位和商贸地位逐渐淡出历史舞台。 改革开放为多伦的发展注入了新的活力，特别是新世纪以来，全县上下抢抓机遇、激情创业，接连引进了大唐国际、中国大唐、香港协鑫、内蒙古伊利、福建超大五大上市公司，顺利完成了农业经济向工业化初期经济的转型，开创了以工业经济为主导、农业并服务业协调发展的新局面。2011年地区生产总值达到55.69亿元，三次产业结构调整为12:71:17。全社会固定资产投资年均在50亿元以上，地方财政收入突破5亿元，城镇人均可支配收入18125元，农民人均纯收入6824元。 2011年9月29日，注定是多伦县发展史上的一个
13、新起点。这一天让多伦县迎来了百年不遇的重大发展机遇。多伦这个历史上的塞北重镇又一次引起世人的瞩目。 由于锡林郭勒深处草原腹地，受环境支撑能力的制约，目前较为封闭，既没有对内开放的前沿城市，也没有和外界接通的大通道，仅靠锡林浩特市无法带动全盟经济发展，需要在锡盟南部建设一个区域中心城市与内地接通，辐射带动锡盟经济发展。多伦作为离北京最近的旗县，且优势比较明显，正在建设多伦进京一级公路，即将实现3小时进京目标；另外，随着二连锡市多伦丰宁唐山铁路的通车，多伦可以直接到达自治区在曹妃甸的临港产业园，融入环渤海经济圈，承接京津冀高科技、非资源型产业转移。因此，内蒙古自治区着眼于全区发展大局，在充分调研、
14、论证的基础上，于2011年9月29日确定在多伦建设锡盟南部区域中心城市，致力于把多伦打造成为锡盟南部五个旗县的经济中心和全盟对接京津唐、向南开放的桥头堡。 多伦人民因此担负起建设锡盟南部区域中心城市的历史重任。按照“2年形成框架，5年初具规模，10年基本建成”的目标任务。到2020年，多伦城市人口将由目前的10.5万人增加到25万人左右，城区面积由13.8平方公里扩展到30平方公里，经济总量由2011年的55.69亿元增长到460亿元，城镇化率达到80%以上。多伦将成为锡盟南部地区经济实力最强、综合服务功能完善、产业层次高端、吸纳人口能力和辐射带动作用明显的生态宜居城市。上个世纪末，当沙进人退
15、的现实打破了多伦人“靠山吃山，靠水吃水”的美梦时，当肆虐的沙尘疯狂地逼近首都时，在生态系统极其脆弱的紧急关头，多伦县委、县政府确立了“生态固基”的总体思路。多伦十万人民紧紧抓住国家启动实施京津风沙源治理工程的大好机遇，坚持国家投资与群众投工投劳、发动社会造林相结合，采取“封、飞、造、禁、移、调”等措施对沙化土地进行综合治理。2003年在锡盟地区率先实行全年全境禁牧；2006年提出“生态立县”的目标；2008年在生态全面好转的基础上，又提出了利用五年时间消灭荒山、荒坡、荒沟的“灭荒”工程；2010年启动了全区第一个百万亩樟子松基地项目。目前，全县累计围封沙化土地面积210万亩，林地面积由2000年的54万亩增加到2011年的205万亩，森林覆盖率由2000年的6.8%提高到2011年的30.5%,实现了从“沙中找绿”到“绿中找沙”的巨变。有效遏制了沙化土地的蔓延，沙尘天气逐年减少，在京北筑起一道稳固的绿色屏障。并通过继续实施京津
