高层楼宇的物业管理方案

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1、高层楼宇的物业管理方案随着社会经济的发展、建筑科技的进步，高层楼宇的兴建越来越多。尽管近年来有关高 层 楼宇易造成城市热岛效应、峡谷风、光污染、妨碍空中交通、耗能大、遇险救助困难等弊端被 很多人认识，但由于城市土地资源的日益匮乏及高层楼宇集中办公、经营等带来的高效 益，高 层楼宇的发展势头依然很强劲，尤其是在发展中国家。本章将高层楼宇物业管理的一些共性内 容加以提炼汇总，以指导对各类高层楼宇的管理。第一节 概 述高层楼宇，顾名思义，是指那些层数多、高度大的用于生产、经营和居住等用途的人工建 筑。随着生产力的进步、大工业的兴起、社会经济的发展，人口越来越向城市集中，对房屋土 地的需求也越来越大。

2、这种对房屋土地日益增长的需求不可能靠无限扩大城市规模的途 径来解 决，于是，向空间发展、增加建筑高度便成了必然的选择。新的建筑材料、技术、设备及施工 方法的发明和涌现又正呼应了这种需求和选择。于是，在19世纪后期高层建筑陆续 在欧美许 多大城市中拔地而起。早在1931 年，美国纽约就建成了雄踞世界第一高度达40 多年、高 380 多米、102层的超高层建筑帝国大厦，集中体现了当时人类在建筑方面的卓越成 就和科技 水平。本世纪二三十年代，我国一些大城市如上海、天津、广州也相继建起了一些八九层以上的 高层建筑，特别是在有“万国建筑博览会”之称的上海，超过十层以上的建筑就有20多座 ， 最高的达24

3、层。但在我国，真正大规模兴建高层建筑还是在70年代末以后即改革开放以后 的 事。以广州为例，经过短短20年的发展，高层楼宇由70 年代末的几十座，发展到现在的30 00 多座（其中尤以商住楼宇为多）。建筑高度由当年雄冠大陆第一的33层白云宾馆，到 63层国 际 大酒店，再到后来81 层高的中信广场主楼，都各领风骚只数年，更高的建筑随即就相继建成。 一群群不同外形设计、装饰风格的高层建筑构成了城市的独特景观，美化了市容市貌。 广州的 环市东路，因为两旁高楼“摩肩接踵、鳞次栉比”，更被人们称为城市“森林”一条街。现在，高层楼宇的使用类型越来越广，包括酒店、宾馆、商住楼宇、办公大楼、功能完善 的综合

4、大厦，涉及文化、娱乐、通信、金融、交通等各行各业。那么，究竟多少层以上或高度达到多少的建筑物才能被称为高层楼宇呢？这往往与一个 国 家的经济条件和时代背景有关。例如，我国通常规定10 层以上的住宅和总高度超过24 米高 的 公共建筑及综合建筑为高层建筑；美国则规定7层以上或高度达2225米以上为高层建筑； 日本却把8层以上或建筑高度超过31米的称为高层建筑。 在1972年的国际高层建筑会议 上，对高层建筑的定义取得了比较统一的认识，并把高层建筑分为四类：第一类高层建筑：916 层（最高到50米）；第二类高层建筑：1725层（最高到75米）；第三类高层建筑：2640 层（最高到100 米）；第四

5、类高层建筑：40层以上（高度100米以上）。第二节 高层楼宇的特点和设备配置、高层楼宇的特点高层楼宇较之低层楼宇不论在建筑本身、设备配置、装修档次、使用功能，还是在管理方 面都有许多不同，有其自身的特点，主要体现在以下几个方面：1. 建筑规模大，标准高高层楼宇身高层多，必然建筑面积大（几千几十万平方米）、建筑标准高（设计、施工、装 修都是高标准）。随之而来的，使用维护要求也高。2. 人口集中，涉及面广 高层商住楼宇住户来自各行各业、不同地方、不同国籍；高层办公楼宇中，会集国内外大小公司机构、不同业务往来人员，涉及面十分广泛。如广州世贸大厦总建筑面积10 万平方 米， 购买、租用写字楼宇部分的大

6、小公司350多家，涉及16个国别，有近万人在大厦办公经 营。 相对来说，高层楼宇人员素质高，对管理服务和特殊服务的要求也高。3. 设施设备复杂，专业化程度高 为了保证高层楼宇正常运转、发挥功能、生活使用方便，高层楼宇都配备了各种复杂的 设施设备，需要专业化的维护管理。4. 集多功能于一体，综合性强 现在的高层楼宇多数集商业、居住、办公、餐饮、娱乐、休闲等功能于一体，各部分功用有机结合，综合性强。二、高层楼宇的设施设备配置高层楼宇通常配有下列设施设备：1. 供电系统 高低压配电房、配电干线、楼层配电箱构成大厦的供电系统，由配电房给配电。该套系统 除了保证大厦内工作生活用电外，还须给一些设备提供动

7、力，如中央空调机、水泵、电梯等。 同时，高层楼宇一般还要配备备用发电机组，其主要功用是在发生火灾时为消防泵、消 防电梯、 消防通道照明、消防报警提供用电，也用于市电停断后的大楼供电。高层楼宇供电系统的配置通常能做到分层分区控制，以节约用电。2. 运输系统 高层楼宇的运输系统指载客载货电梯、自动扶梯、消防电梯等。电梯对于高层楼宇的正 常 运转必不可少，同时，其耗电量极大。因此，选配性能优良、荷载适当的电梯十分重要。3. 中央空调系统 高层楼宇通常都配备集中或半集中式的空调系统，也即我们通常说的中央空调系统。中 央 空调系统由水系统（冷源）和风系统（空气处理及分配系统）两大部分组成。其中，水系统具

8、 体由 冷水机组、冷却水泵、冷冻水泵、冷却塔及水管与相关配件组成，风系统由风机盘管、新风处 理设备、风柜、风管及相关附件组成。为节省用电，方便控制，中央空调系统也要能做到分层 分区控制。南方城市或天气炎热时节，中央空调还应有备用系统。（北方高层楼宇还普遍设有锅 炉房、送水送气管道、暖气片等一整套暖气系统）4. 给排水系统 高层楼宇的地下储水池、水泵、楼顶蓄水池、供水管网构成大厦的给水系统；污水井、化 粪池、雨水井、排水管网构成了大厦的排水系统。给水是由市政管网将水注入地下储水池，再 由水泵加压转抽到楼顶蓄水池，然后分流各层。水泵一般都有备用品，以便维修主水泵时，能 用备用水泵向大厦正常供水。5

9、. 消防系统高层楼宇的消防系统，配备完整的由以下七个部分组成：第一部分：消防控制中心。它由 集中报警器、联防控制柜、消防电梯控制柜及控制器组成。第二部分：火灾报警系统。除设在 消防中心的火灾集中报警器外，高层楼宇一般还设有区域报警器、消防巡检箱、烟感探 测器、 温感探测器、手动报警按钮、火灾警铃、火灾扩音机、扬声器及对讲机等通信联络器材。第三 部分：消防栓系统。这部分应用较普遍，主要包括：消防水泵，包括高区消防泵、低区消防泵 和喷洒泵、补压泵等。消防栓，由供水管网、阀门、水龙带、喷水枪等组成。第四部分：喷洒 自动灭火系统。它由喷水泵、供水管网和喷头等组成。第五部分：防排烟系统。主要由防排烟 阀

10、门、排风机、正压送风机组成。第六部分：安全疏散系统。一般由安全通道、安全疏散指示 灯、防火门、防火卷帘门等组成。第七部分：手提式灭火器。多是干粉和 泡沫灭火器。这套系统应定期检视保养、试运行，以确保紧急使用时万无一失。6. 电视监控、电子巡更、门禁管理、防盗报警系统 闭路电视监控系统主要由电子摄像头、电视监视器、录像机及三者之间的连线构成，用 于 监控大厦重要部位，及时发现并记录异常情况，提高保安效率；电子巡更系统主要由巡更手机、 墙机及打印机与附件构成，用于自动记录保安巡视到位状况；门禁管理系统实质是一 套电子门 锁系统，电子门锁能自动识别来人是否具有进入资格（通过感应所带磁卡信息），以 确

11、定是否开 门放行；防盗报警系统有机械和红外防盗报警两种，前者是因为接触报警，后者 是用红外线感 应是否有异常人员擅闯、擅越。以上几种系统可以合称为安全防范系统，目的在于提高物业保 安的可靠性。7. 通信、广播系统 许多高层楼宇都配有程控交换系统等通信系统，以方便内外部信息交流。广播系统平时 可 用于播放背景音乐，遇突发情况时，可用于应急通知、报警、指挥。另外，高层楼宇还有防雷 设施等。若是高层住宅楼宇，可能还配有可视对讲系统、燃气系统等。需要强调指出的是，许多新型高层楼宇都配备有多种智能化、网络化、设备系统，使高层 楼宇的设备体系更先进完善。第三节 高层楼宇的管理内容和要求高层楼宇本身是一个综

12、合性的复杂系统，只有各个方面、各个环节都管好了，才能保证整 个系统的良好运行，否则，任一环节的疏漏都可能导致整个大楼的瘫痪，甚至酿成不可挽回的 损失。上节所述高层楼宇的特点决定了高层楼宇管理的内容和特殊要求，主要有以下几 个方面：一、治 安 管 理高层楼宇由于人口集中，人员成分复杂，流动性强，加之建筑内楼梯通道、通风井道、竖 井、天台、转换层、架空层、地下室等隐蔽死角多，容易形成治安隐患，所以，做好治安防范 工作十分重要。一般需要从以下几个方面着手：1. 建立高素质的治安队伍 高素质的治安人员是搞好大厦治安保卫工作的根本。为此，在人员招聘时就要严格把关， 要注意身体素质、文化素质，更要注意思想

13、素质、道德品质，要抓好上岗前的物业管理基本知 识技能培训、法制制度教育、职业道德教育、文明执勤教育，还要抓好平时业务技能的 训练、 演习及严格管理，以保证有一支爱岗敬业、纪律严明、应变能力强、行为文明规范的专业保安 队伍。2. 健全各种安全保卫制度 为了使高层楼宇的治安防范疏密不漏，必须建立健全各种安全管理制度。健全的安全管 理 制度是治安周密严谨持久的保证，为此，高层楼宇的治安管理应建立保安员上岗执勤制度、 值班出入口大堂访客登记制度、巡逻保安员岗位职责、保安员应付紧急事 件行动方案、 机动车停车场管理规定、摩托车、自行车保管规定等规章制度，要求保安人员严格遵循 执行这些制度规定。同时，要熟

14、悉大厦常住人口情况及变动情况，在易 引起治安事件的时段、 地点重点检查防范，确保大楼安全。3. 健全技术防范设施 技术防范设施是治安管理中的硬件，适当配备先进的技术防范器具设施是提高安全管理 水 平、管理效率，切实保障大厦安全必不可少的条件。综合现有国内高层楼宇安全管理技术防范 设施配备情况，主要包括以下设施设备：具有存储、记录、查询和自动检索功能的计算机治安 管理系统，重要部位场所的闭路电视监控系统，可视对讲系统，电子门锁系统，通信联络系统 机械防盗系统，公共照明系统及总值班工作系统等。在此基础上，做好对上述设备的维护、保 养、检修、更新工作，使之能真正发挥效用。总之，人精器良，制度严明，方

15、能切实保障大厦的安全。二、机电设备管理第二节中我们已提到高层楼宇机电设备复杂、技术性强，管理难度大、要求高。事实上， 搞好机电设备管理维护是高层楼宇物业管理的一项重要基础工作，它需要周密严谨的安排、扎 实细致的工作才能完成。为此，必须健全相应的管理职能机构，如设备管理维修工程部、专业 维修维护小组，招聘一批技术熟练、有一定实践经验的专业人员，如电工、电梯工、机械师、 高级专业技师等；健全各种管理维护制度，如电梯管理使用维护检视制度，发电设 备的管理检 查维修保养制度，给排水系统维修保养制度，消防系统的管理检查维修和定期测试制度，通信、 防盗、闭路电视等系统的维护保养制度和各专业小组人员的管理值

16、班制度等 ；同时要加强专业 人员的管理培训，提高他们的技术水平，稳定员工队伍；建立完整的设备档案，清楚掌握各种 设备状况。另外，也可将各类设备的专项维修交予专业维修公司去做。这样，设备管理的重点 是挑选符合资质的公司，进行招标发包，签订合同，检查验收及资料回收归档。三、楼宇保养维修管理高层楼宇价值高、使用面广，良好的维护、养护可以延长楼宇的使用寿命，改善其使用功 能，提高楼宇运营使用的经济效益。高层楼宇保养维护管理的内容主要有以下几个方面：(1) 监督对楼宇的合理使用，防止对楼宇结构、附属设施的破坏，维护楼宇或设备的完整性， 提高楼宇完好率；(2) 按房屋完损等级评定标准对房屋进行检查评定，然后根据房屋修缮范围和标准 的规定，进行修缮设计，制订修缮方案，确定修缮项目，实施修缮工程管理；(3) 建立楼宇自身的技术档案，掌握房屋完好情况；(4) 建