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1、 邢台职业技术学院物业管理专业 毕 业 设 计 题目：小区停车场管理 专 业:物业管理 班 级:物业092 姓 名:张双磊 学 号:090009020238 指导教师:张中 日 期:2012年6月 引言 随着我国城镇居民生活水平的不断提高，家用汽车拥有量也日益增多。但家用汽车的普及化在提高有车家庭生活质量的同时，也带来一系列问题，例如环保问题、交通秩序问题、停车问题等。其中业主与业主之间、业主与物业服务企业之间因为住宅小区停车问题而产生的矛盾与纠纷也日益增多。停车场经营是物业服务企业比较成功的经营方法，不少物业服务企业为了取得住宅小区的物业经营权，降低物业服务费用标准，或者由于历史原因导致物业
2、服务费用标准比较低，如果依靠物业服务费用收入，那么企业经营要亏损。但是，物业服务企业之所以能够继续履行物业服务合同，其主要原因是由于购车潮的到来，大量业主的汽车停放为物业服务企业创造了大量的市场空间，停车场经营收入起到重要作用。从住宅小区可经营的资源来看，停车场的经营是物业服务企业最好的资源。但是，物业服务企业在经营停车场过程中应注重规避经营风险，扩展停车场地。近年来,越来越多的小汽车进入城市普通家庭,如何解决汽车停放问题已经成为一个不容忽视的问题。“汽车易买,车位难求”“,有车方知停车难”，这是许多有车族发出的由衷感慨。但是，停车难问题对于物业服务企业来说却是一个难得机遇，合理利用住宅小区资
3、源可以开发更多的停车位，为企业创造更多地经济效益，也在一定程度上解决物业服务企业微利经营的状况。但同时，也造成了许多小区停车场的管理问题。 住宅小区停车现状及停车难的原因分析（一）.私家车的大幅度增长是“停车难”产生的直接原因私家车持续增长已成未来几年发展的必然趋势，小区汽车将呈刚性增加，能否在小区中给车找个落脚点，已成为许多购车者首要考虑的问题。事实上，一旦小区建成后，很难再增加小区停车位，持续增加的机动车使小区停车难、乱停车问题日益突显。1. 车位需求急剧扩大,住宅小区停车位供不应求。住宅小区车辆数量快速的增长，导致许多私人汽车找不到停车位。大量的私人汽车进入住宅小区，只能停放在路旁，或牺
4、牲住宅楼前后的小块绿地，改作停车坪，这种办法虽能缓解停车的紧张情况，但不能从根本上解决问题。2.住宅小区停车位配备指标长期偏低。住宅小区停车位配备的情况来看，车位配备指标长期偏低是停车位指标的主要问题。车位的配备与住区的档次、区位、小区居民的经济水平等因素都密切相关，各小区的停车规划指标并没有一个统一的标准。同时停车管理的力度相差较大，从管理上来说，由于管理水平参差不齐，乱停乱放严重，造成停车数量少，部分车位闲置。住区结构不合理，对于家用汽车发展认识不足，汽车的增加和道路缺乏有机的统一，道路布局结构不能满足需求，人车混行严重，对步行居民、少年儿童、老人的安全造成了直接的威胁，严重影响了业主的安
5、全，停车难还带来了许多社会问题。住宅小区停车位不足有历史原因，是开发商在设计建设初期对车位数量估计不足。同时，由于经济的快速发展，汽车消费已经进入大众阶段。而业主入住后，物业服务企业又没有合理规划好住宅小区公共区域空地，为有车位需求的业主提供停车方便。正由于这些原因导致住宅小区车位紧张，也为物业服务企业提供可开发经营停车场的市场机遇。（二）、停车管理体制不顺，停车政策落后是“停车难“产生的重要原因。对当前小区停车难，从城市管理层面上反映了政府对城市停车管理的缺位，具体表现在：一是政府对停车问题重视不够，投资缺乏，致使停车位供应严重不足。近几年政府在城市道路的新建和改造方面投入巨大，缓解了城市道
6、路紧张，使动态交通得以明显改善，但是对静态交通(停车)重视不够，投资欠帐过多。二是还没有把停车当作产业看待，缺乏有主导意识的停车产业政策，停车场还被作为普通的开发建设项目来对待。三是缺乏适应停车新形势发展的行业管理机制和统一机构，造成部分管理职责的缺位。而其中，尤为突出的停车位的产权属性矛盾。（三） 、住宅小区建设和物业管理中停车管理不到位加剧了“停车难”。从住宅小区建设和小区管理来看，也存在引发小区“停车难”的多种因素。具体表现在：一是车库建设、销售行为不规范。开发商在小区建设中，一方面是车库没有按规划指标建设到位，另一方面，已建成的车库，大多也没有完全出售。对主权尚属于开发商的车库，部分出
7、租给业主使用，部分处于待售（租）状态被闲置不用，随着房价上涨，出租的价格也较高，许多业主不愿买、租，形成地上车位紧张、地下车位空闲的状况。还有一部分车库出租后被改为店面或仓库。二是停车收费不尽合理，价格导向作用不强。三是业主自治作用没有得到有效发挥。对小区停车矛盾，许多物业管理企业都要求业主委员会制定管理办法，但却因多种原因，业主委员会没能做出决策，有的是有车族与无车族意见不一，难以统一。四是物业公司管理不力或车主不自觉，导致小区道路、场地、出入口、休闲景点，绿化带等乱停乱放现象较为严重。由于“停车难”引发的住宅小区乱停车和车主侵占公开空间，激发了部分居民间利益冲突和纠纷投诉。调查显示，居民认
8、为目前政府在规范小区物业管理方面最需要做的事，第一就是解决小区目前普遍存在的停车难、乱停车问题，其次才是规范物管收费标准等。解决小区停车难的对策和建议1.合理规划停车位，发展多元化建设根据城市现状和未来车辆发展速度，制定停车场的规划和建设意见，大、小地域统筹规划、合理布局，注重停车位使用最优率，并由政府、房地产企业、街道社区办分段完善停车场的建设。政府投资建设公共停车场，以缓解公共区域车位不足的问题；房地产企业保证新建小区的停车场配建；街道社区办解决旧区的停车场管理与改造。鼓励民间资金和开发企业修建公共停车场，政府对其选址、规模进行指导，给予地价、报建费用等方面的优惠政策，本着谁投资谁受益的原
9、则，使其建设落到实处；对于新建小区的停车场配建要按规定强制执行，且政策上适当扶持。注重建设的灵活多样性，因地制宜、管改建并蓄。利用城区零星适中的土地增建停车设施；结合道路交通整治，因地而异的建立一侧或两侧划线停车带，或设立夜晚限时停车带；充分利用居住区内的消极空间改建停车场；注重开发地下车库的同时发展地面立体式停车场，高效利用土地资源。2. 加强小区停车管理，使之科学化、规范化法制日报相关报道。如下：法制晚报：陶然北岸开北门 业主决定南门位于几条主要道路的交会口附近 进出小区交通拥堵 物业将出新措施本报讯 南门交通拥堵，陶然北岸的物业要给小区开北门。开工前，物业希望能通过业主投票的方式确定施工
10、方 案。昨天，记者在该小区大门前看到，物业已张贴通知表示北门将于近期施工。若业主对施工方案存疑，可随时与物业沟通。小区现只有南门供车辆出入，而南门刚好位于虎坊路、南横东街、黑窑厂街和粉房琉璃街的交会口附近，且道路两侧经常停满机动车，通行宽度不超过6米。业主李先生说，每天上下班高峰的时候，要进入小区都要排队，最堵的时候曾在车内待了20分钟没有挪窝。“如果开通了北门，就可以缓解南门的压力了。”一位姓郑的业主说。开门物业发布将投票确定“开门”计划该小区物业公司的总经理助理刘先生告诉记者，按照施工计划，北门宽约6米，中间加装可移动式护栏，能随时根据交通状况调整。“还是要看大多数业主的意见。”刘先生说，
11、业主可以打电话或来物业办公室与他们沟通“开门”一事，他们还将通过业委会筹备组以投票方式确定具体的“开门”计划。开门面临问题新路年中通车？地上不能过车？今天上午，刘先生表示，小区北门开通后将面临两个问题。一是北门外的新路暂时还不具备通车能力，二是地下车库出入口都开在南门附近，如果开通北门，小区地上无车化的现状就要被“破坏”。记者从小区所在的陶然亭街道了解到，新路已基本完工，但路灯、标线等基础设施还未配置。宣武交通支队交通科的民警称，新路需要市政部门进行验收后才能划线，预计将于今年年中正式通车。目前，部分业主已经向物业提出，不希望小区地上走机动车。针对这些建议，物业提出了在北门另开地下车库出入口的
12、建议。刘先生对记者表示，关于具体的施工方案，他们将与开发商协商，并征询业主意见再决定。 要多方协作，密切配合，规范管理，切实解决小区停车难和乱停车问题。一是政府的规划、交通、市政、物业管理等部门进一步加强对住宅小区的停车管理，制定相关政策化解停车矛盾。二是加强对开发商销售行为的监管，新建小区的停车设施在最低规划指标内的，作为非营业性公建配套设施认定，一律列入商品房开发成本，不得对外销售，配建的车位要以保本微利的价格出售给业主；凡购买的车位，不得用于盈利性经营，不得改变其使用功能。三是物业公司要加强对小区停车管理，结合实际，配合业主大会共同制定小区停车管理制度，针对小区车多库少的实际情况，对小区
13、道路进行合理划线，实行定时单侧停车、单向行驶的形式，确保行车路线畅通，提高小区车位利用率，切实做好小区车辆通行和停放秩序的管理。四是充分发挥业主自治作用，督促物业管理企业加强车辆停放管理。五是针对部分小区因停车场(库)租金售价较高，业主宁愿停在小区地面道路而使现存停车场(库)空位情况，应逐渐取消道路上停车“赶鸟入笼”。六是提高停车场设施管理水平，做到场地设施布置规范化、环境生态化、设施自动化。将先进技术应用于停车场的自动化管理系统之中。3. 规范小区停车位分配办法 据了解，目前小区共有停车位还没有规范的分配办法。各个小区分配办法可谓五花八门，如时间顺序选定法、物业公司指定法、抓阄法、定期轮换法等。因停车位分配不公而引起的矛盾和纠纷时有发生。笔者曾经管理的小区也有这种现象。为避免此类现象的发生，共有停车位的分配办法必须遵循公平、公正、公开的原则；同时，正如小区公共水电费的分摊办法一样，有关主管部门应制定规范性文件来指导小区停车位的分配。 参考文献1. 王欢（作者）. 陶然北岸开北门 业主决定.北京：法制晚报，08/02/252. 张顺（作者），停车场设计 明和瑞德（北京）科技有限公司团队设计，09/06/08
