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4、面貌、促进社会经济发展等方面发挥了重要作用。自去年下半年以来，受世界金融危机的影响，湘乡市房地产市场一度陷入低谷。为全面了解全市房地产市场的发展现状、存在问题，市统计局于近期走访了部分房地产企业，进行深入调研。调查结果显示，随着国家各项保增长的救市政策全面贯彻落实，促进住房消费的积极信号频繁出现，全市房地产市场复苏迹象明显，市场观望情绪逐渐减弱，房地产投资规模有所回升，市场供应渐趋稳定。一、湘乡市房地产业发展基本特点（一）房地产开发企业发展迅速，行业开发主体日益壮大湘乡市房地产企业从刚起步的2家发展到了23家，其中二级资质企业1家，三级资质企业17家，相继开发了锦秀裕华、镇湘名苑、燕兴佳园、滨
5、江花园、南岸水乡、湘房?世纪城等一批高品质的住宅小区，大大提高了居民的居住生活水平，提升了城市品质，为湘乡经济增长注入了新的活力。大部分房地产开发企业能够及时被住宅需求市场消化掉，基本上是开发一个项目消化掉一个项目。2008年房地产开发企业资产总计达7.24亿元，平均资产达3149万元。（二）房地产开发投资快速增长，投资总量不断提高，拉动支撑作用日益增强作为一个新兴行业，湘乡市的房地产业发展十分迅速，投资规模日益扩大，近几年来，受城市建设规模扩大，基础设施投资加快，旧城改造力度加大的刺激，市场容量大幅增长，房地产业呈现出快速增长的良好发展态势。2004年2008年，全市房地产投资年均增长26.
6、5%，占全社会固定资产投资的比重逐年增高，2008年投资完成额为41553万元，比重达10.5%。（三）开发规模逐年扩大，商品房供销两旺2004年2008年，全市房地产开发公司累计新开工房屋面积145.53万平方米，平均每年新开工29.11万平方米，年均增长23.3%，2007年为历年最高，达到39.41万平方米。2004年2008年，累计销售商品房面积为120.09万平方米，年均销售24.02万平方米，年均增长33.6。2006年最高，达到31.72万平方米，2007年、2008年销售面积有所回落，分别为24.93万平方米、29.44万平方米，比2006年分别下降21.4和7.2。2009年
7、上半年销售面积为12.23万平方米，同比增长14.6%，比去年年底下降3.5个百分点。从商品房类型看，商品住宅的销售是商品房销售的主体，其所占比重保持在85以上。（四）房地产开发建设资金到位情况理想，定金、预付款占投资资金的比重上升近几年，一方面由于房地产销售市场状况比较理想，房地产资金回笼较快，另一方面因为金融政策对房地产开发的支持，湘乡市房地产开发资金的到位情况比较理想，在各类投资中的资金保障程度较高。在房地产开发投资资金中，国内贷款、自筹资金、定金及预付金是开发资金的全部来源，从各类资金的动态情况看，国内贷款资金和定额预付金的增速较快，定金及预付金占年度资金来源的比重逐年上升。2008年
8、到位资金为42467万元，三项资金所占比重分别为12.6%、21.7%和65.7%，2004年2008年三项资金年均增长速度分别为47.8%、14.3%、31.9%。（五）商品房价格逐步上升，但仍处于合理区间湘乡市的房地产市场起步于2000年，2000年以前的商品房住宅均价基本在600元/平方米左右，从2004年开始逐步走高，至今达1420元/平方米。2004-2008年，商品房销售平均价年均上升9.6%，其中住宅年均上升18.1%。目前和刚起步相比已增幅两倍多，但和周边市县相比仍处于中下水平。望城县商品房销售均价为1900元/平方米左右，宁乡县为1800元/平方米左右，湘潭县为1700元/平
9、方米左右，韶山市为1500元/平方米左右。从居民家庭的承受力看，2008年湘乡市城镇居民人均可支配收入为13780元，城镇家庭平均人口为2.86人，以此计算2008年市区家庭年支配收入为3.94万元。按目前市区商品住宅平均价格1420元/平方米推算，购买一套120平方米左右的住宅总价位在17.04万元，相当于居民家庭年收入的4.3倍，房价与收入比基本符合通常3-6倍的标准。（六）楼盘之间价差开始拉大，市场竞争日渐激烈从近几年住房销售情况看，湘乡市楼盘之间存在较大差价，城市中心、沿河地段及高品质高层次楼盘极受青睐，乃购房首选，均价在1500元/平方米以上，最高达1780元/平方米，且空置率低，而
10、地段差、地域偏的楼盘价格较低，最低售价仅为990元/平方米。（七）二手房市场发展平缓，以刚性需求为主从近几年二手房市场交易情况来看，湘乡市二手房市场发展较为缓慢，目前市场回暖，有递增的趋势。从2005年-2008年，二手成交套数分别为1069、1059、987、1352套，成交面积分别为11.3、11.6、10.9、13.2万平方米，成交金额分别为9800、10300、8700、19600万元，年均成交面积11.75万平方米，年均成交金额增幅26%。二、湘乡市房地产开发近一两年发展趋势（一）房地产开发投资保持平稳增长，增幅有所回落。湘乡市房地产投资完成额从去年9月开始增速一路飙升，增速保持在5
11、0%以上，年底达到59.2%，但今年上半年以来增速有所回落，一度出现负增长。今年上半年房地产投资完成额为15358万元，同比增长23.9%，比去年同期回落4.2个百分点。随着“南拓北进”新城开发发展战略的深入实施，火车站改扩建设、南正街、北正街旧城改造，这将在一定程度上促进湘乡市房地产投资继续保持增长。（二）房价下行的空间有限，稳中趋升是现阶段的客观显示。受土地价格、建筑“三材”价格上涨、劳动力成本增加和小高层商品房投放量的增加，以及商品房配套设施，环境建设档次提高等因素的影响，2009年全市商品房平均售价涨幅与2008年相比略有上升，今年上半年湘乡市商品房住宅价格为1420元/平方米，同比上
12、涨2.3%，比去年年底上涨5.7%。但市场供给与需求同步增长，商品房价格与商品住房价值基本相符，价格与价值之间并未形成较大的炒作空间。目前湘乡市的房地产市场总体上没有呈现“泡沫”，尚具有发展空间。（三）房地产市场平稳发展，供需矛盾有所缓解。今年以来湘乡市房屋成交开始放量，由观望待购开始向实际购买转变，供销比降低，存量减少，房地产销售市场出现回暖迹象。上半年新开工住宅面积为33068平方米，同比下降50.8%，销售面积为12.23万平方米，同比增14.6%，2008年底空置面积为49141平方米，到今年6月份减少到29879平方米。另外随着城市化进程的加快，外来人口的增加以及居民可支配收入的增长
13、都将形成强大的购买潜力，更为房地产发展提供原动力。但由于历史存量以及国家抑制房地产非合理需求力度的加强，经济适用房、廉租房的加快建设等原因，房地产市场仍存在一定的供应压力。三、湘乡市房地产业发展中存在的问题（一）房地产开发企业市场准入门槛低。开发企业数量虽多但规模普遍偏小实力不强，行业集中度低，抗风险能力较差，部分企业资金实力不足，主要依靠金融贷款和定金、预付金进行开发，有的采取挂靠公司进行开发，加大了投资风险，甚至有的企业几年都无开发量。（二）房地产市场缺少行业发展总体规划的指导。没有建立市场的预警、预报机制和城市规划、土地供应、金融信贷方面的宏观调控机制，房地产开发存在一定的无序化和较大的
14、风险性。（三）商品房供应结构不太合理，市场仍需调控。一是新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，而大面积住房却供给过剩。去年销售的商品住宅中，120平方米/套以上的住房在60%以上，140平方米/套以上28.8%，中小套型住宅比例偏低。今年新开工的商品住房中，套型建筑面积在90平方米以下（含经济适用房）的住房面积所占比重仅为8%，与现行政策规定的调控目标（必须达到70%以上）还有很大的差距。二是廉租房供给很少，覆盖面小。三是二手房市场和租赁市场发展缓慢，二手房的供给尚不能满足需求。（四）房地产开发投资虽然呈现出快速增长的势头，但对全市经济发展的贡献不大。根据产业经济学理论，
15、一个产业要成为支柱产业，其增加值在GDP中的比重一般要达到6%8%左右，而房地产业的增加值在GDP的比重应达到9%10%左右。近四年来，湘乡市房地产业增加值占第三产业增加值的9%10%左右，占GDP的比重仅为3%4%左右。四、引导湘乡市房地产市场平稳健康发展的对策建议（一）加强城市公共配套设施建设。目前湘乡市旧城改造拆迁难和新城建设开发进展缓慢，也是影响房地产市场良性运行因素之一。为此，必须把加强城市公共配套服务设施建设放在突出位置，提高建设水平，进一步集聚人气，促进房地产市场的活跃，实现城市资产效益的最大化。加大对教育、卫生、商业和交通等基础配套设施的建设力度，为房地产业发展创造有利条件，为消费者提供良好的居住环境。（二）进一步规范管理行为。从前一段宏观调控情况来看，单
