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1、*中心-私募投资基金计划尽职调查报告目录第一章概述31.1 基金摘要31.2 基金基本要素3第二章 融资方信息42.1 融资方基本信息4股东介绍4第三章 项目说明5项目背景5项目地理位置介绍6项目目前情况7项目要素8项目建设进度9项目分析9项目市场定位10项目资金运用状况11项目财务效益投资估算11项目投资估算和筹资评价11敏感性分析13项目周边市场行情14第四章 风险控制15抵押物分析154.1.1 抵押物简介15还款来源分析16第一还款来源分析16还款资金监控16还款保证金16第五章 存在风险及防范预案17资金挪用风险17市场风险17抵押物价值下跌的风险18第六章 尽职调查总结18第一章概
2、述1.1 基金摘要宜信财富拟发行“常州凯悦中心- 私募投资基金”计划，总规模预计6000 万元，与日升昌行共同发起“常州凯悦中心贷款基金”，期限2年，以资金到达融资方当天即开始计算。项目计划贷款资金主要用于常州凯悦开发的“常州凯悦中心一期项目建设”。1.2 基金基本要素1. 融资方: 常州凯悦房地产 。2. 规模: 项目方拟融资20000万，分3期发行，一期8000万，宜信参与其中6000万元。3. 还款来源: 项目销售收入及股东其他收入。4. 还款方式:按季支付借款利息，并于基金计划到期时一次性支付剩余利息并偿还贷款本金，其还贷资金主要来源于项目销售收入。5. 资金运用：基金贷款主要用于常州
3、凯悦开发的“常州凯悦中心一期项目建设”。6. 预期年化收益率：不低于16%7. 银行托管：本有限合伙拟聘请常州邮储银行作为保管人，开设共管账户。8. 贷款方式：本有限合伙拟通过常州邮储银行作为委托贷款行，通过委托银行贷款的方式将资金发放给融资方。9. 增信措施：1) 项目土地提供抵押担保。2) 常州凯悦房地产 董事长朱晓初和实际控股人王金成提供个人连带责任担保。3) 股东常州金悦投资咨询 提供连带责任担保提供完工担保。4) 常州中亿房地产开发 连带责任担保提供完工担保。10. 交易结构图常州凯悦中心贷款集合资金基金合格投资人宜信财富&上海日升昌行加入基金投资收益发行管理费股东公司常州凯悦房地产
4、公司常州凯悦中心项目贷款还本付息工程款投入销售收入担保项目土地抵押董事长朱晓初实际控股人王金成担保第二章 融资方信息2.1 融资方基本信息常州凯悦地产成立于2007年4月，注册资本2.6亿元，是由常州中亿房地产开发 （占47%）和常州金悦投资咨询 （占53%）投资成立的房地产开发企业。公司注册资金2.6亿元，目前资产总额超过10个亿。母公司常州中亿房地产开发 为二级资质。常州凯悦地产主营商业地产开发、高档住宅地产开发。在以常州为中心的长江三角洲地区、以常州市区为中心的常武地区的发达城市圈开发中高端房地产项目，并将苏南经济中心城市作为发展目标，进一步壮大在江苏发达地区的市场份额，实现成为行业中型
5、标杆品牌的目标。一般经营项目：房屋租赁、修缮、装饰装潢；装饰材料、水暖器材销售；自营和代理各类商品及技术的进出口业务（国家限定企业经营或禁止进出口的商品和技术除外）。常州金悦投资咨询 常州金悦投资咨询 成立于2005年6月，注册资本亿元人民币，于2005 年11 月成功投资开发了常州市市中心经典社区“乾盛兰庭”住宅项目，项目建筑面积20万，销售去化量已超过50%，获得“2006年常州市民喜爱的优秀楼盘”称号。公司未来将致力于城市综合体的开发经营、立足苏南、辐射长三角，打造“金悦”地产品牌，做有良好成长性的城市运营商。常州中亿房地产开发 常州中亿房地产开发 前身为常州市钟楼区商业网点开发 ，成立
6、于1996 年6 月，是常州市钟楼区下属的国有事业制单位。2002 年5 月公司进行了体制改革，正式更名为“常州中亿房地产开发 ”，注册资金2000万元人民币。公司以房地产开发为主业，前后投资开发了八角井综合市场、青山娱乐城、斗巷小商品市场、广化桥地块临街改造工程、芷苑公寓、勤德家园、中意宝第等十多个项目，产品包括高品位住宅、公寓楼、商业广场、步行街等，开发总量达150 多万平方米，总资产已逾5亿元人民币，位列江苏省开发企业五十强。公司目前致力于化工业、建筑业、广告业等多领域的发展。第三章 项目说明常州市位于江苏省南部，美丽富饶的长江三角洲中心地带，北携长江，南衔太湖，与上海、南京等距相望。常
7、州是一座有着2500多年文字记载历史的文化古城，是季子故里，近代工业发祥地，现代装备制造城，银领摇篮，科教名城。现辖金坛、溧阳两个县级市和天宁、钟楼、戚墅堰、新北、武进5个市辖区，全市土地总面积4385平方千米，人口459万。 常州有着十分优越的区位条件和便捷的水陆空交通条件，沪宁铁路、沪宁高速公路、312国道、京杭大运河穿境而过，长江常州港作为国家一类开放口岸，年货物吞吐量超过百万吨。常州市总体规划（2004-2020）主城区空间发展方向为“拓展南北，提升中心”。主城区形成“一体两翼”分散组团式的空间结构。一体：即中心城区，范围为北至沪宁高速公路，东、南至联三高速公路，西至西绕城高速公路，为
8、常州城市的本体；其主要功能为生活居住、公共服务、商业金融、文化旅游、科技教育和高新技术产业等。 两翼：为主城的南翼和北翼。南翼：即武南组团。范围为联三高速公路南，南至公路大外环南线。主要功能为发展高新技术产业、现代物流业、生活居住和休闲度假。北翼：包括新龙、新港二个组团。范围为北至长江，南至沪宁高速公路。主要功能为现代生活居住、港口和现代制造业基地。居住用地规划原则：统一规划，合理布局，因地制宜，综合开发，配套建设，营造宜人的居住环境，创建生态居住区，同时应坚持节约用地原则，控制别墅建设总量。住宅建设以外围成片开发为主，严格控制零星住宅建设，加快进行“城中村”改造和污染企业的搬迁，有效疏散旧城
9、居住人口。积极推进新型居住社区的规划建设，确保公共绿地面积和停车面积，适度超前、合理配套各类公共服务设施。顺应住房体制改革趋势，调整住宅建设结构，体现住宅多样化和可选择性，建立和完善住房建设保障体系，满足不同收入家庭的需要。住宅建设标准：普通商品房为主，适当发展高档住宅，兼顾建设经济适用房和廉租房。多层住宅为主，适当发展高层住宅，控制发展低层住宅。基本达到每户家庭拥有一套设施齐全、居住环境良好的住宅，规划近期实现人均住宅建筑面积达35平方米；规划期末实现人均住宅建筑面积达到40平方米。常州市市区20082012年住房建设规划2009年计划新建住房1100万平方米。其中，经济适用住房50万平方米
10、，拆迁安置房157万平方米，在中低价位、中小套型普通商品房开发项目和经济适用住房项目中配建廉租住房、公共租屋1200套，收购廉租住房实物房源200套。项目用地：本项目属城市中心组团老城区成片改造项目，符合相关规划发展要求。项目的建设，对构建和谐人居环境，提高项目区及周边居民的居住质量，有着积极的推动作用。项目2007年编制完成跃进新村及周边地块控制性详细规划，地块列2006-2007年常州市中心城区住宅建设土地出让计划。土地出让依照审定的控制性详细规划指标及用地性质出让。项目建设以商业、住宅为主要内容。住宅建设以普通住宅为主，符合国家住房建设的总体要求。项目建设少量高档住宅，以满足不同层次消费
11、者的需求。常州凯悦中心位于常州市钟楼区,劳动西路与怀德路交叉口西南。东为劳动西路，南为会馆浜路，西为怀德苑，北为怀德南路。目前情况凯悦中心项目总建筑面积56万（含地下建筑面积），将建设成为集购物中心、步行街、写字楼、酒店式公寓、精装高档住宅于一体的大型城市综合体。其中商业建筑面积约16万，拟打造成常州市一流的商业街区，使之成为城市的亮点、商业的重点、市民关注的热点，创建常州市中心“一站式消费”商业模式。现8万平方的金鹰国际旗舰店、5000平方的幸福蓝海影院等已签订合作协议。目前，已取得土地证面积42138.2平方米，约63.2亩，正在进行一期项目建设，一期建筑面积102614.90平方米，为三
12、幢高层建筑，现已结构封顶。其中：1号楼为拆迁安置用房，2、5号楼为高档精装房。二期土地已拆平，已取得土地证，面积50亩。剩余土地约45.8亩预计于2012年下半年完成拆迁，2013年上半年办好土地证。按目前拆迁情况，土地成本约800-1000万/亩。项目土地要素本期项目2007年4月项目公司通过公开挂牌竞价，获得“跃进新村及周边地块”（即“凯悦中心”地块）的土地使用权，进行房地产开发。“凯悦中心”地块位于常州市钟楼区,劳动西路与怀德路交叉口西南。东为劳动西路，南为会馆浜路，西为怀德苑，北为怀德南路；占地面积为106030（合159亩），土地状况：常州市橡塑机械 部分为净地，其余为毛地。建筑面积
13、：56,0000平方米，容积率：4.0，绿化率：40%。建设内容项目总体布局由东北向西呈三个主要功能区：商业（包括酒店、办公）区、高层住宅区、低层住宅区。商业区临劳动西路、怀德南路展开，布置3-4 层为主的商业建筑，另外布置1 幢29层酒店，1幢28层办公楼。在劳动西路与怀德南路交叉口，配合未来轨道交通站设置商业主出入口；地块中间部分布置10 栋高层住宅；低层住宅布置在地块西侧，共9 栋。项目主要公建配套布置于地块中间（高层住宅区），包括小区变(地下)4个、箱变1个、开闭所1 座、公厕1 座、燃气调压站1 座、会所（7#楼）、物业用房、垃圾房2 座及体育活动场地等。项目位于劳动西路、怀德南路、
14、会馆浜路设有出入口，其中劳动西路设置主出入口，其余为次出入口。项目在商业（包括酒店、办公）区及高层住宅区设置集中地下室， 2层，局部有夹层，用于地下商业、机动车停车、非机动车停车及设备用房。建设规模地上建筑：项目地上建设商业、酒店、办公、高层住宅、低层住宅及相关配套。地上总建筑面积423584 。其中：住宅部分建设10 栋高层住宅, 9 幢低层住宅。高层住宅以组团形式布置在用地中部，2 栋29 层住宅（8#、11#），8 栋33 层(1#、2#、3#、5#、6#、9#、10#、12#)；低层住宅位于地块西侧（15#-23#），2 层。住宅建筑面积253739。商业建筑沿劳动西路与怀德南路展开，
15、整体相连。由3-7层组成，以3-4层为主。另外临会馆浜路有临街2层小店铺。商业及其它建筑面积为89176。地下室：地下室建筑面积为139022。可停2103辆机动车。公建配套：项目居委会、防保站位于高层住宅8#楼一层；物业管理用房位于1#、2#楼1-2层；会所、公厕位于7#楼；小区变位于地下室；开闭所、箱变、煤调站、垃圾房等建于小区空地。其中：防保站建筑面积102、体育活动场地占地2034、居委会建筑面积611、物业管理用房建筑面积2251 、公厕41 、给水加压站、开闭所（小区变）、燃气调压站、人防设施按相关专业部门要求配置。公建配套建筑面积3551。其它配套：其它配套包括绿化、道路、场地、管线等。项目的总体建设开发节奏分成三期，一期部分拆迁已完成，第一期在2011年中开始，包含住宅的2栋和部分别墅，交付时间为2012年底。二期部分即包括住宅、商业等，整体项目大部分在2013年底完成，2014年大型商业将正式营业。三期
