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1、一、单项选择题（在每小题列出的四个选项中只有一个选项是符合题目要求的）1. 我国现阶段房地产信用的最主要形式是（ C ）。A.商业信用B。国家信用C.银行信用D. 民间个人信用2. 由于土地的稀缺性而造成供求矛盾,而促使房地产价格上升，这一点决定了房地产资金具有（ D ）.A。回收期长Bo风险性 Co运行的地域性Do保值增值性3。债务人无法足额偿还债务，即使执行担保，也肯定造成较大损失，这种贷款的风险程度是（ B ）A次级 B可疑 C关注 D损失4。某一目标房地产价格水平的高低，主要取决于（C ）oA。本地区房地产的供求状况Bo全国房地产的供求状况C.本地区同类房地产的供求状况D.全国同类房地
2、产的供求状况5. 通常情况下，设定抵押权的房地产价值要大于（ B ）.A.应付利息 Bo贷款额度Co股票价值D.市场价格6. 我国个人住房贷款期限在一年以上,贷款期间遇法定利率调整，贷款利率（ C）oA.自法定利率调整的次月1日起调整B.自法定利率调整的当月起调整C.从次年1月1日起按新的利率调整D.维持合同利率，无需调整7。在房地产抵押贷款业务中，如果购房者首付比例增加，贷款比例降低，则（A ） oA。放贷者风险变小B.放贷者风险增加 C.放贷者风险不变Do不影响借款人的积极性8在房地产抵押贷款的抵押期内，抵押品使用权归属（），但未经（）同意，不得变卖抵押品。A A.抵押人，抵押权人9. 房
3、屋拍卖所得的清偿顺序是（ B ）：支付处分抵押房屋的费用， 扣除抵押房屋应承担的税款， 偿还抵押权人的债权本息及抵押人应付的违约金， 剩余 金额返还抵押人，若拍卖所得不足支付前三项费用，抵押权人向抵押人追偿。B10. 房地产开发信贷过程中的借款人分析，可以衡量房地产企业获利能力的指标是（D ）oA。资产负债率B.流动比率Co速动比率 Do销售利润率11. 环境保护评价属于房地产开发项目评估的（B ）阶段的内容。A借款人评估 B.项目建设条件评估 C.市场评估D.投资估算与筹资评价12o我国的住房公积金制度是配合城镇住房制度改革进行的制度性安排，已成为住房金融体系的重要组成部分，属于（ C ）o
4、A.商业性住房金融B.福利性住房金融C.政策性住房金融D.保障性住房金融13 住房公积金的管理机构是（D），这样既保证了住房公积金的运用安全，又可实现合理增值。A.中国人民银行B.省、市人民政府建设行政主管部门C.住房公积金管理委员会 D.住房公积金管理中心14o收入还原法的基本假设是：（A）A. 资产价值等于所有未来收入的现值Bo资产价值等于所有未来收入的终值C.资产价值等于未来租金收入的现值D.资产价值等于未来所有净营业收入。15o如果有一个房地产投资项目是可行的，则该项目未来的收益率必须大于或等于（A ） oA。期望收益率 Bo内部收益率 C.营业率 D.保本占用率16. 有一房主向甲保
5、险公司投保该房屋火灾保险，保险金额是80万元,同日向乙保险公司投保该房屋火灾保险，保险金额为180万元, 其房屋价值为250万元。若发生火灾事故，被保险人最多能得到（ D ）万元损失赔偿。A80 B180 C260 D25017。个人住房担保贷款为组合贷款的，抵押人在办理抵押物财产保险时应明确（ D ）为保险的第一受益人。A.抵押权人B.商业银行C.贷款委托人D.住房公积金贷款委托人18。进行房屋投保时,被保险房屋的价值（ D ）。A.由保险机构认定B.根据市场价值确定C.根据购买时价值确定D.由专业评估机构经评估确定19。判断保险事故与保险标的损失之间的因果关系,从而确定保险赔偿责任的基本原
6、则是保险中的（D ）.A。最大诚信原则B.保险利益原则 C.补偿原则D.近因原则20。住房抵押贷款证券化是银行将其持有的（D ）出售给特设机构（SPV），再由该机构在资本市场出售住房抵押担保证券的 融资过程。A。房地产股票B.抵押贷款债务C。房地产D.抵押贷款债权二、多项选择题（每题的备选项中，有 2 个或2 个以上符合题意,多选、少选、错选均无分）1. 一般认为，成熟的房地产金融市场应该具有（ ABCD ）特征。A.完善的法律体系 B.完善的市场结构 C。丰富的市场产品和大规模的交易D.高效的市场效率和严格的风险管理2. 根据城市房地产抵押管理办法，不得设定抵押的财产有（ABD）。A.已依法
7、公告列入拆迁范围的房地产B。抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产C.列入文物保护的建筑物和有纪念意义的其他建筑物D.用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产3. 抵押人进行二次抵押的原因为：（ ABCD）A。取得低利率贷款 B.减少月还款额 C。改善贷款状况D。减少贷款成本4. 与银行其他信贷品种不同，个人住房贷款具有（ABCD ）特点:A。是银行主要消费信贷品种B.必须设立担保C。基础是抵押权D.业务具政策性且成本较高、效益较好5. 借款人申请房地产开发贷款的资格审查要求证照齐全、资信条件好，其中的证照主要有（ABCD ）。A.建设用地规划许可证B.建设工程规划许可证 C。国有土地使用
8、权证D。建设工程开工证6. 以下说法正确的是（ABCD）。A。净营业收入就是营业收入减去营业成本后的净值。 B.净营业收入是判断债务偿还能力的标准之一C。净营业收入也被称为还债前收入D.应税收入=净营业收入-折旧一利息7. 影响盈利水平的因素主要包括（ABCD）。A。购买价格B。未来现金流C。融资可能性及融资期限D.税负8. 我国的住房公积金是国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金，归职工个人所有，并具有（ ACD）的特点。A.专用性B.福利性 C。强制性 D。政策性9. 从严格意义上来说，房地产保险可按保险对象划分为
9、（ BCD）。A.房地产价值保险B.房地产人身保险C.房地产责任保险D.房地产财产保险10. 美国房地产抵押贷款二级市场三大重要机构是（ ABD）Ao房利美（Fannie Mae）B.房地美（Freddie Mac） C。联邦住宅贷款银行系统（FHLB）D.政府全国抵押协会（GinnieMae）三、判断题（以下陈述中，将正确的0,错误的X）1- 房地产由于其位置的固定性和不可移动性特点，在经济学上又被称为不动产。（丿 ）2- 房地产业越发达，利用自有资金开发建设的能力越强，对银行业的依赖性越低.（X ）3. 房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋也属于抵押财产。（ X ）4-借款人将预购房屋或
10、其他房屋作为抵押物向银行借款的方式称为担保贷款。（X ）5. 还贷常数是月还款额与总借款额的比值。（ X ）6. 可调利率抵押贷款的利率是根据物价指数定期调整的贷款方式。（ X）7- 我国商业银行允许借款人提前偿还全部贷款余额，但不允许部分提前偿还。（X ）8- 家庭年收入指家庭全体成员的工资、奖金及其他合法收入其高低能说明家庭负债状况，也能间接地说明还债能力。（丿）9- 房地产开发贷款项目评估中遵循的三性原则是，贷款的效益性、安全性、流动性.（丿 ）10- 收益性房地产投资经营主体可以是单一股东，也可以是组合性主体。（ 丿 ）四、论述题1. 分析我国房地产金融发展中存在的问题，并提出解决思路
11、。存在问题：1. 房地产金融市场的资金来源单一.住房公积金制度还很不完善，金融机构利用储蓄等方式筹集的资金存在着居民短期储蓄和抵押 贷款长期期限不匹配的问题，容易导致非周期性系统性风险。2. 房地产贷款具有过渡性，抵押贷款的类型、还款方式较为单一。3. 房地产金融市场不完善，抵押贷款保险机构参与少，担保机构几乎没有，房地产金融市场中介服务也有待改善。4. 房地产金融市场的法律体系有待完善，有关法律主要是担保法，其他配套法律尚待制订和完善。5. 商业银行的经营机制有待转变，个人信誉评级机构和对抵押贷款发放后的追踪、监督机制亟需逐步建立和完善.6. 商业银行违规放贷现象时有发生，既有商业银行个别职
12、员道德水平不高，为开发商违规放贷现象，也有一些商业银行为了市场份 额和追逐短期利益，有组织的违规放贷现象.解决思路：1. 房地产开发的预先介入机制.房地产信贷从可行性研究开始介入，制定科学的可行性研究报告是房地产开发成功的保证，也是成 功借贷的保证。2. 全程管理机制。房地产贷款的期限较长，住房抵押贷款期限内借款人的收入和工作情况可能出现波动，房屋的不当使用等行为可 能降低房屋价值，从而增加贷款回收的风险，所以应推行贷款发放经手人责任制，付起贷款全程管理责任。3- 科学决策机制。住房抵押贷款期限长，涉及面广，需要引入更多房地产管理、土地管理、MBA和保险方面的专业人才加入，形成科 学决策机制。
13、4. 呆坏账预警处理机制。运用科学的呆坏账评估方法，对可能存在的呆坏账问题及时追踪，适时披露。5. 建立科学决策的方法和指标.制定适应市场经济决策的新方法和指标体系，如个人诚信评估方法、科学确定安全贷款额的方法和 指标、呆坏账评估和预警方法、调整房贷比例及利率的指标等。2. 试述我国住房公积金制度的发展现状及面临的问题。现状：1.2.3.4.住房公积金归集进一步加强。 调整了使用方向，住房公积金的使用得到调整和改善 住房公积金管理工作逐步规范 。初步建立了住房公积金监督体系.问题：我国公积金制度还不完善，管理不够科学，资金增值手段有限，公积金立法层次不高，其强制性、义务性缺乏法律依据.尤其突出
14、表 现在以下几个方面：1- 住房公积金运行的效率问题：低存低贷的利率政策不合理，导致住房公积金使用效率低下；个人住房贷款比例偏低；住房公积金 的用途受限；住房公积金归集工作有待加强。2- 需要完善住房公积金风险防范机制：住房公积金管理中心是公积金资金的经营运作主体,那么资金运作的风险理应由住房公积金 管理中心来承担。但按现行政策，住房公积金管理中心可能难担其责。住房公积金管理中心是一个不以盈利为目的的事业单位， 无自有资本，不是金融机构，不具备风险承担能力。住房公积金管理中心并不是一个完全自主决策的机构，住房公积金政策等都 不是住房公积金管理中心所决定的，它只是一个管理运作机构。3- 管理制度
15、有待规范：住房公积金的监督流于形式。多年来，住房公积金实行“管委会决策、中心运作、银行专户、财政监督”的 管理机制。住房公积金管理委员会作为公积金管理的决策机构，实际上是一个虚设的机构，委员多为政府官员，即使2002年新 条例出台后，管委会的成员增加了工会代表、职工代表和专家代表的席位，但由于一些人员的法律观念比较淡薄，总把广大储户 缴存的公积金，当作“准政府资金在支配使用，不可避免地导致挤占、截留、挪用公积金的现象屡屡发生.五、计算题1。一笔30年的固定利率、等额本息还贷住房抵押贷款贷款本金为100万元，假设贷款年利率6%，该贷款的每月偿还额为多少？若购房 人计划在第10年末提前清偿全部贷款，届时该抵押贷款的贷款余额为多少？解：贷款年利率 i =6%，PV=1,000,000 元， n= 30X12=360 月查月复利表“抵押贷款常数”：0.005996每月还款额（本利和）：PMT= 1，000,000X0。005996=5,996 元；第10年末抵押贷款余额（现值法），查“余额表”，i =6%,30年期贷款第10年末“贷款余额系数为0。8368
