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1、“在水一一方”企划草草案（文文稿）QinHHuaee Invvesttmeoo,Ltdd缘起水乃是万万物之源源。青山山因绿水水而更显显清秀，西施因一池碧水而更显妩媚。山给人坚毅，水给人灵气。城市有水，才更有生气更有活力。威尼斯因为水而成为人气聚集之地，维也纳因为多瑙河而成为激情涌流之地。活力，品味，高贵的亲水城市大汤河，潺潺而流。金屋房地产品牌经典力作金屋家园毗邻汤河河，在水水一方自然、健健康、开开放、灵灵动写在前面面接到金屋屋房地产产的项目目，第一一反应就就是激动动与高兴兴，其中中更多的的包含着着对项目目以及开开发商实实力的认认可；随随后便是是冷静的的思考与与创意碰碰头会，策策划小组组的每个
2、个成员都都畅所欲欲言，但但得出的的结论是是唯一的的：信心心；我们们相信，通通过努力力一定会会为本项项目做好好我们的的服务。诚诚然，我我们会追追求一种种完美服服务的过过程，但但最终的的目的在在于：希希望我们们的创意意与服务务，能够够赢取最最大的利利润来回回报开发发商。人们正在在日益追追求一种种未曾遭遭受破坏坏，更加加贴近自自然的生生活环境境。正是是在这样样的情形形下，金金屋地产产项目这这张新的的楼市面面孔将会会给人们们带来一一种全新新的感觉觉，一种种全新的的生活方方式。可是，市市场上总总是平庸庸楼盘占占着大多多数，不不知道是是因为好好项目太太少了，还还是好策策划太少少了。也也许是，二二者都少少。
3、策划需要要谋略。对于没有有策划的的房地产产营销，我我们感到到愤怒。因为我们们渴望成成为英雄雄！一、 前言在确定本本项目案案名的时时候，我我们又一一次想到到了“黄金走走廊”，今年年也是“黄金走走廊”计划实实施后的的第二个个年头，这这对我们们本项目目的策划划提供了了很大的的来自于于灵感与与创意方方面的触触动。虽虽然黄金金走廊在在港城的的名气还还不是太太响亮，但但毕竟金金屋雅苑苑、金屋屋花苑自自开盘以以来创造造的销售售业绩给给予了我我们足够够的信心心。我们们知道，本本案也将将是黄金金走廊的的一个延延续，一一个深入入，将是是黄金走走廊奠定定品牌形形象的一一个重要要与关键键的组成成部分，我我们也将将通过
4、本本项目的的策划实实施，深深化黄金金走廊的的内涵，打打造其品品牌影响响力，诠诠释开发发商的开开发理念念与人文文关怀。鉴鉴于本案案作为金金屋花苑苑、金屋屋鑫苑、金金屋雅苑苑的姊妹妹篇，并并借合对对项目地地理位置置的考察察，以及及对本案案理念、市市目标客客户群的的划分等等众多影影响的考考虑，我我们暂将将此案名名定为“金屋家家园”，具体体案名创创意在后后面将会会给出全全面的诠诠释。引子面对汤河河我们们的母亲亲河我们每个个人似乎乎都是没没有长大大的孩子子我们时常常会回忆忆起在河河边嬉戏戏长大的的日子在河边，我我们仿佛佛就在妈妈妈的怀怀里撒娇娇仁者乐山山，智者者乐水，清新自然然的生态态环境，诗诗意的栖栖
5、居提高高了人们们的生活活质量，而金屋家家园赋予予我们的的，是亲情交交织与感感情共鸣鸣的自然然健康社社区家园，让让我们时时刻魂绕绕梦牵！二、 关于“金金屋家园园”（一） 地理位置置“金屋家家园”位于海海港区港港城大街街东段原原市玻璃璃厂的西西侧，是是秦皇岛岛市西部部新规划划的一个个亮点与与重点。项项目紧依依汤河，与与开发区区开放广广场百米米左右，北北面为规规则中的的海港区区政府与与市公安安局办公公楼，东东面与金金屋鑫苑苑隔路而而居，后后面为海海港区李李姓安庄庄。处于于开发区区与海港港区的交交接地段段，汤河河从身边边流过，成成为了动动静分区区的标志志。港城大街街此段宽宽约500米，双双行6车车道，
6、两两旁绿化化隔离带带宽约11米左右右。项目目所在的的区域空空气清新新，自然然环境较较好，且且属于市市公安局局与区政政府的新新办公地地址，升升值潜力力无庸置置疑。（二） 项目基本本情况项目总占占地面积积约12215万万平方米米，计划划20003年66月份建建筑设计计完成，产产品周期期为二年年左右。（三） 项目理念念关键词：（1）新新都市生生活人流匆匆匆，默然然相视。在在拥挤的的都市中中心，面面对着喧喧闹、孤孤独、污污染，久久而久之之，已经经濒临麻麻木的人人们不愿愿意再以以精神和和身体的的代价承承受物质质文明的的副产品品。于是是，人们们开始思思索，什什么是最最真意的的生活？由此人们们开始对对自然全
7、全力亲近近，一种种以人为为本的全全新住宅宅模式随随之产生生，既有有城市的的快捷便便利，又又不失依依水而居居的宜人人景色，这这就是我我们将要要在金屋屋家园中中所倡导导的全新新都市生生活。关键词：（2）我我开放、我我健康、我我自信由项目所所处的地地理位置置决定，我我们将社社区的理理念与开开放广场场与自然然环境相相结合，称称之为“我开放放、我健健康、我我自信”，“健康、开开放、自自信”等都是是一种比比较具象象的概念念，但我我们希望望这种理理念的诉诉求成为为社区发发展的文文化底蕴蕴，利用用理念的的诉求与与内涵吸吸引目标标消费群群体，并并使之这这一理念念在人性性的作用用下得到到很好的的宣扬与与发挥。以上
8、两种种理念任任选其一一，将贯贯穿全案案并项目目推广实实施的整整个阶段段。（四） 项目卖点点据我们的的市场调调查，以以及在查查阅海港港区日志志的基础础上，我我们得出出了一个个对项目目非常有有利的消消息，据据资料以以及多年年统计结结果分析析，李姓姓安庄为为秦皇岛岛市独一一无二的的长寿村村，村内内人平均均寿命大大约在778。55岁左右右，为名名副其实实的长寿寿村。金屋家园园项目紧紧临李姓姓安庄，健健康将是是其第一一卖点。这个世界界变化越越来越快快，生活活节奏快快，工作作效率快快，科技技进步快快，所以以因技术术革新而而带来的的复制与与克隆也也日益成成为新时时代的名名词。对对于我们们来说，可可以复制制的
9、东西西有很多多很多，但但有一样样东西永永远不能能复制，而而且失去去了就很很难再找找寻回来来。这就是健健康，因因此我们们项目的的卖点在在于：（一） 健康，无无法复制制。原因在在于项目目紧依海海港区李李姓安庄庄海港区区名副其其实的长长寿村。（二） 健康、开开放的现现代生活活（四）销销售口号号“健康无无法复制制”“健康，开开放的现现代生活活”充分挖掘掘项目所所处地理理位置蕴蕴含的无无限机会会与市场场卖点，将将是推动动项目前前期立项项与后期期销售的的重中之之重，而而这一点点如何做做到极致致，将是是在项目目推进的的过程中中需要致致力渲染染的。三、 市场调查查为了能为为项目提提供切实实可行的的市场依依据，
10、更更好的为为项目前前期推广广、销售售及其它它策略服服务，我我们针对对秦皇岛岛市房地地产市场场（项目目和消费费群购房房选择）做做了一次次比较系系统的市市场调查查，市场场调查主主要集中中在海港港区，市市场调查查共分为为两部分分：（一） 宏观经济济对房地地产市场场的影响响作为国民民经济的的支柱产产业，房房地产业业开发从从盲目趋趋向理性性1、 与国民经经济的发发展呈现现大致相相近的周周期性波波动，并并且存在在一定的的比例关关联性据国内外外经济学学家测算算，国民民经济的的增长速速度与房房地产业业的增长长速度之之比为11：1.4，其其中住宅宅投资在在一定范范围内随随人均GGDP的的增长而而增长，当当人均G
11、GDP小小于5000美元元时，住住房建设设投资占占GDPP的比例例不超22%，人人均GDDP为110000美元时时，该比比例不超超5%，在在15000美元元以上时时，比例例达到峰峰值6%7%。2、 房地产业业发展阶阶段19788年19889年 萌萌芽与初初步发展展阶段此阶段以以针对外外商投资资、非住住宅开发发为主体体，但土土地以政政府划拨拨方式使使用。19900年19997年 盲盲目膨胀胀与治理理整顿期期此阶段大大量圈地地、炒地地带动房房地产价价格飙升升，造成成房地产产泡沫现现象，直直至977年房地地产投资资出现负负增长，有有盲目膨膨胀进入入理性思思考与回回归。19988年目前 规规范化和和产
12、业化化走向期期96年起起，国家家8次降降息，取取消不合合理收费费，土地地开始实实行拍卖卖制，市市场进入入门栏提提高；另另外，消消费者对对开发商商信誉与与要求提提高，市市场作为为看不见见的手也也促使房房地产向向规范化化和产业业化发展展。房地产市市场进入入买方时时代买方时代代意味着着商家必必须寻找找消费着着力点，抓抓住市场场需求特特性，同同时努力力提高楼楼房品质质，形成成楼盘个个性。1、中高高档盘成成为市场场开发的的主流国家确立立的住房房供应供供应体系系高档商商品房、普普通商品品房与微微利房供供应比例例为2：7：11，但因因各地物物价水平平不同，故故房价差差异较大大，但在在任何市市场，中中高档房房
13、都是市市场主流流。2、 大盘趋势势明显，综综合配套套成为市市场追逐逐热点大盘是实实力的体体现，而而且可实实现规模模化配置置，使得得小区园园林、学学校、生生活配套套及运动动、娱乐乐配套一一应俱全全，生活活环境便便利舒适适。3、 置业群群体和置置业形态态发生变变化，年年轻人及及二次以以上置业业占比例例越来越越大，在在经济发发达地区区成为主主体因目前单单位干部部和职业业经理人人普遍年年轻化，高高收入阶阶层也渐渐渐转移移，年轻轻人成为为购房的的主力群群体，特特别在发发达地区区较为明明显。如如广州购购房者主主要集中中在255355岁之间间，约站站50%以上比比例；北北京为33040岁岁之间，比比例为55
14、070%。因此此，楼盘盘开发建建设时，突突出运动动、娱乐乐及小孩孩教育配配套等等等，比较较重要。4、 档次楼楼盘目标标消费群群关注的的因素不不同，但但对楼盘盘综合素素质都有有一定的的要求对普通住住宅与高高档住房房来说，普普通消费费者最为为关心价价格与方方便性方方面，如如交通与与配套等等；而高高端消费费者则更更看中身身份与享享受方面面因素，如如地段（某某些地段段是身份份象征）、社社区人文文环境等等。因此此，普通通商品房房突出的的是物有有所值；高档住住宅是突突出高尚尚品位和和舒适、休休闲等特特性。从推广角角度来说说，楼盘盘单个卖卖点及某某个概念念吸引力力降低，综综合素质质成为选选择的关关键。开开发
15、商对对楼盘综综合素质质的塑造造，远胜胜于对局局部卖点点的精雕雕细刻。（二） 我市房地地产市场场调查分分析1、 概述20022年，我我市房地地产项目目层出不不穷，开开盘量较较大，极极大地刺刺激了港港城地产产业的发发展。在在地产业业逐渐走走向正规规发展的的同时，各各地产开开发商注注重了对对产品概概念的炒炒作、包包装以及及多种营营销手段段、推广广策略的的应用。产产品对消消费者层层次的细细分也越越来越明明显，其其中20002年年房地产产市场不不乏地产产巨作，其其中青馨馨家园TTOWNNHOUUSE、世世纪嘉园园、大秦秦世家、天天洋新城城等新开开楼盘均均取得了了不错的的市场影影响力，且且在对目目标层划划分、消消费者喜喜好选择择等方面面取得了了成功，均均取得了了不错的的市场份份额。更更为值得得我们关关注的是是，由于于众多开开发商介介入开发发项目，已已经明显显加快了了孟营区区域的整整体发展展的步伐伐。附：20002年年在售楼楼盘资料料简单汇汇总项目名称称开发商位置总面
