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1、J投顾问www.ocn.心an,cn我国产业地产行业政策环境分析1、土地集约利用推进2014年城市土地集约利用推进，监管力度加强。国土资源部正式发布首部节约集约利用土地规定对用地规模整体调控，实现“控总量、挤存量、提质量”。2014年9月26日，国土资源部定下发关于推进土地节约集约利用的指导意见，对大力推进节约集约用地进行整体部署，东部地区特别是优化开发的三大城市群地区将以盘活存量为主，率先压减新增建设用地规模。在中央推进集体土地制度改革工作的同时，上海、广州、深圳、浙江、福建、海南、佛山、厦门、武汉、南京等部分省市也出台相关政策，加强城市土地集约利用，进一步加大土地利用计划管理力度，推动城市
2、更新改造。2、工业用地改革试点2014年12月底，国家发改委和国土资源部联合下发关于开展深化工业用地市场化配置改革试点工作的通知（发改经体20142957号），选择辽宁阜新、浙江嘉兴、安徽芜湖、广西梧州等4市为试点地区,开展以探索健全工业用地多途径多方式市场供应体系、多主体供应工业用地市场流转体系、工业用地租价均衡、居住与工业用地比价合理的价格体系等为主要内容的改革试点，推动工业用地存量优化、增量提质，促进资源配置效益最大化和效率最优化。3、促进土地多元化利用2015年3月27日国土资源部、住房城乡建设部联合发布的关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知，其中明确提
3、出，对于房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可将其未开发房地产用地的用途转化为国家支持的新兴产业及养老、文化、体育产业等项目用途的开发建设。两部委政策的出台，尤其是上述关于土地用途转换的政策为地方政府后续发展提供了支持。因此，对于地方政府而言，首先应该利用好当前产业基础，进一步优化产业结构，布局新兴战略产业，在此基础上给予新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等土地政策的支持，最终在人口、产业、市场等（产城融合）多方面实现融合，这样，地方政府一方面尽快摆脱了原有单纯依靠住宅用地获得土地出让金的尴尬局面，另外一方面，也可以借助新政实现产业与地产的协调发展，最终实现经济发展方式的转
4、型。土地用途不再一成不变，未开发房地产用地的可转化为国家支持的新兴产业及养老、文化、体育产业等项目用途的开发建设。多地用途不再一成不变，此次土地新政一方面是对之前不合时宜的规划纠偏，让去化承压的项目找到新的出路，解决“烂尾”难题；另一方面也是与两会精神一脉相承，响应大力发展旅游、养老等新兴产业的要求，推进经济结构深度调整。自2010年以来，为平衡市场供求关系，几乎每一年中央部委都会强调加大土地供应，尤其是住房用地的供应力度。但从执行成效来看，目前一二线重点城市中心区域住宅仍是供不应求，不少三四线城市却陷入了土地供应过剩的困境。本次通知正是直面这一问题，要求地方政府因地制宜、对土地供应要做到有保
5、有压，对供不应求的市县要加大土地供应，对供过于求的区域要减少甚至停止土地供应。J投顾问www.ocn.心an,cn那么，对于有志于转型新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等领域的开发商来讲，则可以利用上述政策利好机会，实现地产+X产业的发展模式的转型。其实，市场嗅觉敏感的开发商早就开始了转型行动，尤其是2014年下半年以来显得非常火爆。如今，有了政策的明确支持，中投顾问发布的2016-2020年中国产业地产市场深度调研及投资战略研究报告预计几年内房企“跨界”华丽转身的步伐会进一步加快。4、规范文化基地管理为进一步加强国家文化产业示范基地建设管理工作，结合近年来国家文化产业示范基地建设的实际情
6、况，2014年4月文化部修订印发了国家文化产业示范基地管理办法，自2014年4月21日起全面施行。根据文化产业发展的新趋势和新要求，此次修订在2006年颁发的国家文化产业示范基地评选命名管理办法基础上，将名称修改为国家文化产业示范基地管理办法，内容包括总则、申报与命名、管理与巡检、支持与服务以及附则共五章二十七条，分别对国家文化产业示范基地的建设原则、引导方向、申报条件、命名程序、考核方式、管理机制等作出了规定，并对示范基地能申请享受的政策支持和公共服务给予了清晰的指引。相较原管理办法，此次修订更加确切地表明将对示范基地实施包括申报、命名、管理、巡检、扶持、服务等多个环节在内的全面综合管理，示
7、范基地建设管理工作重心将由规范申报命名程序向实施综合管理和加强支持服务相统一转移。5、完善生态园区政策2014年10月29日、11月5日，环境保护部办公厅分别印发了关于征求国家生态工业示范园区管理办法（征求意见稿）意见的函和关于征求国家生态工业示范园区标准（征求意见稿）意见的函决定对国家生态工业示范园区管理办法及国家生态工业示范园区相关标准进行修订，旨在推动工业园区实行生态工业发展模式和生产组织方式，规范国家生态工业示范园区建设管理工作。6、加快经开区转型升级2014年10月30日，国务院办公厅印发关于促进国家级经济技术开发区转型升级创新发展的若干意见，国家级经开区要加快转型，努力实现由追求速
8、度向追求质量转变，由政府主导向市场主导转变，由同质化竞争向差异化发展转变，由硬环境见长向软环境取胜转变。意见提出，要推进行政管理体制改革，进一步下放审批权限，支持国家级经开区开展外商投资等管理体制改革试点，大力推进工商登记制度改革。鼓励国家级经开区试行工商营业执照、组织机构代码证、税务登记证“三证合一”等模式。鼓励在符合条件的国家级经开区开展人民币资本项目可兑换、人民币跨境使用、外汇管理改革等方面试点。按照意见，鼓励国家级经开区按照国家区域和产业发展战略共建跨区域合作园区或合作联盟。建立国家级经开区产业发展信息平台，引导企业向中西部地区有序转移。研究支持中西部地区国家级经开区承接产业转移的金融、土地、人才政策，继续对中西部地区国家级经开区基础设施建设项目贷款予以贴息。支持符合条件的国家级经开区按程序申报设立海关特殊监管区域。
