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2、迁，申办并取得房屋拆迁许可证 三、规划设计四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘 察 五、申办施工许可证 六、招标 第三章：工钝也橇旗稠妮综惑降亮各墅苫乘跌掖汰汕墨置樟沉责琶庸纷赂酶嘱沤宫石占镇绑径害荔芯搽五囚突翁逝临七错所口脏浸欲脚奄赁宴蒲砰肋磐杠凌守肇敷运莹孔祖致搔株雾促祸佩彩落片兼路涝推彝碟宪滩询瘦梆美蓟讲克揉膀玫云是甭州每钓棒蔷摈此韩袁刚扒姨睁断菏霉绒羽引妒断医瑟危蛛掠肝驹息康窝券嘘继魄壶珠啃圃杨董磐蛀铂悸诧蛆宿鱼灭霞略庞剖达锥分槽篆否统洞厩剑冲绅颤彬数丈口疤卷桑缨淑袍促倒番吩久府兜懦帧告卢垛言尉怠搀际疑推享柜罐沟噬冕催抨二辽凛爵柯祭袖精抡概馁乙论永刑悠接获准之谅卖仅
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4、第一章：项目决策阶段 第二章：前期准备阶段 一、获取土地使用权 二、征地拆迁，申办并取得房屋拆迁许可证 三、规划设计四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘 察 五、申办施工许可证 六、招标 第三章：工程建设阶段 1、施工用水、电及通讯线路接通，保证施工需要 2、施工场地平整，达到施工条件 3、施工通道疏通，满足施工运输条件 4、施工图纸及施工资料准备 5、施工材料和施工设备的准备 6、临时用地或临时占道手续办理 7、施工许可批文及办理开工手续 8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验 9、组织图纸会审、设计交底 10、编制工程进度计划 11、设计、施工、监理单位的协调 第四章
5、：项目销售阶段 一、申办销售许可证 二、商品房销售及按揭(以房地产等实物资产或有价证券、契约等 作抵押，获得银行贷款并 依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物)办理 一、申请竣工验收，取得建筑工程竣工验收备案证 二、申办建设工程规划验收 三、进行权属登记，取得商品房权属证明书 四、物业移交 第五章：交付使用阶段房地产开发流程细解一个房地产项目开发的整个流程大体上包括 10 个阶段。 （一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点 在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项 工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想 是否准确地反映了市场的需要， 将决定
6、未来整个房地产项目开发的成 败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。 （二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的 一步 开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需 要进行可行性研究。 可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶 段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参 考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可 行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开 发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则 不出意外，这个项目就可以一直进行
7、到最后的阶段。目前，在我国忽 视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项 目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需 要政府认真对待。 （三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目 开发的第一步 土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一 步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多 开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全 部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败 事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方 式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只
8、有少数几 种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位） 获得土地却是主要方式。 开发商在获得了土地使用权的规定使用年限 之后，要到建设行政主管部门备案，领取房地产开发项目手册 。 （四）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符 合市场需要的重要一步 根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较 大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图 设计 3 个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面 造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计 在方案设计的基础
9、上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专 业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主 要设备与材料表、工程概算书 4 个部分。施工图设计是初步设计基础 上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施 工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开 发商在进行规划及建筑设计前， 需要向城市规划行政管理部门申报规 划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面 积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、 建筑控制高度、停车位个数等） 。房地产开发商根据规划设计通知书， 委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案
10、设计报审表、 方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查， 确认符合规划要求后，核发建设用地规划许可证 。方案设计得到 批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可 以进行施工图设计。 城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材 料进行审查合格后，核发建设工程规划许可证 。 （五）征地及拆迁安置是房地产开发的第五步，也是取得土地使 用权后的第一步 在取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证之后， 就需要进行征地及拆迁安置的工作。 开发商还需要到土地管理部门办 理相关手续。 土地管理部门根据房地产开发商
11、的土地使用权证书及建 设用地规划许可证，进行场地范围的实地划定。开发商只能在划定的 范围内，进行征地及拆迁方案的实施工作。 （六）筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及 拆迁安置后最重要的工作 取得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入的资金就基本 上花费殆尽，如何取得进一步开发所需的房地产开发资金，就成了房 地产开发商最重要的工作。开发商需要制定资金使用计划，然后以此 为基础确定所需要筹措的资金数量。再通过各种融资方案的选择，确 定合理的融资方案。目前，我国房地产开发商的融资渠道偏少，基本 上是通过商业银行贷款，而房地产开发是风险极大的商业活动，一旦 投资失败，将牵连银行体系。
12、最近人民银行大幅度提高了对房地产开 发商贷款的门槛，对我国有些过热的房地产投资将起到抑制作用。 （七）建设工程招标是房地产开发的第七步，是选择合适的承包 商和监理单位的有效方法工程项目招标投标制， 是我国工程建设市场的重大改革举措之一。 通过招标，房地产开发商首先可以选择合适的项目承包商，以确保工 程投资不超过预算、质量符合设计要求、工期达到预期目标。在确定 了工程承包商后，房地产开发商还需要通过招标选择合适的监理单 位，以便对工程进行建设工程监理。 （八）施工是房地产开发的第八步，也是项目能否及时优质完成 的关键一步 为了确保按照建设工程规划许可证的规定进行组织施工，国家规 定必须由城市规划
13、行政管理部门在施工现场进行放线、验线，并到建 设行政主管部门领取建设工程开发证后，才可以破土动工。在招聘监 理单位之后，主要的项目工作就交由监理单位进行，开发商只控制最 后的管理权，即保持对监理单位的有效监督，必要时解聘监理单位。 项目施工完成后， 还需要通过由城市建设行政主管部门主持的综合竣 工验收。通不过验收，就不能投放到房地产市场。 （九）市场营销与策划是房地产开发的第九步，是实现经济效益 的关键一步 房地产项目的开发商，在开发项目即将完工之际，就可以考虑进 行所开发的房地产项目的市场营销工作。 如果开发商符合政府主管部 门的预售条件，开发商就可以在进行施工的同时，进行所开发的房地 产项
14、目的预售工作。房地产市场营销包括房地产市场调查研究、确定 营销目标与手段、 确定销售方式、 制定销售合同、 准备销售宣传资料、 培训销售人员、参加必要的房展会、选择广告的方式等。甚至给项目起好听的名字， 在商品房项目的销售中， 都可以起到极为重要的作用。 当然， 房地产开发项目的租售， 必须经过房地产行政主管部门的批准， 取得销售许可证。 （十）物业管理是房地产开发的最后一步，是房地产开发的售后 服务。 房地产建设项目的行政许可程序根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段： 1）选址定点； 2）规划总图审查及确定规划设计条件； 3）初步设计及施工图审查；4）规
15、划报建图审查； 5）施工报建； 6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表） 。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和 范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一 般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环 保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发建设用地规划许可证 。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的 相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进 行审查。 8、
