《房地产企业商业模式解析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产企业商业模式解析（15页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产企业商业模式解析税收问题是以企业的商业模式作为根底的，虽然是同一个行业，商业 模式不同，税负就不同。一、商业模式的概念 狭义：商业模式是指利益相关者的交易构造。 广义：商业模式是指企业创造价值的方式、方法、途径。 企业的商业模式不是一成不变的，而是随着企业的战略调整不断创新 的。转型升级战略调整 企业战略：企业在各个开展阶段的奋斗目标。企业家的开展历程：生意人 - 商人 - 企业家 - 资本家 - 慈善家 - 政治家 - 哲学家生存 发财 开展 基业长青 回馈社会 国家 研 究人类开展的规律原始积累 标准低本钱，偷税漏税 企业家：公司的创始人，从无到有，从小到大，在业界有知名度，有 可持
2、续盈利能力。资本家：公司是我的，我是股东，CEO是其他人经营团队 做企业要循序渐进，要不断转型。房地产有两种业态：商贸型：发财 工业型：开展 商业模式的多维视角：1、决策及执行层面： 商业模式=战略+战术+技术 董事会 高层管理 部门职员 战略战术 技术决策 执行 决策及执行的关系： 决策正确+执行力强=成功 决策错误+执行力强=完蛋 执行力决定成功、失败的速度！ 战略高度 战术广度 技术深度2、经营战略 商业模式=资产经营+资本经营商业模式 战略：企业价值 管理模式 投融资模式经营绩效财务杠杆3、工程定位商业模式=产业前景+市场定位+团队素质选产品找客户招人天时地利人与4、操作运营 商业模式
3、=组织架构+资产布局+运营方式5、企业管理商业模式=企业文化+公司制度+领导艺术二、商业模式构成要素企业战略客户群体 客户价值 产品研发 质量控制 营销渠道 品牌打造团队建立企业文化 资本运营 企业内控 财务管理等等三、商业设计及创新内容1、组织架构及股权构造的安排及重组2、业务流程及交易构造的设计及创新四、商业模式设计工具1、经济交易工具：买卖、劳务、租赁、借贷、许可2、资产重组工具：新设、增资、减资、合并、分立、转让、清算3、两类特殊工具：捐赠、豁免五、商业模式设计的根本思路 以企业战略为宗旨，以商业模式的构成要素为根底，以现行相关的法 律、法规为依据，以普遍性及特殊性相结合为原那么，以案
4、例为载体， 综合运用商业模式设计工具，对各种交易构造进展定性与定量的分析 判断，大胆设想，小心求证，设计并选择最优方案。六、房地产开发企业的商业模式1、商业地产商业运营+住宅保理案例：江湾大市场吴，每亩地3万，首期融资6亿，但房子卖不 掉。一周之内全部销售完毕，且不交税；条件：关闭售楼部；打广告 方案：个体户拿个营业执照登记，商铺登记可以免费使用五年。政府 形象工程，配套建立住宅，定向招排牌出让。商业资产运营部、预约登记费 把借款利息转嫁到施工方，改变付款方式，由按形象进度付款，改为 工程两年竣工后一次付清，加大工程款，利息就可以在企业所得税与 土地增值税前全额扣除。2、工业地产1政府主导工业
5、园，如苏州工业园区、中关村产业园区，向 国家申请相关产业优惠。工业用地出让 引进工业企业入驻根底设施建立、区域经济开展、百姓就业、增加GDP TAX国有企业牵头，提供配套：园区物业效劳、开发商业地产自持出租、经营2工业龙头企业主导龙头企业入驻、成立工业地产开发公司 受让工业用地开发标准厂 房、以研发名义开发的写字楼、转让、出租给上下游企业，完善产 业链。房车森林河3房地产企业主导 专门从事工业地产开发销售、出租 案例：广告公司广告产业园 3000 亩 商业用地 服装区、食品区、电子区等产品展销中心产品交易中心 金融、中介、咨询、培训、酒店 工业地产通过合资、股权交易退出等进展合作租赁 房产税
6、12% 多对一小商品城三对一房东租赁合同 物业物业效劳合同 经管经营管理效劳信息三、旅游地产1、以居住为目的旅游地产1依托自然景观2打造旅游景观3房景结合原木2、度假、养老为目的旅游地产1产权酒店、酒店公寓销售、租回、经营、如三亚等2退休养老销售、委管、回购受托出售3养老养生自营+加盟A、持有、开展会员会员制、收费、效劳费包含健身、养生、 护理、特殊包含需求等全国各地居住泰康人寿2 年卖200 亿元卡 中投开展B、销售优惠、效劳、去世后房产无偿收回安康产业：医疗、康服、养老高尔夫地产名义上叫乡村俱乐部高尔夫球场公司 承租 闲置土地 周边可出让土地价格低 人力本钱劳动密集型、球场维护本钱高、营业
7、税20%、城镇土地 使用税由于占地面积大，税收高会员卡，有很好的现金流 盈利不多，只能维持运转收到会员费，计入预收账款，一次性缴纳营业税，在效劳期内分期缴纳企业所得税国内盈利高尔夫公司：东方高尔夫 举办赛事广告费 全国连锁 通过高尔球场的品牌投入，能积累很多的人脉资源会员，是房地 产强大的客户群体。财税2021137 号：个人转让别墅免征土地增值税 财税202112 号：个人购置五年销售，按差额征收营业税。个人 转让差价不再征收企业所得税，只征收个人所得税，且国税发2006108 号：个人转让住宅采取核定征收方式征收个税，征收率1%-3% 案例： 工业 简易厂房 配件代工普瑞特酒庄1、地下局部
8、卖酒庄100 *、40年产权的酒窑，购置后自动成为 会员税收：营业税一次性，房产税、企业税按40年分期确认国 税函【2021】79 号2、地上餐饮出租，按营业额的比例收取租金3、复制，全国建立案例：农业地产 战略规划：全国连锁经营有机食品超市 概念：有机、绿色、无公害、生态、安康 背景：食品平安注册公司：江苏田禾生态农业开展设计 LOGO方案：承包2000亩土地，50年功能：示范区、形象展示、宣传窗口概念：1、旅游：观光农业2、庄园：80 栋别墅 100 匹马 名贵果树 货源：及全国各地村委会、合作社，需要解决系列问题 第一，如何调动农民积极性 第二，如何保障稳定的货源、稳定的价格 第三，如何
9、控制产品质量 第四，如何防范风、水、虫、旱等自然灾害 第五，超市高额的流转税，财税2021137 号对从事蔬菜批发、 零售的纳税人销售的蔬菜免征增值税；企业所得税 一个方案解决上述一揽了问题：“3+1、即：注册三家公司，成立 一个部门1、注册农业技术效劳公司：免征营业税增；免征企业所得税 2、注册饲料生产公司：免征增值税；免征企业所得税3、收购种子公司免征增、成立种子种苗培育公司免征增值税 企业所得税4、成立有机食品检测部交易构造： 一级土地开发 二级土地开发 BT省会市中心180亩商业用地，市价楼面价5000元/*公开招标价2004 元/ m2土地出让000961：整体受让，分别定价工业用地
10、、教育用地、 体育用地分别确定价格，及政府签订补充协议，把体育用地的价格降 下来，其他用地价格提高，到达降低土地增值税与企业所得税的目的 捐赠给政府【2006】187 号，节税；公开拍卖出租 1 元，房产税节 省房产税；成立分公司或出租给香港公司，合同约定前三年由出租 年补贴承租方租金 300 万，房产税是负数了，-36 万搞娱乐及 国土局沟通，约定交付土地日期，确定土地使用税的开场日期【财税 2006186 号】终止日期：交付的次月【财税2021152 号】。 按月计提，按期缴纳 本月应纳=全部占地面积*1-已交付建筑面积/总可售建筑面积* 单位税额/12建筑面积是指可以办理房产证的建筑面积
11、。省会，国企工业，近 5 年连续亏损 5 亿元，资不抵债，工业用地 500 亩，职工4000人解决方法：转让给民企；破产 资产评估：1、存货损失；2、固定资产报废；3、应收账款坏账核销；4、安置职工 1000 人，支付 3000 人的安置费。完成上述工作后， 又亏 5 亿元。潜在收益：搬迁收益 评估结果：净资产-4700 万元 政府改制政策：零资产兼并；安置员工不少于 1000 人，签订 3 年以 上劳动合同；500 亩地出让金全额作为搬迁补偿费用于建厂房、调 协更新、员工安置等 某房地产集团专业化紧邻本公司1500亩 前期调研：1、国企高管；2、银行行长债务重组方案：1、零资产兼并吸收合并、
12、控股合并不要搞吸收合并，否那么要 还债；公司一注销，就不能弥补亏损10亿，抵减企业所得税亿。2、不要零资产，出资1 元控股合并3、集团公司无偿赠送30%股权给原公司的高管，作为股权鼓励；企 业所得税前要纳税调增4、资产损失报备5、及银行签订债务重组协议，豁免8000万元6、高价拍地因为周围有1500亩地，可以提高本钱如果是不出 售的物业，就要低价拍地7、变更名称、股东、经营范围，注册两家分公司为了使亏损不被 浪费，因为主营业务收入不可能一下子盈利1商贸，经营范围：钢材、水泥等建筑材料功能：融资、税收2销售代理，经纪人资格 功能：整个集团所有工程公司的营销中心，引进2 位高级人才8、注销两家分公
13、司，签订股东协议，修改公司章程，公司法 35条， 按约定分配，不按出资比例分配。应政府要求：红线外各项投入-大市政配套费，最好写入国有土地出 让合同，如果合同不行，就签补充协议，约定是及地一起的，从而计 入土地本钱。拆迁安置房地产企业土地是从国土局受让的，政府应当承当拆迁补偿费，实际 工作中，政府要求房地产企业代政府支付补偿费拆迁安置是指开发公司将商品房销售给业主，销售款抵偿拆迁补偿费 或理解为：现金补偿给业主，然后业主用现金购房 开发公司需及业主签订拆迁补偿费，并收取收据。开发公司城及业主签订商品房销售合同，并开具销售不动产发票。1、不支付补价拆迁补偿费=商品房的市场价2、房地产企业向业主支
14、付现金补价 拆迁补偿费=商品房的市场+补偿3、拆迁补偿费=商品房的市场价-现金补偿 依据：国税函2021220号 土地增值税、企业所得税收入、本钱及会计处理一致 营业税按市场价格发票，按照本钱价核定征收营业税 依据：国税函1995549号应纳营业税及附加=本钱*1+本钱利润率/(1-5.6%)财税202182 号：凡业主支付补价仅对补价的局部，缴纳契税， 凡业主没有支付补价，免征契税。财税202194 号：以家庭为单位唯一的一套普通住宅减半征收契税，其中90 *含以下，按照1%征收契税。财税200545 号：个人取得的拆迁补偿费免征个税 个人独资企业取得的拆迁补偿费，并入个体工商户的生产经营所
15、得征 收个税。案例：某研究院拥有土地1000亩，被政府收回700亩，拍卖给甲 房地产公司，甲缴纳了出让金，同时甲公司、国土局、研究院签订三 方协议：甲公司无偿为研究院另外300亩地上建筑一幢综合写字楼具体标准略 请思考：甲为研究院建筑写字楼的支出能否计入700亩的本钱？建 筑业发票抬头应开给甲还是研究院？ 分析：三方应当签署拆迁补偿协议，同时研究院及甲签订委托代建协 议。写字楼以研究院名义办理报建的各项手续，所有发票抬头应开给 研究院，由甲单独装订原始凭证，竣工决算后，整体移交给研究院作 固定资产管理，同时研究院给甲出具一份拆迁补偿收据。 根据财税204134号：拆迁补偿费需补交契税 出让金、拆迁补偿费、契税共同构成700亩的本钱。第二讲 合作开发1、合作方成为房地产企业股东风险共担、利益共享。新设
