《黄金周北京楼市冷热不均 年底或将“维稳回调”.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《黄金周北京楼市冷热不均 年底或将“维稳回调”.doc（6页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、黄金周北京楼市冷热不均 年底或将“维稳回调”在“金九”楼市行情成色十足之后，十一国庆长假北京楼市再度迎来新房成交旺盛行情，在价格上涨、供应挤压、预期升温等多重因素影响之下，北京楼市频现“日光”现象。一些性价比高地段优良的新房“一房难求”，不过，随着房价持续上涨，新房、二手房冷热不均，楼市风险加速聚集，在银行收紧个人贷款、调控政策不确定性之下，此前一致看多的各界对于第四季度楼市走向出现分歧。新房成交上涨104.3%延续金九“盛况”，国庆7天，虽然受供应稀少以及假期因素影响，楼市成交仍然获得不错的业绩。根据亚豪机构以及中原地产统计数据显示，国庆长假期间（10月1日-10月7日），北京商品住宅共实现
2、成交893套，成交面积7.04万平方米，成交套数相比去年长假期间上涨104.3%。成交价格上，长假期间北京商品住宅成交均价为18720元/平方米，相比去年同期出现小幅下跌。虽然从数据上来看，今年长假期间价格同比小幅下滑，但是基于目前市场上为规避“限价令”影响已形成的两套价格系统，实际市场价格相比去年有所上升。国庆假期成交项目中，中低端刚需项目仍然占据主导。据亚豪机构统计数据显示，国庆7天成交均价为10000-20000元/平方米的产品占总成交量的83%，而从成交面积来看，90平方米以下的中小户型成交占据54%。从成交排行来看，排名前十的项目单价均在20000元/平方米的区间之内，而成交较好的保
3、利春天里、珺悦国际、中国铁建原香漫谷等均为刚需类楼盘的典型代表。同时，据伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，今年前9月，北京纯商品住宅（不含保障房）网签68216套，与去年同期相比上涨8.5%，交易套数创近4年新高，同期交易额1865亿元，与去年同期相比上涨19.9%，为自有历史记录以来的最高值。二手房网签创09年以来最低刚刚过去的黄金周里，新房成交依然保持高位，但二手房网签量却仅为80套，该网签量不仅明显低于正常水平，也达到了2009年以来的新低。业内认为，国庆旅游出行的增加严重影响了二手房的网签量。不过，从9月份的成交来看，二手房市场的需求不减，多家机构的统计显示，9月二手房交易量创半年新
4、高。根据链家地产市场研究部统计，十一假期期间，北京市二手住宅网签量只有80套。这个数据和9月份火热的市场形成了鲜明的对比,伟业我爱我家的统计显示，9月份北京全市二手住宅网签总量为12854套，环比上月网签量上涨15.7%，与去年同期的网签量相比上涨2.2%。这是自3月底楼市调控政策出台以来，北京二手住宅交易量连续第5个月持续上涨，也创下了近半年来北京二手房交易量新高。同时，根据我爱我家统计，9月份的二手房成交价格保持稳定，北京全市二手住宅交易均价为29930元/平方米，与上月房价相比基本持平，房价继续保持稳中有升的势头。其中，核心区房价相对平稳，近郊区县房价上涨明显。北京城六区二手房交易均价为
5、40385元/平方米，环比涨幅不足1%；而近郊和远郊区县的二手房交易均价逼近2.4万元/平方米，环比涨幅达3%。值得一提的是，截至9月份，北京二手房市场的复苏势头已延续5个月，业内预计，四季度，这种快速回暖的势头或将有所减缓。原因分析：价格因素制约楼市成交量“国庆期间的这些成交量是节日前的成交延后，但整体上反映了当下市场的成交情况比较良好。”中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，9月全国主要城市都出现了量价上涨的现象，预计10月这样的上涨局面还将持续，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也表示，潜在亟须释放的刚性购房需求，将继续支撑北京楼市交易量回暖的趋势。不过，他们也同时认为，未来政策的不确定性将逐
6、渐抑制房价的上涨幅度。对于黄金周二手房网签创新低，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，一方面，房价持续上涨，购房人群再现观望情绪；另一方面，银行购房贷款优惠难觅，房贷申请难度增大，购房成本的增加迫使部分购房需求不得不暂缓购房计划；此外，在经历了近半年的政策真空期后，未来政策变数，也给市场带来了些许期待，在一定程度助推了市场上观望情绪的蔓延。供应：黄金周北京楼市仅3项目入市根据亚豪机构统计数据显示，国庆长假期间（10月1日-10月7日），北京商品住宅共实现成交893套，成交面积7.04万平方米，成交套数相比去年长假期间上升了104.3%。虽然楼市成交创下新高，不过，国庆期间，北京仅有3个项目入市，
7、相比去年同期减少了两个，共新增商品住宅211套，预售许可面积3.1万平方米，相比去年同期分别减少81%、69.3%。从未来北京商品住宅市场走势来看，10月份或将难以延续9月成交旺盛的局面。实际上，楼市供应疲软从9月份的别墅市场已经显现，9月北京别墅市场并未出现与普通住宅市场一样的供需两旺景象。从供应情况来看，9月仅两个项目开盘入市，分别是位于昌平区的香江别墅以及密云的懿品府，两个项目共新增别墅产品187套。其中香江别墅打破了别墅项目“单次少量推盘”的惯例，开盘共推出新房源169套，也占据了全部供应量的90%以上。从结构性因素来看，9月的成交高峰主要靠中低端刚性需求来支撑，而从10月中旬预计入市
8、的项目来看，望京金茂府、华润公元九里、枫丹壹号等多属于高端改善型需求的范畴。在整体别墅市场处于供应短缺的背景之下，也有部分项目“反其道而行之”，加大单次项目推盘量，以期在市场空白期取得较好销量。例如9月入市的香江别墅即采取了这种策略，并在开盘当日创下热销55套，销售额5.1亿元的佳绩，后期认购仍在继续当中。近郊一些交通便利、配套成熟，单价20000-30000元/平方米之间，面积300-400平方米左右，总价800万元左右的别墅产品则成为自住客群的首选。9月成交量较好的香江别墅、中建红杉溪谷、龙湖好望山所提供的均为这一类型产品。其中香江别墅是由国内地产名企香江国际中国地产有限公司打造，地处高端
9、氛围成熟的西山别墅区，其9月新推产品均价22000元/平方米，主力产品为700万级联排别墅，800万级独栋别墅及少量双拼。项目推荐望京金茂府物业地址：朝阳广顺桥西北500米装修状况：精装修主力户型：三居室218-220平米四居室272-310平米五居室350平米房价：均价55000元/平方米开盘时间：三期2号楼预计2013年10月开盘交通状况：轨道交通：地铁5号线(大屯路东站)、10号线（太阳宫）、13号线（望京西站）、14号线（在建）望京站、15号线（望京站）最新动态：项目9月底推出三期2号楼30席的310平米、350平米楼王，开盘均价58000-60000元/平米。另外项目目前在售的户型有
10、218平米三居，270-310平米四居。项目简介：望京金茂府雄踞第二国门商务区，接壤丽都商圈后，扩张成“新兴国门商务带”，与燕莎三元桥两相借势。项目被十大城市公园、五大高尔夫球场围绕，打造京北首个恒温恒湿恒氧的绿色低密健康社区。住宅总建筑面积约8.6万平米，规划7栋纯粹artdeco传世建筑，缔造314席纯质传世大宅。枫丹壹号物业地址：亦庄核心生活区南海子公园装修状况：精装修主力户型：三居室95-120平米四居室145平米交通状况：地铁亦庄线亦庄桥站最新动态：枫丹壹号9月19日售楼处、样板间正式对外开放，预计2013年10月份开盘，推出南部地块1-5号楼，全部为18层板楼。项目临时售楼处位于亦
11、庄创意生活广场，敬请关注!项目简介：枫丹壹号由保利地产和融创中国联合开发，项目位于亦庄核心区，以法式墅质建筑艺术致敬南海子公园。产品沿袭法式三段式典雅型制。园林谨遵法式皇家园林的十字对称秩序，中央草坪和台地水法彰显中轴礼序，三重极致景观演绎高尚人居的归家礼仪。保利首开熙悦春天物业地址：大兴港铁4号线首站天宫院地铁站东侧主力户型：二居室70-80平米三居室93平米开盘时间：预计2013年10月份入市交通状况：4号线天宫院站(小区内部)最新动态：熙悦春天位于大兴新城地铁4号线南段终点站天宫院站东，项目预计2013年10月中旬开盘。项目共8栋20-27层通透板楼，总计1500余套住宅房源，户型面积为
12、70、80平方米两居，93平方米三居，均价待定，预计2014年底入住；项目另有45平米左右，层高4.2米办公产品待售，均价待定。项目简介：熙悦春天位于大兴区地铁4号线首站天宫院站，保利春天里南侧。项目总建筑面积约20万平米，萃取2012年大兴区域销冠保利春天里、长阳区域销冠首开熙悦山开发精髓，贡献首个北京青年优+住区。华润公元九里物业地址：紧邻南五环，京开高速以西；东至兴业大街，南至金星路，西至兴盛大街，北至后高路。装修情况：精装主力户型：三居约180平米四居约220平米五居350平米顶底户型均为跃层价格：均价43000元/平米交通状况:紧邻南五环，京开高速公路，地铁大兴线高米店南站最新动态：
13、华润公元九里项目预计10月推出100平米、157平米精装公馆，均价32800元/平米起，总价278万元起。项目简介：华润公元九里是华润置地北京公司在西南五环外即翡翠城福提岛之后的又一力作，项目总占地12.36万平米，总建筑面积31.83万平米，其中住宅面积(含地下约3万平米)22万平米，容积率1.74，是一个高品质低密度大户型产品社区。专家说北京房地产业协会副会长陈志：四季度价格调控压力依然存在目前市场的现状是，市场底部正在抬升，普通住宅价格整体上涨，高端项目对市场的扰动性较强，对整体均价会有一定程度的带动。对此，预计今年最后三个月的价格调控压力仍然存在，市场风险正在加剧，预计信贷政策会适度收
14、紧。在政策方面，楼市长效机制不会在年内有具体的条款出台，但对市场价格的管控上，会做到继续细分市场：在高端市场由商品房主导，中端市场由自住型商品房主导，低端市场由保障房主导，改变之前的整体市场格局。如果供应量足够多，对市场的影响将比较可观。另外，未来对房地产的调控措施上，相关部门将从更宏观的角度，使房地产与其他行业的经济指标紧密相关联。北京中原地产市场总监张大伟：金九银十已成定局一二线城市集聚了过多的资源，使得房价易涨难跌，而且2012年来过多供应的信贷是出现市场反弹的主要原因，这些导致房价上涨的因素目前依然存在。从目前市场看，房企销售任务完成得非常好，很可能下半年最后几个月开始追求高利润，而且
15、各地频繁出现的地王将导致市场定价权完全掌握在开发商手中，购房者很可能恐慌性入市。整体市场来看，虽然金九银十量价上涨已经成为定局，但北京后期即将出台的限房价竞地价每年2万套的供应量，以及其他可能出台的长效机制将会在四季度逐渐出台，这次措施有望可以逐渐抑制房价的上涨幅度。亚豪机构副总经理任启鑫：改善型楼盘恐将进入瓶颈期9月份的成交高峰主要靠中低端刚性需求来支撑，而从10月中旬预计入市的项目多属于改善型需求的范畴，改善型购房家庭往往名下拥有多套房屋，购置新房往往需要“卖旧买新”才能实现，而今年十一的七天时间，二手房仅成交了80套，相比9月同期2268套的交易量称得上进入冰点，就算是与去年十一的150套过户量相比也大幅下滑。由此可见，四季度计划入市的中高端项目将面临一定的销售压力，在这一轮楼市的刚需盛宴中，改善型楼盘恐将进入瓶颈期。随着下半年以来大量项目的入市热销，使得大量房企已近完成全年销售计划，
