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1、目录一、项目基本信息1二、项目周边状况21、周边配套22、周边交通2三、市场研究31、2012年重庆商品房市场综述3（1）、2012年市场总体情况3（2）、历年重庆主城供应成交情况3（3）、历年主城商品房月成交量4（4）、2010年-2012年主城各月商品房成交均价5（5）、2012年各区成交量及成交均价5（6）、2011-2012年各类住宅成交面积及价格6（7）、户型分析6（8）、分析小结72、重庆五大商圈商业市场研究8四、南坪中心板块市场研究91、简介92、南坪周边经济板块分析10（1）、茶园新区与南坪：产业链联动效应10（2）、弹子石CBD与南坪：联合带动南岸商务休闲发展10（3）、江南
2、大学城与南坪：作为商贸辐射重要区域113、南坪用地现状分析114、南坪中心目前商业业态分布125、南坪中心现有规划发展方向136、结论13五、竞争分析141、已有项目14六、项目SWOT分析22七、项目定位231、形象定位232、产品定位243、客户定位24八、项目建议241、公寓户型242、立面263、内部装饰274、价格建议275、内部配套建议27融创玖玺国际商业地产定位报告一、项目基本信息占地面积：46666平方米 建筑面积：320000平方米 容积率：4.12 开发商：重庆融创亚太实业有限公司行政区域：重庆市南岸区区域板块：南坪中心板块项目位置：重庆市南岸区国际会展中心（凯宾斯基酒店旁
3、）资料来源：搜房网二、项目周边状况1、周边配套商业配套：百联商厦、重百、万达广场、新世纪、万千百货、星光时代广场、红星美凯。龙、沃尔玛、家乐福、百盛、国美、苏宁；对岸的解放碑时代广场、大都会、重百、新世纪、太平洋百货、家乐福、国美、苏宁、日月光广场、英利IFC、创汇首座MEE、NOVO百货、等。服务配套：中国银行、建设、招商、农业、农商行、国家开发银行、渣打、汇丰、华夏银行、工商银行、南华证券、西南证券等。周边的五星级酒店：凯宾斯基、希尔顿(上海城)、艾美、长嘉汇项目酒店、阳光一百项目酒店、1891项目酒店、喜来登、海棠晓月项目酒店、丽笙世嘉、融侨项目酒店、洲际、海逸、威斯汀、豪生、万豪、希尔
4、顿(两路口)。医疗配套：武警总队医院、第五人民医院、重医附二院、儿童医院、第三人民医院、第六人民医院。周边景观：长江江景资源。周边公园：南滨路公园，重庆游乐园、南坪商圈的城市繁华。医疗配套：武警总队医院、第五人民医院、重医附二院、儿童医院、第三人民医院、第六人民医院。2、周边交通轻轨3号线，121、115、819、168、149、125等40余条公交路，到最近的会展中心站步行约1-2分钟。国际会展中心车站：40多条公交线路，苏家坝公交车站：20多条公交线路，长江村公交车站：20多条公交线路。距菜园坝火车站(重庆高铁始发站) 约3公里，从菜园坝大桥到火车站3分钟；距龙头寺火车站约9.9公里，从长
5、江大桥、黄花园大桥、龙头寺转盘到火车站26分钟；距机场约25.8公里，从长江大桥、黄花园大桥、机场高速到机场42分钟。三、市场研究1、2012年重庆商品房市场综述（1）、2012年市场总体情况2012全年综述： 市场新增供应2115.27万方，比去年同期增加26.08万，同比增加1.2%； 市场成交面积2267.61万方，比去年同期增加723.6万，同比增幅46.9%； 市场成交金额1529.85亿元，较去年同期增加474.15亿元，同比增幅44.9%； 市场成交价格6746元/，较去年同期均价下降60元/，同比降幅不足1%。（2）、历年重庆主城供应成交情况重庆主城2007-2012商品房供销
6、价格走势 2008年受金融危机影响，市场供大于求，供需矛盾突出，供需比为1.55:1，但通过2009年、2010年房地产市场的逐步回暖，市场消化速度加快，到2010年底，07-10年合计市场存量300余万方。在2011年由于开发商对市场过于乐观的预期，和市场反应的滞后，加之宏观政策影响，市场供需矛盾再一次凸显，供需比为1.35:1，截止年底市场余量为840余万方。 2012年12月底，全年供需基本平衡，总供应略显吃紧，但历年存量仍有近700万方待消化，按照2012年市场月均消化速度，需要近4个月去化时间。（3）、历年主城商品房月成交量2007-2012月均成交量由历年月均成交量可以看出，重庆主
7、城在市场极度繁荣情况下，成交量为190万方/月（2009年、2010年），一旦遇到宏观政策调整，市场极度低迷期时，市场消化量在110万/月，与全国其他城市相比，重庆刚需群体保证了市场成交量不会出现极度萎缩现象。（4）、2010年-2012年主城各月商品房成交均价近三年商品房成交价格走势 从近三年的成交均价来看，重庆主城商品房价格虽受大环境影响略有波动，但总体略微上涨。（5）、2012年各区成交量及成交均价套数成交面积金额单价（万）（亿元）（元/）渝中区13574122.3106.18676北部新区22915241.6194.28038南岸区29139270191.17707江北区2692626
8、0.4195.97525渝北区28969247.3156.86341大渡口区744480.848.76060九龙坡区25454221.1131.95964沙坪坝区31176269.5158.15868北碚区9578104.5605741巴南区16699147.971.44819合 计1965.41314.26686.68 主城各行政区成交价格前四位依次是渝中、北部新区、南岸区、江北区；成交面积依次为南岸区、江北区、渝北区、北部新区。（因九龙坡含白市驿-西彭区域，沙坪坝含大学城区域不在前四位）（6）、2011-2012年各类住宅成交面积及价格7460元/10863元/6228元/7596元/11
9、735元/6660元/ 2012年综述：高层、洋房、别墅住宅市场成交均价都低于去年同期，降幅明显，但成交量大幅高于去年同期，“以价换量”是本年的主旋律，且取得较明显的成果；但随着市场的回暖，通过11月-12月份数据来看，各类住宅价格都有明显上涨趋势。（7）、户型分析重庆市2013年1月上市新盘房型表房型销售楼盘数房型配比去化情况面积区间（m2）套数比例（%）去化套数去化率一房1333.7-59.94118813.76%82369.28%二房3642.83-125.24409147.39%264764.70%三房3261.13-227.25285233.04%140949.40%四房5104.2
10、1-160.951842.13%1910.33%五房00跃层454.18-224.912582.99%13753.10%别墅2169.93-233.35600.7%2541.67%合计91（含重复数）33.7-233.358633100%506058.61% 从上表可以看出2013年1月上市的新盘房型仍然主要是一房、二房及三房，其中二房和三房所占比例高达80.4%。说明市场需求仍以刚需和首次改善需求为主。去化方面，一房的去化率最高达69.28%，其次是二房，达64.70%，三房的去化率为49.40%，由此可以看出市场仍以刚需购买力为主。总体看来，2013年1月的市场供应与成交仍以刚需和首次改善
11、需求为主，高端产品供应较少，大面积产品去化效果不明显。（8）、分析小结 2012全年，在房地产调控政策维持从紧态势，以及货币政策微调以稳定经济增长的大背景下，重庆房地产市场企稳回升的态势十分明显，2012年下半年市场从供应量、成交量、价格均有逐渐回暖态势，预计2013年商品房销售额及销售面积将出现增长态势，增幅将进一步加大。 从需求方面看，重庆近几年正处于高速的城市化进程当中，目前城镇化率约为57.3%，伴随着各大产业的快速发展，农转非人口及外来人口将会支撑重庆的刚需市场，需求将稳固在年2000万平米左右。 2012年上半年以“以价换量”为态势，下半年“价升量稳”，上半年成交均价在6500-6
12、700元/平米，下半年成交均价6800-7000元/平米。 2013年上半年，迫于去化压力仍然存在，加上新一届政府在中央经济会议上再次重申房地产调控态势不变，严控房价过高过快上涨的工作思路，相信2013年上半年房价不会出现大幅上涨，但会平稳上升。 2013年1月上市的新盘房型仍然以一房、二房及三房为主，其中二房和三房所占比例高达80.4%。说明市场需求仍以刚需和首次改善需求为主。去化方面，一房的去化率最高达69.28%，其次是二房，达64.70%，三房的去化率为49.40%， 大面积产品去化效果不明显。2、重庆五大商圈商业市场研究江北观音桥、渝中解放碑、沙坪坝三峡广场、九龙坡杨家坪、南岸南坪人
13、称重庆市区五大商圈，是重庆的商业中心。要了解重庆的商业市场状况，必先从五大商圈入手。下面是五大商圈商业市场情况的分析及对比。江北观音桥占地面积：5.08km2发展特色/定位：商业购物、休闲娱乐、餐饮居住。“重庆名片、城市客厅、市民乐园、消费天堂。”总数5000m2以上网点数量784440商业设施面积（m2）17758001040000消费零售总额$7386,000,000渝中解放碑占地面积：0.92 km2发展特色/定位：国际顶级品牌和西南发布地、高端奢侈品经营、金融业、顶级服务业。总数5000m2以上网点数量448222商业设施面积（m2）11300006584000消费零售总额$13200
14、,000,000沙坪坝三峡广场占地面积：2.5km2发展特色/定位：消费型商业、文化商业、学生运动品牌商品消费。总数5000m2以上网点数量580022商业设施面积（m2）660000318000消费零售总额$7600,000,000九龙坡杨家坪占地面积：4 km2发展特色/定位：捷运商业、主城南部区域性综合商业中心。总数5000m2以上网点数量413025商业设施面积（m2）800000320800消费零售总额$7230,000,000南岸南坪占地面积：4 km2发展特色/定位：娱乐、休闲、会展、旅游于一体的南部商业中心。总数5000m2以上网点数量122129商业设施面积（m2）830000
