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1、物业经营管理精讲班第19讲讲义内容提要 一、内容提要：1、房地产市场概述 2、房地产市场的供求关系 3、房地产市场结构与市场指标 4、房地产市场的特性与功能 5、房地产市场分析 6、物业经营管理计划 二、考试的目的和要求：本部分考试的目的是测试应考人员对房地产市场及其特性、房地产市场的供求关系、房地产市场结构与市场指标、房地产市场分析内容与方法和物业经营管理计划等内容的熟悉程度，分析房地产市场并据此制定物业经营管理计划的能力和知识水平。 考试的基本要求：掌握：物业经营管理计划及其编制、计划的主要内容和表现方式熟悉：房地产市场的特性与功能、房地产市场的供求规律，房地产市场结构、细分方式。了解：反
2、映和描述房地产市场状况的指标，房地产市场运行环境和影响因素，政府干预房地产市场的原则、手段和措施。 为了给房地产投资者提供更好的物业经营管理服务，物业管理企业首先要制定科学的物业经营管理计划，并以此作为物业经营管理决策的重要工作内容。而要想编制出一个好的物业经营管理计划，物业管理师必须掌握房地产市场的相关知识和分析技术。房地产市场概述第一节 房地产市场概述 一、房地产市场的概念 房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等活动的场所以及一切交易途径和形式。 二、房地产市场的运行环境 房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它周围各种影响因素的总和。在整个市场经济体系中
3、，房地产市场并不是孤立存在的，它时刻受到社会经济体系中各方面因素的影响，同时也会对这些因素产生反作用。按照这些影响因素的性质，可将其分为社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。 1社会环境，是指一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等。 2政治环境，是指政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性以及政府和公众对待外资的态度等，它涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题。 3经济环境，是指在整个经济系统内，存在于房地产业之外，而又对房地产市场有影响的经济因素和经济活动。例如城市或
4、区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等。 4金融环境，是指房地产业所处的金融体系和支持房地产业发展的金融资源，这种支持主要指所能提供的金融服务、金融支持的力度和状况等。 5房地产法律制度环境，是指与房地产业有关的正式规则，包括现行法律与相关政策。 6技术环境，是指一个国家或地区的技术水平、技术政策、新产品开发能力以及技术发展动向等。 7资源环境，是指影响房地产市场发展的土地、能源、生态等自然资源条件。 8国际环境，是指国外发生的事情、状况或关系。国际环境是一种动态的过程，是国家以外的结构体系对一国的影响和一国对国家以外结构体系的影响所作出的反应两者
5、之间的相互作用、相互渗透和相互影响的一个互动过程。 三、推动房地产市场转变的社会经济力量 (一)影响房地产市场发展的社会经济因素 房地产市场发展与社会经济环境的依存程度不断增长。影响房地产市场发展的社会经济因素有：社会因素，包括传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数与规模、家庭生命周期等因素；经济因素，包括经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等；政策因素，包括房地产供给政策、住房分配和消费政策、房地产金融政策、房地产产权与交易政策、房地产价格政策等。 (二)影响房地产市场转变的社会经济力量影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括： 1金融业的发
6、展。房地产业在作为产业出现时，金融资本供给方的决策会直接影响房地产市场的价格，进而影响市场供给及人们对房地产价格租金水平的预期，从而导致市场空置情况及实际价格、租金水平的变化。 2信息、通信技术水平的提高。信息、通信技术水平的提高和交通条件的根本改善，会缩短不同物业之间的相对距离，推动不同地域消费晶的交流，减少劳动力成本和时间费用。这无疑会改变人们固有的物业区位观念，增加对不同位置物业的选择机会，促进不同地区间的资本流动。 3生产和工作方式的转变。第三产业的壮大、劳动密集型向资金技术密集型的转变、高新技术产业的发展、居家办公模式的出现等，促使人们工作和生活居住模式及观念的转变。 4人文环境的变
7、化。社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使得对住宅的认识产生了巨大变化，老年人住宅、第二住宅和季节性住宅等概念应运而生。 5自然环境的变化。城市环境污染、低收人人口大量涌入城市所产生的社会问题等导致住宅郊区化；环境问题和社会问题的解决、土地资源的约束，使城区内住宅重新受到青睐。 6政治制度的变迁。住房问题的社会政治性特征，使得任何政府均将住房政策作为其施政纲领中的重要内容，而住房制度的改革，无疑会对房地产市场产生巨大的影响(如1998年进行的停止住房实物分配、实行住房分配货币化改革，极大地促进了房地产市场的发展)。土地使用制度改革，同样会对房地产市场产生巨大的影响力。房地产市场的需求和
8、供给第二节 房地产市场的供求关系 一、房地产市场的需求 从前面的叙述中我们已经知道，需求曲线是一条具有负斜率的向右下方倾斜的曲线，如图51所示。如果其他条件不变，某种商品或服务的价格下降时，其需求数量就会上升，反之价格上升需求就会下降，即对某种商品或服务的需求数量与该商品或服务的价格呈逆相关关系。这里我们强调“其他条件不变”，因为需求数量不完全由价格决定。 设想图51所说的某类物业是人们特别感兴趣的商品住宅，那么有哪些因素会影响商品住宅的需求，或者说哪些市场条件的变化会导致对商品住宅需求的变化呢? 1收入的变化。一般来说，收入增加会导致对大多数商品需求的增加，从而使需求曲线向右平移。但也有例外
9、，如收入增加导致对商品住宅购买需求增加，但对出租住宅的需求会相应减少。 2其他商品的价格变化。画需求曲线时经常假设其他商品的价格保持不变，但实际的市场情形并不一定是这样。例如上海的商品住宅市场，由于多层住宅价格的迅速上升使居民对高层住宅需求的增加，进而导致高层住宅价格攀升，使高层商品住宅需求曲线向右平移。所以，原商品的替代品或在功能上可以互补的商品的价格变化，会影响原商品的需求。 3对未来的预期。尽管某种商品的价格不发生变化，但消费者对未来收人、利率和购买某种商品的可能性等的预期也会影响到对某种商品的当前需求。例如，居民预期未来住房抵押贷款利率可能下调、收入上升或在某一区域由于土地资源的限制不
10、可能有充足的商品住宅供给，就会引起需求的增加，使当前的需求曲线向右平移。 4政府政策的变化。政府房地产税收政策、住房政策的变化或城市规划的变更，也会影响当前的房地产需求。例如，降低交易税费、停止住房实物分配，极大地推动了个人住房需求的增加。 二、房地产市场的供给 就像价格和需求数量之间存在相关关系一样，价格与供给数量之间也存在着一定的相关关系。由于价格上升或降低会导致供给数量的增加或减少，所以供给曲线是一条由左向右上方倾斜的一条曲线(图52)。因此，供给的基本法则为：当其他条件不变时，较高的商品价格会使可供销售的商品数量增加，较低的商品价格会使可供销售的商品数量减少。供给数量与价格的关系正好和
11、需求数量与价格的关系相反，为正相关关系。这也很容易理解，因为对于供给者来说，较高的市场价格能增加其在市场上所获取的利润。例如中国1993年的房地产市场上，由于房地产价格不断上升，导致房地产开发企业数量迅速膨胀和可供销售的商品房数量迅速增长。然而，由于房地产开发过程中所投入的资金、土地、建筑材料和管理人员能力等资源的约束，开发商的机会成本增加，其所面临的风险也在不断地加大。 与需求曲线一样，影响市场供给数量的并不仅仅是价格，所以我们在描述供给的基本法则时假设除价格和供给数量外，其他因素均保持不变。这些假设不变的市场因素包括：开发成本、建造技术、政府政策、相关产品的价格、对未来的预期、开发商获取利
12、润水平的目标等。下面我们着重解释三个非价格因素对市场供给数量的影响，以说明市场条件变化引起的供给曲线的变化。 1房地产开发成本。房地产开发成本的变化会直接影响到开发商的利润水平，也会直接影响到其决定开发的商品房数量。例如，1998年银行降低贷款利率、通货膨胀率维持在较低的水平，使普通商品住宅的开发成本下降，从而导致普通商品住宅供给数量增加，供给曲线向右平移(图52中SS2)。 2政府政策的变化。政府的税收政策也会影响到房地产开发的成本进而影响到商品房供给的数量。例如，从2003年开始统一实施土地使用权出让的招标、拍卖、挂牌制度，调整了征地及征地补偿政策，使土地成本有较大幅度的提升，进而加大了房
13、地产开发成本，因而在一定程度上制约了房地产市场供给的迅速增加，间接地起到了对房地产市场宏观调控的作用，使供给曲线向左平移(图52中SS1)。国家从1997年开始采取取消或降低房地产开发中的税费、降低土地使用权出让金收取标准等措施，1998年又将发展住宅建设并使之成为推动国民经济增长的新经济增长点，这些政策措施均有利于普通住宅供给数量的增加，从而使供给曲线向右平移(图52中SS2)。 3对未来的预期。对未来房地产市场价格变化的预期会影响到房地产商当前的投资行为，进而影响到市场供给。例如开发商预计未来房地产价格会大幅度上升，那么他就会将其开发的部分商品房搁置起来暂不销售，使当前的商品房供给减少，令图52中的供给曲线向左平移；北京成功获得2008年第29届夏季奥运会主办权后，预计房地产市场需求大大增加，使开发商增大了开发的数量，又令图52中的供给曲线向右平移。 经济学上常用被称作供给函数的公式来表示生产者对某种商品的供给数量与不同影响因素之间的关系，这个公式的表达形式为：对应某种具体的商品来说，其他因素也是可以确定的。
