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1、佳兴园5号楼项目整体策划报告目录一、项目概概况3一、地理位位置3二、交通状状况3三、环境配配套3四、规划方方案4二、市场状状况分析析4一、北京市市场总体体分析4二、北苑区区域市场场分析6三、具体地地块市场场分析8三、周边竞竞争项目目分析9一、简单竞竞争分析析10二、实地调调查情况况汇总16三、竞争分分析情况况汇总：19四、分析的的初步结结论20五、项目的的SWOOT分析析20四、目标客客群定位位分析21一、定位分分析21二、目标客客群需求求分析22五、项目竞竞争策略略分析23一、竞争分分析23二、竞争策策略24六、项目定定位24一、价格定定位24二、形象定定位25三、案名建建议25四、建筑细细
2、节调整整25七、项目营营销推广广思路26一、总体思思路26二、巧借势势26三、玩升级级27四、主打热热销27五、迅速清清盘28六、入市时时机选择择28八、销售策策略方案案28一、销售周周期28二、价格策策略29三、销售控控制29四、定价原原则29五、销售组组织30九、广告推推广策略略30一、广告策策略30二、媒体选选择31三、推广预预算32十、结论32佳兴园5号号楼项目目整体策划报报告一、项目概概况一、地理位位置位于北京市市朝阳区区安外北北苑5号号院内，北北苑宾馆馆南侧，北北邻西坡坡子路。二、交通状状况周边环绕北北苑路、五五环路及及城铁、地地铁5号号线等城城市交通通干线，809、941、847
3、、803、858、849、758、417、850、949、358路等11条公交线路通过，并紧邻城铁北苑站和地铁5号线大羊坊站。三、环境配配套地处市区北北部上风风上水地地段，处于亚奥奥大商圈圈内及北北京市规规划绿化化隔离带带内。西西眺万亩奥奥林匹克克国家森森林公园园，东望望朝来农农艺园和和朝来森森林公园园，南靠靠北湖公公园和高高尔夫练练习场。周边配套较较完善，集集中了普普尔斯马马特、家家和超市市、东方方家园、北北苑建材材城等生生活设施施，北苑苑中、小小学、航航空医院院和银行行、邮局局等文教教卫生设设施，以以及北苑苑宾馆健健身房、保保龄球馆馆等娱乐乐设施。项目为佳兴兴园小区区（新街街坊项目目）整体
4、体规划中中的一部部分。该该小区占占地5.97公公顷，规规划总建建筑面积积约200万平方方米，为为半围合式园林林社区。绿绿化率为为35%，并在在项目南南侧规划划了近22万平米米的大型型中心花花园（含含40000平方方米的水水面、1170000平方方米庭园园景观和和20余余个功能能景区）。四、规划方方案1、主要经经济指标标l 占地面积：95447.11平米l 建筑规模：221193平平米（其其中地上上194447平平米、地地下27746平平米）l 建筑层高：地上114层、地地下2层层l 规划户数：2088户l 规划人口：约5883人l 容积率：22.0442、设计方方案项目分为44个单元元，均设设
5、计为5541000平方米米（套内内建筑面面积）的的经济实实用户型型。其中中，中间间两单元元还设计计有144套跃层层二室二二厅二卫卫户型。二、市场状状况分析析在此，市场场仅指普普通商品品住宅市市场。一、北京市市场总体体分析据北京京市建委委提供的的统计资资料显示示，20004年年市场的的总体情情况如下下：1、市场供供销现房：销售售面积222855.8万万，同比比增长229.11%。竣工面面积23344.0万，同比比增长112.66%。销售面面积/当当期竣工工面积为为97.5%，比比20003年同同期高112.44个百分分点。期房：批准准预售面面积28862.85万万，同比比增长55%；预预售登记记
6、26442.11万，同比比增长556.55%。预预售率为为92.3%，比比20003年同同期高30.4个百百分点。空置：空置置一年以以上的商商品房2298.8万，同比比下降220.99%，其其中，商商品住宅宅空置面面积同比比下降227%。2、销售价价格现房：均价价47447元/，同比比上涨2291元元/，涨幅幅6.55%。期房：均价价56229元/，同比比上涨3376元元/，涨幅幅为7.2%。其中中，价格格低于770000元/的占占期房成成交总套套数800.677%，低低于50000元元/的占占54.41%。另外，下半半年北京京17区区（县）普普通住宅宅类项目目平均成成交均价价60448元/，
7、比比20003年同同期增长长5400元/，同同比增长长9.88%。新新建普通通住宅价价格主要要集中在在低于（含含）70000元元/的中中低价位位，占总总套数778.00%。3、户户型结构构期房单套建建筑面积积主要集集中在8811160/套之间间，主力力户型为为二居或或三居，占占成交总总套数的的67.94%。其中中，下半半年占665.77%。经济适用房房主要集集中在8811120/套之间间，占经经济适用用房成交交总套数数的555.888%，其其中，下下半年占占58.0%。4、市场需需求据调查显示示：20004年年4季度度的购房房以合理理化需求求为主；居民收收入水平平提高，购购房可支支付能力力增强
8、，推推动了我我市商品品住宅有有效需求求增长。购房对象的的主流趋趋势： 年龄趋于年年轻化，以以40岁岁以下为为主。同同时，221330岁、331440岁的的增幅居居前，550岁以以上的降降幅最大大。 家庭年收入入以100万元以以下为主主。同时时，家庭庭年收入入5110万元元、100200万元的的增幅居居前，55万元以以下的降降幅最大大。 可支付月还还款额以以20000元以以下为主主。同时时，月还还款额33000040000元元、2000025000元的的增幅居居前，110000元以下下、1000015000元的的降幅最最大。 可承受价位位以70000元元/以下下为主。同同时，可可承受550000
9、70000元元/、44000050000元元/的增增幅居前前，3000040000元的的降幅最最大。 以改善居住住条件和和解决基基本居住住需求为为主。同同时，改改善性购购房、投投资性购购房的增增幅居前前，考虑虑孩子上上学、解解决基本本居住要要求的购购房降幅幅较大。汇总综合各各方信息息情况，对对北京市市整体市市场的今今后发展展有如下下判断预预测：1、定性判判断北京房地产产市场还还处于一一个由过过去需求求压抑型型向需求求开放型型过渡的的转型期期，尚不不是一个个稳定市市场。目前的高速速增长是是由于诸诸多供求求要素阶阶段性集集聚而形形成的，随随着需求求的不断断释放，加加之宏观观调控的的滞后显显现和逐逐
10、渐增强强，增速速会逐渐渐回落到到一个相相对合理理的区间间。因此此，未来来几年，供供求关系系有可能能出现较较大波动动，市场场风险日日益增强强。但是，综合合诸多因因素考虑虑，至少少可以判判断，到到20006年上上半年，市市场还将将处于一一个惯性性增长及及高位盘盘升阶段段（除非非更加严严厉的调调控政策策出台）。2、大致预预测供应：下半半年将出现集集中放量量，并将将持续到到20006年上上半年，同期供应量将有较大幅度增加。需求：依然然旺盛，同同时一、二二级市场场的联动动会进一步步增强，促使市场交易量会有所上升。一方面宏观调控的影响滞后，另一方面诸多因素还将促使一部分需求进一步加速集中释放，加息、调贷对
11、需求影响不大。价格：稳中中会持平平或略升升，供需需结构矛矛盾会有所缓缓和。建建安成本本的刚性性增长、融融资成本本的逐渐渐增大、土土地供应应的阶段段断档、投投资增速速的日益益放缓、宏宏观调控控的全面面介入、购购房对象象的惯性性预期等等因素相相互作用用，都将将制约价价格会在在一个较较小范围围内波动动，大致致持平或或小幅盘盘升，不不会大起起大落。另外，北京京市总体体规划的的修编将将进一步步促使房房地产格格局发生生较大变变化。随随着城市市建设的的发展，以、中中关村和和亚奥地区为首首的八大大城市功功能中心心将重新新标定城城市区位位价值和和价格定定位，环环线对房房价的影影响减弱弱。二、北苑区区域市场场分析
12、1、市场现现状2004年年下半年年，朝阳阳区北五五环外区区域普通通住宅供供销情况况如下： 平均成交均均价59901元元/，其其中最低低成交均均价43356元元/，最最高成交交均价1120119元/。 总成交面积积31443555，成成交总套套数24471套套，套平平均成交交建筑面面积1227，套套平均成成交金额额75007200元。 价格同比增增幅188.5%，高出出全市平平均水平平（9.8%）近近一倍，同同时在奥奥运村周周边部分分三个监监测区域域（另有有海淀上上地马莲莲洼、西西三旗两两区域）中中涨幅最最高。2、区域价价值 项目所在区区域是一一个新兴兴城市居居住中心心目前，亚奥奥板块内内仅在售
13、售的住宅宅类项目目就有225个左左右，总总规模达达到8440多万万平方米米，远远远超过了了望京地地区和中中关村万万柳地区区，成为为城北最最大的住住宅类商商品房集集中供应应区域。 奥运会的举举办不仅仅催生了了本区域域内的市市政基础础设施建建设未来奥运区区域内44条地铁铁，122条城市市主干道道将构成成区域内内纵横交交错的交交通网络络，四通通八达的的公共交交通将会会成为这这个城市市新中心心与外界界联系的的主要纽纽带。据据有关机机构估计计，年年北京奥奥运会的的相关投投资额在在亿元元人民币币左右，其其中需要要北京市市政府对对市政基基础设施施的投入入达亿亿元。亿元人人民币当当中，有有亿元用用于修建建地铁
14、、轻轻轨、高高速公路路、机场场等；有有亿元用用于环境境治理，兑兑现“绿色奥奥运”的承诺诺；有亿亿元用于于信息化化建设，奠奠定“数字北北京”的基础础，初步步实现电电子政务务、电子子商务、信信息化社社区和远远程教育育，兑现现“科技奥奥运”的承诺诺；其余余亿元将将用于水水、电、气气、热等等生活基基础设施施的建设设和改造造。 整体有序的的规划发发展奥运板块是是个独特特的区域域，其独独特的内内涵包含含了强烈烈的文化化和体育育色彩。它它是空间间范畴，是是一个地地域生活活的枢纽纽或者是是扩大的的社区。在在这区域域里面，体体现的就就是大都都市北部部中心地地，而在在奥运区区域内实实际上还还存在着着一个核核心圈，
15、它它以北辰辰西路为为轴，南南到熊猫猫环岛，北北跨北五五环，奥奥运场馆馆、奥运运中心都都在这个个区域里里建设。可可以预见见，这里里作为北北京城市市中心地地的中心心，政府府和企业业必将投投入大量量的资金金，把这这个区域域建成未未来20008年年奥运会会最耀眼眼的明珠珠，从产产业业态态上将更更加丰富富，不仅仅包括居居住、体体育、文文化，而而且商务务、商业业、娱乐乐业、会会展业，也也最终形形成一个个混合的的城市功功能区。 多中心城市市格局形形成，城城市中心心因奥运运北移北京市新的的城市规规划明确确提出多多中心的的发展格格局，奥奥运给北北京带来来的最大大机遇就就是改变变了北京京整个城城市总体体规划，造造成整个个城市中中心北移移。 住宅发展受受益最大大，并且且率先发发展起来来。因交通和市市政基础础设施的的改善和和地产开开发商概概念的炒炒做使住住宅的
