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1、厦门房地地产xxx项目策策划报告告目录壹、市场场篇1一厦门门市房地地产形势势1二客层层来源22貳、分析析篇3一厦门门市高层层房地产产分析33二厦门门目前高高层的现现状3三酒店店式公寓寓的现状状4四市调调个案分分析5叁、产品品篇6一项目目概况66二项目目经济技技术指标标6三项目目周边配配套情况况6四项目目SWOOT分析7五产品品定位88六产品品定价99肆、行销销篇111一总体体策略111二价格格策略111三行销销通路112四业务务执行113五行销销架构及及人员背背景222壹、市场场篇一厦门门市房地地产形势势1供需需基本情情况厦门市房房地产经经过多年年得发展展，已呈呈现出快快速发展展得态势势，市场
2、场供需两两旺，房房地产开开发投资资快速增增长、房房屋销售售量价齐齐升。220033年厦门门区域经经济出现现高开、高高走、高高增长得得“三高”态势，经经济发展展迅速。厦门房地地产市场场是以住住宅消费费为主导导。20003年年上半年年来住宅宅成交量量约占总总成交量量的811.655左右右，而且且住房消消费是国国计民生生大事，未未来将会会持续稳稳定发展展。厦门市区区房地产产开发投投资情况况表类别20033年同比增长长房地产开开发投资资（亿元元）79.22727.118房地产施施工面积积（万）12900.19917.884商品房竣竣工面积积（万）297.3236.005商品房实实际销售售面积(万)26
3、5.9217.663%商品房预预售面积积（万）212.7116.333（资料来来源：厦厦门统计计局）20033年厦门门12990.119万商品房房施工面面积中住住宅施工工面积9918.22万万,占总总施工面面积的771.117%,由此可可见住宅宅物业是是房地产产开发的的热点。2厦门门经济环环境根据国家家统计局局城市调调查队昨昨天披露露今年上上半年全全国355个大中中城市城城镇居民民的人均均可支配配收入最最新报告告显示,厦门人人均收入入位居全全国第七七位,因因此厦门门整体的的经济环环境是相相当不错错的,这这为厦门门房地产产的发展展提供了了很好的的基础条条件。二客层层来源A.厦门门本地客客户。如如
4、工作了了几年的的年轻白白领,对对现有住住房不满满意需二二次购房房的客户户。B.外地地来厦购购房者。这这是一个个需要重重点关注注的群体体，因为为厦门770%的的房产是是有外地地客户消消化的，特特别是来来自泉州州的客户户。在外外地来厦厦购房者者中根据据用途又又可分为为自住客客与投资资客两种种。貳、分析析篇一厦门门市高层层房地产产分析1总体体状况厦门的高高层分布布较为分分散，主主要散布布在湖滨滨南路商商业区、思思北及沿沿海沿湖湖一带，另另外江头头一片也也有少量量高层建建筑。随随着房地地产的发发展以及及岛内土土地供应应量的匮匮乏，高高层目前前呈现越越来越多多的发展展趋势，由由此推断断厦门的的高层、小小
5、高层住住宅将越越来越多多。多层层住宅只只会在岛岛外地价价相对较较便宜的的地区才才会出现现。高层的销销售形式式是随着着城市的的经济发发展一步步一步占占据市场场的主流流的，这这其中有有以下几几个支撑撑因素：A) 地价：城城市用地地的需求求量越来来越大，而而供应量量将严重重不足，高高昂的土土地价格格所能支支撑的住住宅物业业只有高高层这一一种。B) 人口：城城市人口口的急剧剧膨胀以以及土地地的匮乏乏使市区区必然出出现更多多的高层层C) 收入：目目前高层层市场逐逐渐升温温，是由由于经济济的发展展使他们们的购买买力将会会有很大大的提高高二厦门门目前高高层的现现状厦门的高高层相对对分散，反反映了城城市泛CC
6、BD商商业圈及及第二商商业带的的发达情情况有一一定水准准。从目目前开工工的楼盘盘看，由由于岛内内土地稀稀缺，所所以开工工的楼盘盘几乎是是高层与与小高层层建筑。这这从另一一个侧面面说明了了厦门的的高层建建筑将会会呈放量量增长的的一个态态势。三酒店店式公寓寓的现状状“酒店式式公寓”属于投投资性物物业，在在时下商商铺投资资火热的的时候，“酒店式公寓”依靠其居住投资特色占据房地产市场一席之地。由于受开开发商的的追捧，“酒店式公寓”最近成为楼市的一匹黑马。位于火车站和莲坂一带的裕发和官邸领一时之先，两家的楼房在今年春节前后开盘，每平方米售价在6000元以上，至今都已售出60以上。 市场是最最好的导导师，
7、紧紧随裕发发和官邸邸之后，莲莲坂附近近目前已已有不少少开发商商开始圈圈地，目目标直指指“酒店式式公寓”。集酒店、公公寓和写写字楼于于一体的的“酒店式式公寓”，让正正在起步步或发展展阶段的的境内外外创业型型公司、白白领阶层层对它情情有独钟钟。商务人流流量是决决定“酒店式式公寓”是否兴兴建的最最重要的的条件。据据统计，每每年厦门门铁路到到发总量量达5449万人人次，航航空进出出总人次次达4225万，每每年来厦厦的国内内外游客客总计超超过10000万万人次，其其中商务务精英超超过200万人次次。 因此，“酒店式式公寓”周边必必须有成成熟的商商务环境境，交通通方便，人人流旺盛盛。裕发发和官邸邸能抢先先
8、一步，引引领厦门门“酒店式式公寓”的潮流流，正是是因为他他们都处处于厦门门的“黄金地地段”。裕发广场场地处繁繁华的富富山商圈圈中心，湖湖滨南路路、厦禾禾路、嘉嘉禾路、莲莲前大道道交汇于于此，好好又多、假假日商城城、未来来的明发发MALLL等商商业巨头头聚集，引引来游人人如帜。其其次，国国贸大厦厦、莲富富大厦、聚聚泰商业业城盘踞踞于此，高高端写字字楼里企企业林立立、白领领荟萃。 而官邸位位于厦门门火车站站市中心心的位置置，毗邻邻灿坤33C、世世贸商城城等商业业机构，是是厦门火火车站富富山商圈圈龙头重重地，紧紧邻梧村村长途汽汽车站、火火车站，是是厦门交交通重地地。 四市调调个案分分析(附市调调表)
9、从市场调调查得出出的结论论来分析析，目前前厦门城城市的均均价在445000到55500之之间。其其中湖滨滨南路，思思北一带带的房价价由于交交通便利利，配套套齐全，所所以价格格要领先先厦门全全市，几几乎都在在50000以上上，面湖湖面海的的房价更更高，一一般都要要高出均均价7000到110000元一个个平方。另另外火车车站及江江头一带带的房价价在45500到到50000之间间，个别别案子由由于小区区配套较较高，均均价稍高高。比如如汇丰家家园虽然然也处于于金榜公公园边上上，不过过由于小小区规模模大，配配套齐，所所以售价价比同处处金榜公公园附近近的美新新广场高高出近110000元一平平米。厦门高层层
10、的单体体数量较较多，基基本不部部置社区区环境，即即使有也也很简单单。较突突出的是是汇丰家家园，内内部设立立了运动动场、游游泳池等等。而这这种社区区环境和和配套很很大程度度上吸引引了众多多的消费费者，增增加了楼楼盘的卖卖点。说说明高层层住宅同同样需要要高档次次的配套套来满足足消费者者娱乐休休闲的需需求。叁、产品品篇一项目目概况本项目位位于湖滨滨南路与与后江埭埭路交汇汇处，处处于厦门门繁华商商业区中中心区域域内。项项目周边边有多条条公交线线路经过过，此外外距火车车站不足足4公里里，交通通便利。项目的周周边形成成了多个个居住小小区，如如聚祥广广场、繁繁荣广场场、新嘉嘉园等都都是非常常成熟的的居住社社
11、区，房房地产已已有多年年的发展展，人气气相当足足。二项目目经济技技术指标标1. 项目用地地面积：46119平方方米2. 建筑占地地面积：41226平方方米3. 总建筑面面积：6645449平方方米4. 店铺面积积：91119平平方米5. 住宅面积积：4330522平方米米6. 地下室：123378平平方米7. 汽车停车车位：2219辆辆三项目目周边配配套情况况1 学校：大大同小学学，厦门门外语学学院，厦厦门教育育学院2 商业设施施：诚达达购物广广场，禾禾祥西路路商业街街3 邮局、银银行：市市邮政营营业厅，中中国银行行，建设设银行，商商业银行行4 医院：中中山医院院5 公交线路路：周边边公交线线
12、路众多多，处于于商业中中心，交交通发达达。公交线路路包括湖湖滨南路路上：23路 莲花花五村中山路路99路 金山山小区轮渡35路 西堤堤码头厦大白白城禾祥西路路上:56路 轮渡渡新店镇镇25路 江头头小区中山路路 96路路 江头头建材市市场海滨大大厦 1路 厦大大文灶 28路路 岭岭兜小区区鹭江道道四项目目SWOOT分析析优势（SS）：1. 地处CBBD商业业圈，人人气足，交交通发达达。2. 周边商业业及居住住气氛浓浓厚，有有利于提提高本项项目产品品的价值值。3. 生活机能能配套齐齐备，形形成良好好的居住住氛围，属属厦门最最繁华的的地段。4. 全钢结构构，在厦厦门这种种结构的的产品是是唯一的的，
13、目前前只有东东方时代代广场裙裙楼部分分选用了了和本项项目相同同的结构构。5. 小户型，总总价低，客客户置业业门槛不不高。劣势（WW）：1. 烂尾楼的的形象，购购房者容容易产生生抗性。因因为厦门门购房者者更注重重使用年年限。2. 湖滨南路路是一条条交通要要道，而而禾祥西西路又是是商业街街，项目目南北都都比较嘈嘈杂。3. 为为高层建建筑，缺缺乏一般般小区住住宅之环环境配套套。机会（OO）：1. 附近缺少少新开工工的楼盘盘，相近近的楼盘盘都已进进入销售售尾期。2. 泉州单身身公寓投投资持续续升温，而而厦门外外地客户户中泉州州客户占占了700%。3. 属于厦门门最优地地段，交交通发达达、升值值潜力巨巨
14、大。威胁（TT）：1. 厦门采取取新的购购房入户户制度，由由原先购购45平平米即可可入厦门门户口提提高到1150平平米才可可办理户户口，如如果本项项目不能能享受原原有入户户政策将将流失掉掉一部分分客户。2. 房价升温温，二手手房对市市场的冲冲击加大大。3. 房产政策策的变化化，使投投资客数数量减少少。4. 厦门政府府现在大大力支持持岛外开开发,会会分散客客户投资资岛内的的注意力力。五产品品定位根据资料料显示厦厦门购房房者中有有42.26%选择预预支未来来，按揭揭购买满满意的房房子，究究其原因因主要是是因为目目前的购购房主力力军的都都是参加加工作没没几年的的年轻人人,这些些人的资资金积累累一般不
15、不会很足足,一次次性付款款有很大大的难度度或者说说是不可可能,但但这些年年轻人的的购买欲欲望特别别强烈,还有就就是这些些人手头头上都握握有按揭揭购房所所需的首首付款,而且他他们的收收入普遍遍比较高高,按揭揭后还款款压力不不会很大大,因此此作为购购房付款款的一种种主要方方式-按按揭就得得到了这这些人的的青睐。另有331.225%的的人选择择小户型型作为过过渡房，因因为小户户型房子子虽然并不不能满足足购房者者的实际际居住需需求,但但也能满满足购房房者拥有有产权的的重要传传统观念念,而且且一但经经济条件件许可,就可以以随时把把它出手手,再购购买自己己满意的的房子,所以持持有这种种置业观观点的人人也不在在少数!而从目目前购房房者的购购房目的的分析，投投资购房房的比例例正有节节节上升升的趋势势，而在在投资的的选择上上来看，地地段好总总价低的的小户型型正越来来越受到到购房者者的青睐睐，极有有超越商商铺投资资的苗头头。结合合本案地地段极佳佳的
