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1、.一建筑物耐用年限N1、各种构造房屋的经济耐用年限参考值年生产用房非生产用房非腐蚀受腐蚀钢构造705080钢筋混凝土构造503560混合构造403050砖木构造302040简易构造1010102、当房屋耐用年限长于土地使用权年限时，其房屋耐用年限不得超过土地使用权年限。二房屋已使用年限t1、房屋已使用年限的起点从房屋竣工验收合格之日起计算。2、房屋经过改建、翻建，已使用年限的起点从改建、翻建竣工验收合格之日起计算。3、房屋已使用年限计算公式房屋已使用年限=估价基准日年份房屋竣工验收合格年份4、房屋已使用年限超过房屋耐用年限的，按耐用年限计算已使用年限。二、成新调整率估价人员实地观察，鉴定房屋的
2、实际新旧程度，根据房屋的建成时间、维修养护情况、使用情况以及地基的稳定性等，评出房屋的质量状况，确定房屋的成新调整率。1. 房屋的质量等级：分为1、级完好房、2. 级根本完好房、3. 级一般损坏房、4. 级严重损坏房、5. 级危险房屋。房 屋 质 量 等 级 标 准房屋质量等级评定标准成新率X围备注级完好房整幢房屋构造构件平安可靠，整体性好，装修设备完整无破损，能保证正常使用的房屋0.901.00级根本完好房构造平安可靠，整体性好，装修设备个别部位有轻微破损，但整表达状根本良好，能保证正常使用的房屋0.70-0.89级一般损坏房构造构件或装修设备局部破损，或存在严重老化腐蚀、残缺现象，需要进展
3、小修或中修的房屋0.60-0.69级严重损坏房构造构件、装修设备明显破损，或存在严重老化腐蚀、残缺现象，需要进展中修或大修的房屋0.40-0.59级危险房屋根底、主体构造和屋盖构造等受力物件已属危险构件，构造丧失稳定性和承载能力，随时有倒塌可能，不能确保住用平安的房屋残值率-0.39建立部危险房屋鉴定标准CJ13-862.房屋残值率参考值1钢构造0.01(2)钢筋混凝土构造0(3)砖混构造0.02(4)砖木构造0.04(5)简易构造0.02 3.确定成新调整率的方法1当根本成新率q1在房屋质量等级相对应的成新率X围内时，成新调整率为零q2。2房屋到达一定使用年限后，由于构造损坏老化而进展小修、
4、中修、大修等原因使评定的房屋质量等级相对应的成新率X围大于根本成新率时，成新率q取评定的房屋质量等级相对应的成新率下限，即q=q1+q2=根本成新率+成新调整率=评定的房屋质量等级相对应的成新率下限。3房屋由于使用不当或维修养护不善等原因导致评定的房屋质量等级相对应的成新率X围小于根本成新率时，成新调整率应为负数。即q=q1+q2=根本成新率+成新调整率=评定的房屋质量等级相对应的成新率上限。三、房屋成新率计算举例例1.某房屋混合构造，属非生产用房。房屋于1992年竣工验收合格，土地使用性质拨用，房屋质量等级评定为2级根本完好房，估价基准日为2000年5月5日，求成新率。解：非生产混合构造房屋
5、耐用年限N=50年房屋已使用年限t=20001992=8年根本成新率q1=18/50=0.842级根本完好房相对应的成新率X围为0.70-0.89故成新调整率为零。成新率=根本成新率q1+成新调整率q2=0.84+0=0.84例2.某房屋砖木构造，属非生产用房，房屋于1950年建造，土地使用性质拨用，房屋质量等级评定为3级一般损坏房，估价基准日为2000年5月5日，求成新率。解：非生产砖木构造房屋耐用年限N=40年房屋已使用年限已超过40年，取40年。根本成新率q1=140/40=03级一般损坏房相对应的成新率X围为0.60-0.69成新率q取下限0.60成新调整率q2=0.60-0=0.60成新率q=根本成新率q1+成新调整率q2=0+0.6=0.6例3.某房屋混合构造，属受腐蚀生产用房，房屋于1991年竣工验收合格，土地使用性质拨用，房屋质量等级评定为4级严重损坏房，估价基准日为2000年5月5日，求成新率。解：受腐蚀生产用房耐用年限N=30年房屋已使用年限t=20001991=9年根本成新率q1=19/30=0.704级严重损坏房相对应的成新率X围在0.4-0.59成新率q取上限0.59成新调整率q2=0.590.7=-0.11成新率q=根本成新率q1+成新调整率q2=0.70.11=0.59. v
