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1、一、大厦接管验收前要做哪些准备工作？大厦接管验收前要做准备的工作千头万绪，事情很多，概括起来，主要有以下几项：1.成立物业管理机构。成立物业管理公司或设置管理处，设立各级管理机构及各岗位，草拟各级管理员工岗位职责，招聘所需员工及进行岗前培训，建立一只优良的专业物业管理队伍。管理机构一般应在大厦接前3个月建立，各级管理人员和员工应该到位。2.草拟各种规章制度。物业管理的规章制度分为物业管理公司内部的规章制度和公司对外（业住、租户）的规章制度两类：（1）物业管理公司内部的规章制度。物业管理公司成立伊使就应该建立起一套科学的、健全的、严格的规章制度，使人人有章可循，事事有法可依。物业管理公司内部的规
2、章制度主要由公司的宗旨、纪律、经营方针、工作程序、岗位职责等。如保安员守则、工具的实用及保管规定、制服管理规定、考勤规定等等。公司也可以将各种规章制度综合成一本员工守则，方便员工全面了解和遵守公司的规章制度。（2）物业管理公司对外的规章制度。包括公司向业主、租户解释公司的宗旨、权利和义务，以及公司管理服务范围、管理服务方式，还有要求业主和租户共同遵守的行为准则等方面的文件。如业主公约、用户手册等等。3.组成大厦验收小组。由物业部牵头，组织工程不及公司有关人员组成大厦验收小组，验收小组还应在验收前完成以下工作：（1）提前派出部分工程技术人员进驻现场，与开发单位和承建单位的工作人员一起参与大厦竣工
3、收尾监理工作，主要参与机电设备的安装调试，了解整个大厦内所装配的设备设施，熟悉各类设备的构造、性能；熟悉水、电等线路的铺设位置及走向，为入住后的管理、维修养护打下良好基础。（2）主动与开发单位、承建单位联系，协调大厦交接问题（如交接日期及注意事项）和制定验收方案，统一验收标准。（3）准备接管验收的各种表格，如接管验收标、接管验收遗漏统计表等。4.财务方面准备。筹措物业管理维修基金；制定财务预算方案，提交开发单位审批；并建立完善的财务制度，有效控制管理费及基金手指；制定第一年的管理费收支预算，拟定收费标准，包括管理按金及其它管理款项的建议。5.协助开发单位购买所需用具及设备,保证质量,以保证大厦
4、物业管理顺利进行.6.编制大厦验收计划.验收小组依据开发单位、承建单位提供的竣工图、设备清单等文件，按设计及施工要求编制验收计划。验收计划应包括项目概况、接管原则、验收标准、职责分工、日期安排及工作内容、验收要求等。大厦接管验收的程序是什麽？1.大厦接管验收应具备的条件。大厦有新建大厦和原有大厦两种，新建大厦的接管验收应具备以下条件：（1）建设工程已施工完毕并已竣工验收合格；（2）供电、给排水、供暖、卫生、道路等大厦的附属设备设施能够正常使用；（3）大厦的名称应有地名管理部门审核的批准书，以及经公安部门审批编制的正式门牌号码。2.大厦的预验收。接到开发商接管验收的通知后，验收小组核对所接受的资
5、料，具备条件的，应在15天内签发验收复函并约定验收时间。届时，验收小组根据验收计划、标准（依据建设部房屋接管验收标准），按专业分工进行预验收。（1） 验收小组对设计图纸、设计变更、竣工图、设备清单进行预验收，对大厦的主体结构、外墙、楼地面、装修及电气、水、卫生、消防、供气、电梯、附属工程进行质量与使用功能的检验。同时，还要重点验收设备和主材的规格型号、容量、制造厂并清点数量、安装位置等。（2）在预验收中检查出不符合标准的项目，提出书面的物业验收整改通知书，返回给移交单位，并在规定时间内由移交单位或工程施工单位进行整改。（3）对验收中的单独设备进行试运转验收。主要验收设备的安装质量和试运转中设备
6、的主要技术指标，对不符合指标的，及时提出书面意见，要求移交单位组织设备制造厂或施工单位重新调试，要达到规定的要求。（4）预验收后形成一份预验收报告，交公司总经理审查。3.大厦的正式验收。预验收中提出的项目落实后，验收小组要进行检查、验证，如整改合格，则进行正式的大厦验收。（1）大厦的实物验收，做到三符合：一是图纸与设备规格型号、数量符合；二是工程的主要设备的实际安装位置与设计安装位置符合；三是设备安装包括设备连接的整个系统的技术性能，应与设计的功能符合。验收结果记录在验收交接记录表中。（2）对大厦的其他公共配套设施进行验收，重点放在预验时已记录在案的问题方面，其结果也记录在验收交接记录表中。（
7、3）各专业人员根据验收后的情况，写出单项工程验收报告。验收小组根据单项验收报告，作出综合性验收评定及意见书，并将验收报告送公司总经理审批。（4）公司总经理代表大厦的接收单位，同大厦的交接单位进行正式移交。物业管理公司会同开发单位、施工单位、施工监理单位签字生效，并将全部资料收归存档。（5）原有大厦经招投标中标后，其接管验收标准基本与新建大厦验收相同。二、物业如何为业主办理交楼手续？1.办理交楼手续前要准备的工作。物业在为业主办理交楼手续前，要做好以下工作：（1）向业主发出收楼通知书。通知书内容应包括以下内容：办理收楼手续得时间、需携带的证件、需缴纳的款项及办理的手续和程序等。（2）要求开发建设
8、单位移交业主的售楼合同及有关身份证明以及已签订的承诺书。（3）准备好收楼及装修时所需填写的表格。（4）备好房屋钥匙，以及搞好收楼前的清洁工作。2.办理交楼手续的程序：（1）核对业主身份及收楼通知后，发放用户手册给业主，并要求业主填写业主登记表。同时，要求业主与大厦管理处签署安全防火责任书，该责任书一式两份，也主和大厦管理出各存一份。（2）向业主收取首期管理费、管理费基金、维修基金、水电费按金。（3）通知工程部人员会同业主登记单元内水电表底数，检查单元内设施、设备情况，如没问题，双方在单元验收登记表商签字并将表格返回物业部。（4）物业部把单元钥匙移交给业主。（5）把收楼通知书、业主登记表承诺书及
9、业主售房合同以及有效身份证明一同存入业主档案保存。如何为租户办理入伙及退伙手续？1.办理入伙手续。办理租户入伙程序与办理业主收楼程序基本一致,不同之处在于向租户收取的款项中，只收取首期管理费、水电费按金，不必收取管理费基金、维修基金。2.办理退火手续。（1）租户合同期满退租，直接到物业部办理结清租金、水电费、电话费以及管理费的手续。如租户提前退伙，需事先告知开发商售房单位，并由开发商售房单位发出提前退伙通知单给大厦管理处。租呼持售房单位开出的提前退伙通知单于3天内道物业部办理结清租金、管理费等手续。（2）租户退场时，物业部、工程部及开发商售房单位人员按退场单元验收表检查租户单元内设备设施完好情
10、况，以及记录单元内水电表读数，记录在退场单元验收表中，并经租户签名认可。（3）租户结清水电费等费用后，大厦管理处发出退款通知书，退回租户所交的单元水电费按金。然后发出退场通知书给开发商，告知该单元已结清有关费用，并已退场，可办理有关退租手续，并在退房租户情况登记表中登记。三、常见的治安、刑事案件有哪些？如何处理？常见的治安、刑事案件由打架斗殴、盗窃、凶杀、抢劫等类型，保安员在执勤时如遇到这些案件时应该如何处理呢？下面分别给于介绍。1.发生打架、斗殴的处理方法：（1）积极果断劝阻双方离开现场，缓解矛盾，防止事态扩大。不要因双方出手时误打到自己而介入，同时立即向值班领班报告。（2）如事态严重，有违
11、反治安管理行为甚至犯罪倾向的，通知当地公安机关前来处理或将行为人扭送公安机关处理。（3）提高警惕，防止坏人利用混乱偷窃财物。（4）说服为观群众离开，保证所辖范围内的正常治安秩序。2.发生盗窃案件的处理：（1）发现盗窃分子正在作案，应立即当场抓获，并报告管理处及公安机关，连同证物送公安机关处理。（2）如果是盗窃案发生后才发现的，立即报告管理处及公安机关，同时要保护好案发现场，重点是保护好犯罪分子经过的通道、爬越的窗户、打开的箱柜、抽屉等，不能擅自让人触摸现场痕迹和遗留物品。（3）对重大安发现场，可将事主和目击者反映的情况，向公安机关作详细报告。3.发生凶杀案件的处理：（1）如发现歹徒正在作案的，
12、应设法制服、阻拦歹徒，并召集各岗位保安员配合。同时，迅速向上司和公安机关报案，如有伤员迅速送附近医院救治。（2）如事后接到报告，则保护案发现场，禁止无关人员进入，以免破坏现场遗留的痕迹、物证，影响公安人员勘查现场，收集证物和线索。（3）案发时，前门岗及后门岗要加强戒备，对外出人员、车辆逐一检查登记。（4）登记发现人和事主的情况，抓紧时机向发现人和周围群众了解案件、事故发生发现经过，并做好记录。（5）案发时的现场人员一律不能离开，等待公安人员询问。（6）向到现场的公安人员汇报案情，协助破案。4.遇到犯罪分子抢劫的处理：（1）在执勤中遇到犯罪分子公开使用暴力进行打、砸、抢、抢行夺取他人财物时，应迅
13、速制止，同时呼叫附近保安和周围群众一起制服犯罪，并立即报警。（2）如劫匪逃离现场，要向目击者问清劫匪的人数、衣着颜色核桃走的方向，并立即组织群众堵截；如驾车逃跑的，应记下车牌号码并报警及拦车追堵。（3）保护抢劫现场，不要让群众进入现场，如现场在交通要道或公共场所人多拥挤的地方，无法将证物留放原处时，要收起交公安机关。（4）访问目击群众，收集劫案情况，做好记录并提供给公安机关。（5）事主或在场群众若有受伤的，要立即送医院并作报告。四、如何开展会所的经营？会所作为商业大厦的配套服务功能设施，其目的是为客户提供一个高品位的社交、文娱、健身的场所。通过配套着一设施，以创造良好的物业形象，不断提升物业的
14、价值。由于会所得场地有限，故多采用向本大厦业主/租户发放会员卡的形式经营，以保证他们能优先享受这一设施。在服务项目方面，主要开展健身室、阅览室、游泳、桑拿、桌球室、乒乓球室、娱乐室、电脑室、餐饮等。会员卡的发放：主要通过配售形式，根据大厦的楼层区间机会所的面积，确定会员卡发行数量。大厦业主/租户均可申请成为会员，并按要求缴纳年费及各项设施的标准收费。会所的经营：通常不以营利为目的。配套会所主要是为题生物业的档次，为办公人员提供休闲娱乐场所。故会所经营在保持其高品位的同时，最重要的是开源节流，减少亏损，真正为大厦业主/租户服务。五、如何对装修进行验收？ 1.装修验收分类（1）初检：当装修户所有装
15、修工程施工完毕后，在未搬入居住或使用之前进行（2）正式验收：初验并整改后进行。（3）特殊情况：若装修量小，项目简单，并且不进行厨房、卫生间改造的，如只申请“室内粉刷一次”、“安装、粉刷防盗网”和“安装空调架”等。由管理处认可初检和证时验收可一次进行。2.装修验收的要求和规定（1）为避免管理人员与业主（租户）之间发生贿赂或其他舞弊行为，管理处应合理安排装修验收人员：A.装修初检可由物业助理负责。B.正式验收由工程部组织有关人员进行。C.管理处经理负责抽查20%（按装修户数计算）。（2）对业主（租户）从事装修时有违章装修行为，没有得到整改或纠正前，不能进行验收。（3）正式验收合格后，物业助理负责收回“装修许可证”及“出入证”，对声明遗失证件的，在验收表中注明，同时注销该户办理装修人员“出入证”手续。装修的程序如何操作？装修的操作程序：1.住用户装修申报（1）业主或使用人如需对房屋进行装修，必须首先向物业管理公司工程部提出申请。（2）工程设备部门对业主或使用人的资格进行确认，并提供装修指南及有关资料。（3）业主或使用人尽快请装修公司进行装修方案设计（或自行设计也可），并选择合格的装修单位，并把有关资料送管理处备案。（4）业主或使用人将装修设计图纸交工程部。2.管理处审批（1）在接到业
