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1、二手房交易流程 二手房买卖安全须知 二手房成交方法导读:二手房交易是指已经在房地产交易核心备过案、完毕初始登记和总登记的、再次上市进行交易。二手房是相对开发商手里的商品房而言的，是房地产产权交易二级市场的俗称，涉及商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济合用房、限价房。那么二手房交易和买卖有哪些具体流程及注意事项呢？二手房交易具体流程及所需的注意事项大全第1步：买卖前的产权审核紧张买到产权有瑕疵的房子，是买家们不敢进行自主交易的一大因素。但做足前期准备工作，这一问题也将不是问题。一方面，要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。假如有两个人，在签订后边的
2、协议时就需要有两个人的名字;另一方面，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。风险提醒：此环节风险就是产权瑕疵问题，所以在交定金之前，必须去查档并得到拟定答案。你相中的房屋有也许处在抵押状态，也有也许由于有债务纠纷而处在查封状态，而一旦房屋产权有问题，交易即宣布无效。第2步：交定金与签协议看好房子，拟定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节，交定金也是有窍门的。房子动辄上百万，以5%计算定金额度也能达成5万元。所以当交易进行到这个环节时，请多留个心眼。假如你看中的房子还在按揭中，定金尽量不要直接交到业主手中，而应当交由第三方监
3、管。假如买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简朴协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行协议的，视为违约”。假如没有可信赖的第三方，定金可以交由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易核心完毕递件手续后，划拨到卖家账户上。一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖协议，示范文本可以在国土房管局网站上下载。协议至少需要约定物业地址、销售金额、交楼时间、违约金和违约责任等，具体条款见示范文本。风险提醒：1.当下楼价上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。但定金或违约金不得
4、高于销售金额的20%;2 .卖家有也许以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼，所以预约买卖协议中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”;3 .为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象，你需要签一份交房保证金协议，约定从定金中扣除1万元左右的保证金。在查验家具、电器完好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证金。第3步：赎楼赎楼是一门大学问，不同赎楼方式费用不同、供楼时间不同、面临的风险也不同。一般来说，赎楼是业主方的责任。赎楼有两种操作方式：其一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，产生的是0.8%的担保费用，以及0 .4%的短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭;其二，买家通过担保
5、公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼。这里边尚有一些小窍门：假如通过同行转按揭，上述费用少不了，但可以节省不少时间。此外，担保公司与银行有对接的关系，比如某个担保公司相应的银行也许就只有工行、中行等等。假如不知道如何选择担保公司，可到打算办按揭的银行征询，否则先行选择担保公司也许要空跑一趟。风险提醒：因赎楼产生风险。买家拿钞票赎楼或自己通过担保公司向银行贷款赎楼，都是不可取的方法。假如发生交易因意外因素终止、房屋被查封等问题，买家会冒风险。记者采访的几位中介按揭部专家，均认同“两笔款赎楼”，即业主自己通过担保公司向银行借款。二手房交易具体流程及所需
6、的注意事项大全第4步：付首期及资金监管除了产权问题之外，自主交易需要紧张的第2大问题就是资金监管。事实上，资金监管目前已成体系，买卖双方按照既成规定来做，风险很小。无论是通过何种方式交易，首期款必须放银行监管。具体操作是：买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。假如交易顺利完毕，银行会把款项打给卖方;假如中间出现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务，一般会收取单笔500元左右的监管费，但假如你是通过要按揭的银行办理资金监管，则可以省去这笔费用。出于公平角度考虑，银行会规定买卖双方在签监管协议时就在放
7、款书上先签字，这样放款时买卖双方不需要亲自到银行，也能避免买家届时候不配合放款给卖家带来困扰。风险提醒：1.买家要保证首期款通过独立的第三方进行监管，避免资金风险。用首期款为卖家赎楼更是险上加险。2.倘若放款书没有提前签字，卖家在买家过户完毕之后要及时催促解冻首期款，避免“人走茶凉”。第5步：签订买卖协议在交定金环节，自主交易可以先签订一个“书面协议”，这个协议与普通的中介的居间协议非常类似，只是缺少了中介那部分内容。其格式可以参考中介的居间协议，或者直接到地方的国土房管局网站的“信息公开”栏目的房地产管理相关下载处，下载市二手房预约买卖及居间服务协议作为参考。签订书面协议时，重要关注四个方面
8、，是产权情况、房产总价、交易税费及日期，其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。日期也是非常重要，像交定金、过户、交楼时间，拟定日期才可以保证交易顺利进行，例如规定赎楼要在45天内做完，首期款在签完协议内7天做银行监管等。交付首期之后，就可签订国土房管局的正式二手房买卖协议。风险提醒：1. 假如房产有共有权人，要让共有权人一同签字，避免后面出现共有权人不批准出售导致交易存在失败的也许；2.假如有租约的，应当让租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败；3.假如房产有较为贵重的家私家电，在协议附表中对家具家电的情况加以具体描述，例如家具家电的品牌、新旧限
9、度等，有必要的话还可以附上家具家电的照片，以防交房时出现货不对板的情况；4.假如该房产附有户口，要在签订协议时写明户口迁出的日期及违约条件；5.要明确违约责任，特别是在目前房价上涨的情况下，业主违约的几率增大，明确违约责任才干保障自己的权益。第6步：选银行和办按揭假如不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖协议。申请贷款时直接找到银行的客户经理，说要做房产按揭，他就会帮忙解决。一般来说当天就可以确批复。但有时候也会出现贷款额度不能达成预期的情况，像评估价高的银行需要再评估，一般会延长二三个工作日。但是在办理按揭前，买方需要自
10、己心里有个数。至于定金、首期款的银行监管，也可以在申请按揭时同时办理，免得来回跑腿。至于银行的选择，中介人员推荐说四大国有银行的贷款额度会较宽松，并且办事效率会高一些。至于利率是否能下浮，每家银行执行的政策基本一致，所以并不需要更多考虑。风险提醒：1 .假如贷款额度达不到预期，买家需要做好支付更多首期款的准备，否则交易不成将导致违约；2 .目前二套房贷有收紧趋势，有也许出现贷款批不下来的情况，那么为防止该情况发生后双方发生纠纷，可以在协议中约定解决方法，例如是解除协议还是补偿违约金等。二手房购房落户流程、期限及申请材料（以杭州为例）二手房交易具体流程及所需的注意事项大全:购房落户流程及所需资料
11、第7步：过户及交税购房过户时，需要到房产所在地的产权登记核心去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖协议。一般递件后，拿到回执业主就可以让银行放之前监管的定金。交税时，假如协议约定是各付税费，那么两人必须同时到场;假如是业主实收，就只需要买家到场。至于拿新证，一次性付款就可以直接拿新的房产证;假如是按揭贷款拿的就是房产证复印件，银行也会自动去国土房管局办理抵押手续，在5个工作日后放尾款给业主。风险提醒：1.房地产的风险责任，产权转移前由转让人承担，产权转移后由受让人承担。也就是说过户后房屋出现损害等风险，是由买方承担的，所以买方需要在过户前仔细确认房子是否有质量问题；
12、2 .目前房价上涨，有业主会以虚假债务为由让法院查封房产，让过户期间的房产交易终止，买方可以在协议中增长一条条款，约定假如在过户中因业主因素房产遭到查封，那么视为业主违约，必须承担违约责任。第8步：后续事项交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，假如房产内部尚有家具家电，还要核算清楚是否有被更换或搬走，之后业主才交钥匙，正式完销售易。而上述的水电等交接，就要分别到管理处、税务局、有线电视台、供电局等部门去办理，双方应准备好房产证复印件、身份证等。重要的是之前有签订交房保证金协议，假如房子内部家具家电完整，就交回给业主保证金。假如家具家电的确有缺失，那么通过双方协商后可以在保证金里面进行抵扣。风险提醒：1.假如交房时家具家电出现损坏甚至被搬走，而交房保证金无法填补时，买方通常很难找到卖家去索赔。所以在当初约定交房保证金时，尽量把保证金的数额做大；2.户口问题也是交房时容易忽视的地方，所以在交房前，要在房屋所在地的公安局查阅业主的户口是否已经迁出。
