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1、一、调查总体情况:经调查,全区自1997年立项的集体土地开发项目21个,截止调查结束工程已完工13个,计划投资额200072万元,已实际完成投资额220692万元,实际占地面积和实际建筑面积分别为1205798.4平方米、1523972.88平方米,截止调查结束已销售面积577519.87平方米,实现销售收入65643.65万元,其中6个项目已申报纳税1752.29万元。二、具体调查内容:1、开发形式:主要开发形式以村镇或村镇成立的开发企业开发建设为主,其中村镇委托外来开发企业开发的项目有6个.2、开发项目的审批情况：集体土地开发均通过区计划与经济委员会批准，项目主要是“农民中心村复建房”、“
2、项目配套生活区”、“项目配套设施”以及“农村老师集资建房”名义立项。4、房屋销售对象：经调查，目前调查21个项目，立项以安置本地农民为主，目前从实际情况来看，销售对象均有非当地农民，非当地农民销售大约占60%，有的项目销售对象都是非当地农民。5、开发单位资质：经调查，具体开发单位具备开发资质的有5个项目，其余均是以村镇或村镇企业名义开发建设，不具备房地产开发资质。6、领取销售许可证情况：目前21个项目均未领取销售许可证。7、能否办理土地使用权证和房屋产权证。目前根据南京市集体土地房地产开发遗留问题处置工作小组2022年4号文件规定，红山区部分通过审查2个项目，整体通过审查10个项目，可以补办规
3、划手续，补办手续后可以为购房者办理相应的土地使用权证和房屋产权证，其他项目无法办理“两证”。8、销售收入和申报纳税情况。目前21个项目已实现销售收入65643.65万元，已申报销售收入35045.8万元，缴纳销售不动产营业税1752.29万元。三、集体土地开发特点及存在问题1、项目手续不规范，属非法占地、非法开发。所有21个项目，均以“农民中心村复建房”、“项目配套生活区”、“项目配套设施”以及“农村老师集资建房”等名义，在区计经委立项。而实际使用用途中，真正的农民复建房仅占40%左右，其余均对外销售。由于未取得合法用地手续，近几年来受到市国土部门的多次整改和处罚。2、所谓“商品房”无合法证件
4、。由于未取得合法手续，开发项目无商品房（预售）许可证，因此无法办理“国有土地使用权证”和“房屋产权证”。3、占用土地和实际建筑面积均超过实际批准面积。21个项目经区计经委批准的用地面积为119.83万平方米，实际用地面积120.58平方米；批准建筑面积141.13万平方米，实际建筑面积152.40万平方米。4、建设规模巨大。最大的“兴都花园”占地65万平方米、建筑面积80万平方米，建设期从1997年一直到2022年跨越8个年头，其次是“金山花苑”和“沁苑山庄”分别占地15万平方米、建筑面积23万平方米。由于村委会只是农村自治组织，没有大量的资金投入开发。因此大多采用吸收社会游资进行开发。主要形
5、式有三种：一是由村委会组织项目“指挥部”，开发收益由行政村享有，通过由项目建筑单位垫资建设的方式，待房屋售出后再支付建筑施工有关款项并给予一定的利息补偿，如万寿村的“沁苑山庄”和“金山花苑”；二是将土地卖给有资金实力的企业或个人，如“万丰苑”收取土地款675万元，“万寿商贸中心”收取土地款240万元；三是有行政村部分干部投资成立一个经营实体，由该实体承包开发，如“兴都花园”由兴卫村的干部和其他投资人共7人，投资成立“南京海派商贸有限责任公司”，上缴兴卫村3.11亿元取得65万平方米的开发权。6、税收收入流失严重。以上21个项目，仅有6个项目按预收房款申报缴纳营业税，其他项目均未缴纳任何税收。以
6、目前已收房款65643.65万元计算，少缴营业税1529.89万元。根据南京市集体土地房地产开发遗留问题处置工作小组2022年4号文件规定，红山区部分或整体通过审查12个项目，如通过补办手续，应缴纳营业税为561805%=2809万元。四、有关税收征管的建议根据以上调查情况，我们认为：1、从这些集体土地建房后对外销售的行为来看，不管其行为是否符合房地产管理法、土地管理法等法律规范，其行为完全符合营业税暂行条例规定的 “销售不动产”的“销售建筑物及其土地附着物”的征税范围。应当征收营业税。2、从纳税主体看，销售不动产的主体是企业（如“南京海派商贸有限责任公司”等）或经济组织（如“万寿村委会”）。这些经济实体发生应税行为，获得应税收入，当然成为纳税人。3、从课税对象看，该建筑物的不合法性没有影响其对售而获取经济利益，因此，对纳税主体销售不合法的建筑物而获取的经济收入征税，也没有改变其是否符合其他法律规范的性质。因此，我们建议对该行为应该征税，不仅应征收“销售不动产”营业税，而且应加强所得税的征管（企业应在所在地缴纳）。以上情况，特此。
