《银行-住房开发贷款管理办法模版.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《银行-住房开发贷款管理办法模版.docx（19页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、第十六章 住房开发贷款管理办法第一节 总则第一条 为加强对住房开发贷款的管理，规范贷款行为，防范贷款风险，提升信贷资产质量，依据有关中华人民共和国商业银行法、中华人民共和国民法典、贷款通则等关于法规,特拟定本办法。第二条 住房开发贷款是指银行对房地产开发企业发放的用于开发建造向场销售的商品住所项目或用于开发建造政府安置拆迁户居住需要的住所项目的贷款。第三条 发放住房开发贷款必须符合国家产业政策、信贷政策,遵循贷款通则规定的安全性、效益性、流动性原则。第四条 本办法适用于*银行总行及所辖分支机构办理的住房开发贷款。第二节 贷款对象、基本条件第五条 我行住房开发贷款的对象为经国家房地产主管部门批准
2、设立,在工商行政管理部门注册登记，并取得企业营业执照及由行业主管部门核发的房地产开发企业资质证书的各类房地产开发企业。第六条 贷款条件借款人申请住房开发贷款时，应具备下列基本条件：1、具备企业营业执照及有权部门核定的房地产开发资质等级证书;2、综合类房地产开发企业，原则上应具备房地产开发二级(含)以上资质,且从事房地产开发经营3年以上，近年房屋建筑面积累计竣工万平方米以上，贷费用目没有拖欠工程款。房地产开发项目公司，其主要投资商（控股股东)原则上应具备房地产开发二级(含）以上资质,且从事房地产开发经营3年以上，近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，经营状况良好，无不良记录。提供定向开发的
3、房地产公司，可依据有关详细情形适当放宽条件。3、公司所有权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好、开发经验丰富、资金实力雄厚、品牌知名度较高。4、具备贷款证(卡）,并在我行开立基本帐户或一般结算帐户，无不良信用记录。5、贷费用目总投资中，所有建设资金来源贯彻,其中项目资本金不得少于国家有关部门及监管机构规定比例,并先于贷款发放所有投入房地产项目开发。预售收入及其他银行借款可以作为分析项目资金缺口的依据,但不得计入项目资本金。对分期开发的大中型项目，申请某一期开发贷款的，按当期开发投资要求项目资本金比例；对分期开发的大中型项目，申请整个项目开发贷款的,按整个项目总投资要求项目资本金比
4、例。6、项目地段较好,周边项目销售情形良好；楼盘具备一定规模，一般小区规模在5万平方米以上；楼盘规划合理。7、开发商承诺该楼盘的个人按揭贷款与开发贷款的额度比例一般要求达到1：1以上(含)。原则上应要求个人住房按揭贷款业务在未还清我行贷款本息之前，所有由我行办理，开发商同意与我行签订银企合作协议。、抵押物合法有效，由我行指定的资产评估机构进行评估。以出让土地使用权作为抵押物的,抵押率不得高于%;以土地使用权加在建工程作为抵押物的,综合抵押率不得高于6;以开发商尚未售出的普通住所作为抵押物的，抵押率不得高于60%,以其他类型房产作为抵押物的依照*银行授信风险管理操作手册-对公分册第一部分第四章中
5、“抵(质)押分类及抵质押率上限”中关于规定执行。9、我行发放的房地产开发贷款只能用于本地区（本地区指我行分支机构所在城区)的房地产开发项目，不得跨地区使用。特殊情形下，如提供异地房地产开发贷款的,应将贷费用目报备本地银监局后放款。0、现有住所又有商用房的项目,住所类建筑面积占项目总建筑面积比例不低于50。11、我行要求的其他条件。第七条 我行住房开发贷款依据有关运行模式的不同分为:住房开发封闭贷款和住房开发非封闭贷款。住房开发封闭贷款指以所开发项目土地使用权及在建工程作为抵押物,贷款发放、项目建设、销(预）售的整个环节中资金能够封闭运行。住房开发封闭贷款以外的住房开发贷款为住房开发非封闭贷款,
6、包括:以信用方式发放的开发贷款、以保证担保发放的开发贷款、以其他项目土地使用权或其他资产进行抵质押发放的贷款等。我行住房开发贷款应以住房开发封闭贷款为主导，辅以住房开发非封闭贷款。发放住房开发非封闭贷款必须满足以下条件之一，并且方案设计合理,能有效保障我行贷款安全,并带动我行按揭业务发展：1、与其他银行合作均未采用封闭贷款模式的大型优质上*房地产开发企业。2、不满足前款条件但属于由于本地房地产管理特殊政策致使无法封闭运行的地区深圳、等。我行优先支持前期能够以所开发项目土地使用权抵押，后期变更为以其他我行认可抵押物抵押，或全程以我行认可的其他抵押物抵押的项目。第三节 贷款额度、期限、利率和还款方
7、式第八条 住房开发贷款应依据有关项目资金来源、用款计划，合理确定贷款额度。贷款金额以满足项目资金的所有融资需求,并不超过总投资额的6为原则。贷款依据有关项目实际用款需求发放。第九条 住房开发贷款的期限依据有关项目开发期决定，最长不超过三年(含三年)。第十条 住房开发贷款利率按我行规定执行。第十一条 住房开发贷款经办行应依据有关不同客户的实际需求选择合理的还款方式,协议签订后，未经银行同意,不得更改。详细的还款方式包括（但不限于)：1、按比例还款,即借款人依照所有销售金额的一定比例存入我行贷费用目收入账户，及时还款。2、及时间还款，即借款人依照商定的时间，商定的金额分次归还我行贷款。3、按项目投
8、资进度还款,即借款人项目开始销（预)售后，我行对项目销售回款进行监督，在销售回款达到项目审批时我行认定的需要用本项目销售回款弥补的资金缺口之前,借款人营业收入不用于还款,在我行监督下投入项目建设;在销售回款超过项目审批时我行认定的需要用本项目销售回款密闭的资金缺口后，借款人所有营业收入所有用于归还我行开发贷款。、我行认可的其他还款方式。第四节 贷款申请和调查第十二条 房地产开发企业直接向经办行提出借款的书面申请，申明借款金额、币种、期限、用途、贷款方式、担保方式、还款来源及偿还能力等情形。第十三条 贷款合法性调查。(一)从事房地产开发的资格/资质。主要调查借款人营业执照是否真实有效,执照规定的
9、经营范围是否包含房地产开发、房地产销售等项目。(二)开发资质等级证书的有效性。调查开发商开发资质等级证明是否真实有效，是否经有权部门办理年检。（三)土地出让协议的真实性、有效性。应调查土地出让协议是否真实有效，土地规划红线图是否经批准。（四）合法批件的完整性。应调查项目所在地块的土地出让金是否已交清,国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施（开）工许可证是否齐全有效；已经开始销预售的,是否持有有效的销预售许可证；上述批件是否为临时性质的批件。(五)贷款用途的合规性。严格禁止我行贷款资金用于支付项目土地有关费用。（六)抵押物的合法性。依据有关房地产管理的关于法律、规定，
10、不得用下列房地产进行抵押:1、违章建筑及已列入拆迁范围的房屋、设备;2、军事设备；、以出让方式取得土地使用权,满二年未动工开发，可以无偿收回的土地使用权;4、国有土地使用权已抵押登记的地上房屋所有权,地上房屋所有权已经抵押登记的国有土地使用权作为抵押物。、未按土地出让协议商定支付所有土地使用权出让金，并取得土地使用权证书的;6、城*规划区内的集体所有土地，未转为国有土地的。第十四条 贷款安全性调查。（一）项目资本金比例和到位情形。（二)抵押物的变现能力。对设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,应调查拍卖所得价款中扣除优先支付出让金后第二还款来源的偿债能力。调查是否将抵押人所有的、在土
11、地和房屋管理部门登记的国有土地使用权和地上房屋同时进行抵押,不得分立抵押。（三）销售前景的预测。应调查所开发项目的目标客户群体，客户意愿以及构成。（四）建筑工程监理贯彻情形。应调查工程监理单位是否具备与该工程对应要求的资质等级,在其资质等级许可的监理范围内承担工程监理业务;调查监理单位的业绩、信誉;调查委托监理协议内容是否完善,建设资金使用是否纳入监理范围。第十五条 贷款效益性调查。（一)从项目所处地段、户型设计、房屋质量设计标准、物业管理水平、周边环境等方面,与同类项目的销售相比,预测*场前景；（二)项目供水、供电、供气和雨水、污水排放等公建配套对场销售的影响；(三)项目的销售策略是否符合*
12、场的需要;(四)给存款、中间业务等带来的附带效益；（五）对已开始销（预)售的项目，要调查其销（预)售情形，分析*场风险。第十六条 在对贷款合法性、安全性、效益性进行调查了解的基础上,依照我行有关规定对借款人进行信用等级测评。第十七条 分行风险经理必须全程参加住房开发贷费用目的前期现场调查工作，并结合借款人综合实力、项目资金缺口、整体销售策略与客户经理共同设计合理可行的授信方案。第五节 贷款担保方式第十八条 住房开发封闭贷款应采用所开发项目土地使用权及在建工程作为抵押物的担保方式。借款人如是项目公司,原则上还应要求项目公司的控股股东提供连带责任保证。如控股股东未能提供保证,原则上应出具在项目资金
13、短缺时补足资金的承诺函。第十九条 住房开发非封闭贷款在符合本办法要求的情形下，可采用信用贷款或连带责任保证、其他项目土地或其他资产抵押中的一种方式或几种方式组合,但必须能够确保贷款安全并不低于同业在本地或对特定企业的一般担保条件。第二十条 我行不接受空置3年以上的商品房作为贷款的抵押物。第六节 贷款审批、发放及支取第二十一条 住房开发贷款审批流程依照现有授信业务审批流程有关规定执行，审批权限按我行房地产开发贷款审批权限有关规定执行。第二十二条 住房开发贷款发放应执行*银行项目融资贷款管理暂行办法的有关规定，贷款发放前借款人需与我行签订固定资产暨项目融资借款协议，并依据有关协议商定，在我行开立贷
14、款发放账户、贷费用目收入账户和还款筹备金账户。贷款发放账户用于核算贷款资金发放和支付。贷费用目收入账户用于核算项目收入和借款人收入。还款筹备金账户用于归还贷款本息，未经贷款行同意，借款人不得动用该账户资金，同时该账户内的资金支付须逐笔经贷款行确认同意后方可进行。住房开发封闭贷款贷款，贷款发放前借款人必须与我行签订银企合作协议及财务监管协议,住房开发非封闭贷款,贷款发放前借款人必须与我行签订银企合作协议，确保我行个人按揭贷款收益的实现。所有目的银企合作协议、财务监管协议原件应依照我行档案管理办法规定,纳入三类档案管理,由经办行负责保管。在实际操作中，如由于特殊情形,需要对协议进行修改，必须由有权
15、法律部门审核并出具法律建议或意见书。第二十三条 房地产抵押必须办理登记手续,并确保我行为抵押物的第一抵押权人。办理抵押登记时,以土地使用权作为抵押物的，必须在抵押协议中注明抵押物包括土地和抵押协议签字生效后土地上的上盖物；以在建工程作为抵押物的,必须在抵押协议中明确抵押物的范围或部位，其占用范围内的土地使用权一并抵押。以土地使用权或在建工程抵押的,当开发项目竣工验收、符合商品房现房抵押的，必须将土地使用权抵押或在建工程抵押转为商品房现房抵押。批复记载在建工程在具备条件后办理抵押的，在建工程具备抵押条件后必须及时办理抵押手续。第二十四条 以在建工程或我行认可的其他类型房产作抵押的抵押物必须办理保险手续并指定我行为保险的第一受益人,投保总额不低于银行贷款本息额,保险的有效期应至少长于授信到期日。第二十五条 在项目取得合法有效的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施(开）工许可证,资本金所有到位并投入项目或工程建设后，分行放款部门贯彻授信前提条件，依据有关借款协议的商定和贷款发放的关于规定，办理贷款发放手续。第二十六条 为保证贷费用目合理地对外支付,住房开发贷款资金支付应执行*银行项目融资贷款管理暂行办法的有关规定,借款人应定时（详细期限由经
