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1、昌黎县海棠宾馆装修改造工程可行性研究报告编制单位：秦皇岛泓远工程项目管理有限公司编制日期：2010年5月1日41目 录1 总论41.1 项目背景41.2 项目概况52 市场需求分析及定位72.1 市场需求分析72.2 项目定位93 项目建设的必要性93.1 企业实现可持续发展的需要93.2 满足顾客需求的需要93.3 响应昌黎县委县政府政策的需要94 建设规模105 主要建设条件105.1地理位置与建设地点105.2 场址土地权属类别及占地面积105.3 地形、地貌、地震情况105.4 工程地质与水文地质105.5 气象105.6 公用设施社会依托条件116 工程方案116.1 设计指导思想与
2、原则116.2 建筑方案设计126.3 结构方案（加固工程）146.4 配套设施建设147 资源利用与节约178 环境保护188.1 建设地区的环境现状188.2 项目主要污染源和污染物198.3 环境保护标准及采取的措施198.4 环境影响评价209 安全卫生与消防219.1 安全卫生219.2 消防2110 组织机构与劳动定员2210.1 组织机构2210.2 劳动定员2210.3 员工来源与培训2211 项目实施进度2211.1 建设工期2211.2 项目实施进度安排2311.3 项目实施进度表2312 项目招投标2313 投资估算与资金筹措2613.1 编制依据2613.2 投资估算2
3、614 财务评价2614.1 评价依据2614.2 评价原则及范围2614.3 财务评价基础数据与参数选取2714.4 营业收入及税金估算2814.5 成本费用估算2814.6利润总额2914.7 税金2914.8 财务评价报表2914.9 财务评价指标2914.10 不确定性分析2914.11 财务评价结论2915 社会评价3016 结论3017 附表311 总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称昌黎县海棠宾馆装修改造工程1.1.2 项目承办单位概况项目承办单位：昌黎县海棠宾馆服务有限公司项目负责人：李红星项目联系人：李红星联系电话：13701174899昌黎县海棠宾馆是由昌黎田氏集团兴建
4、的一家集住宿、餐饮、洗浴、娱乐为一体的三星级宾馆。昌黎县海棠宾馆位于河北省秦皇岛市昌黎县碣阳大街，属昌黎县最为繁华的城中心地带，隶属于昌黎县海棠宾馆服务有限公司。海棠宾馆兴建于2005年，占地6.96亩，建筑面积近7000平方米。1.1.3 编制依据1）可行性研究报告编制委托书2）国家旅游局关于宾馆建设宏观调控的若干意见3）中华人民共和国环境影响评价法4）建设工程项目管理规范5）建设单位提供的基础资料。1.1.4 编制原则严格按照国家有关标准、规范、规定进行编制，以提升功能、改善环境、招商引资、扩大经营范围为主线。1.1.5 项目背景随着改革开放的不断深入和国民经济的快速发展，河北省内与京津两
5、地的交通也得到了极大的改善，京沈高速公路、沿海高速及正在修建的承秦高速，北京、天津、唐山、秦皇岛之间的环渤海三角区城际高速铁路也在紧张的建设中。海棠宾馆装修改造工程的建设有利于改善投资环境，提升旅游品质，并拉动经济增长，推动城市经济发展和社会进步。此外通过装修改造，有利于公司的更进一步发展，提升公司的整体形象和竞争力，也为公司规模的逐渐扩大奠定基础。并且本项目的建设合理的利用土地，优化城市周边的空间布局，落实城区规划，提升昌黎黄金海岸旅游的整体形象，加快城区现代化进程。海棠宾馆现状为四层框架结构，始建于2005年，建筑面积约7000m2，受当时建设条件的限制，硬件差，标准低，同时经过近5年多使
6、用，现有设施已经无法满足接待和经营工作的需要，不能适应各个层次旅客的消费需求。2009年秦皇岛市政府和昌黎县政府分别提出旅游立市和旅游立县战略，大力挖掘旅游开发潜力，打造沿海旅游名城。作为当地旅游行业龙头企业，积极配合旅游立县的决策和部署，配合城镇面貌三年大变样工作，为加快发展滨海旅游，树立新的企业形象，决定做出昌黎海棠宾馆整体提升改造计划。1.2 项目概况1.2.1 项目占地面积：46401.2.2 建筑面积：70001.2.3 项目投资：3100万元1.2.4 建设性质：装修改造1.2.5 原建筑物概况：原建筑物建筑年代：2005年建筑物的主楼高为四层，副楼高为四层，为东西走向，临碣石大街
7、。楼体为框架结构。具体改造方案如下：大餐厅1个，可容纳400人小餐厅20个，可容纳200人客房70间，最多可入住140人洗浴休闲中心1个1.2.6 主要建设条件项目为原建筑装修改造工程，供水、供电、排水均利用既有的相关配套设施，交通便利，建设条件良好。改造后的海棠宾馆符合昌黎县大力发展旅游、接待服务的政策导向，已初步得到地方政府部门的认可和大力支持，为项目实施提供了便利条件。项目建设资金自筹1600万元，贷款1500万元。1.2.7 项目估算总投资及效益情况项目估算总投资3100万元，自筹1600万元，贷款1500万元。据测算，项目建成后，年营业收入1614.96万元，财务内部收益率31.92
8、%，投资回收期2.6年（含建设期0.5a）。1.2.5 主要技术经济指标主要技术经济指标详见附表。表1-1 主要技术经济指标表序号项目名称单 位数 量1建筑类别民用建筑2耐火等级二级3抗震设防裂度7度4主要结构选型框架5建筑层数、总高4层、18m7建筑总面积m270008外墙面高级外墙涂料墙面9项目建设总投资万元310010劳动定员人1602 市场需求分析及定位2.1 市场需求分析2.1.1 社会环境分析随着我国社会主义市场经济体制逐步建立与完善，社会政治保持长期稳定，广大居民的消费水平将随着经济发展逐步提高，同时扩大内需，刺激消费是近年来我国政府一直推行的积极的财政政策，政府鼓励消费，尤其是
9、在“黄金周”的带动下日益发展的假日经济、旅游经济，为旅游业的快速发展带来前所未有的历史机遇。2.1.2 经济环境分析改革开放二十多年来，反映城乡居民生活水平的恩格尔系数不断下降，城镇从1990年的54.2%下降到现在地37.9%，农村从1990年的58.5%下降到现在地47.7%，城乡居民的消费重心由满足食品需求逐渐开始向穿、用、玩等其他休闲方面转移，旅游业发展的市场潜力越来越大。2.1.3 自然环境分析昌黎县属暖温带和半湿润的大陆性季风气候，四季分明，夏无酷暑，冬无严寒，平均气温11.2，年平均降水617.5 mm，空气相对湿度63%，森林覆盖率为58.5%，人均绿地占50.3 m2，黄金海
10、岸以碧海、蓝天、清风、金沙闻名于天下，国内、国际众多游客都慕名而来，每年接待上百万游客到这里休闲度假、旅游观光。2.1.4 市场环境分析海棠宾馆所处的地理位置优越，改造后的海棠宾馆将带动本地区全面发展，完善的设施将提高其整体竞争力，为宾馆提供有力硬件支持，满足广大顾客的需求。2.1.5 游客需求分析随着我国城乡居民收入水平和生活质量的不断提高，人们的消费观念和消费模式正发生着明显的变化，由传统的、简单的消费观念转变为多元化的、积极的消费观念，人们需求的中心不再是为“得到”，也不再是那些廉价的商品和服务，而是对产品的质量、设计、造型、用途、品牌提出了更高的要求。以上分析可以看出：由于“黄金周”的
11、实施，京沈高速、沿海高速公路的建成，秦皇岛正成为京津地区以及东北部分城市短期旅游的首选目的地。据市旅游局统计，秦皇岛游客接待量连年创新高：2001年784万人次，2002年815万人次，2004年突破一千万人次大关，达到1227.94万人次，收入60.55亿元。2005年仅“五一黄金周”就接待64.82万人次，收入2.36亿元，同比增长10。2006年 “十一黄金周”接待54.36万人次，收入4.08亿元，同比增长15.5。旅游业发展态势十分迅猛，行业增长潜力巨大。海棠宾馆的客源包括各种国内和国外旅游团队、婚宴以及散客。国内旅游团队以几大知名旅行社为主，国外团队主要以俄罗斯团为主，散客主要以京
12、、津、冀等周边地区的游客为主。2.2 项目定位目前海棠宾馆的会议、餐饮、娱乐设施从经营面积到档次都已形成一定规模，该项目的实施将从根本上改变海棠宾馆没有高档次舒适客房的现状，具备了承担大型接待服务项目的条件，可以成为昌黎县高档次的会议中心、接待中心。同时接待较高层次的会议培训、国内外豪华团队都可以成为海棠宾馆接待服务对象。3 项目建设的必要性3.1 企业实现可持续发展的需要现有海棠宾馆为四层框架结构，建于2005年，有客房70间，每个房间有2张床，由于宾馆硬件条件差，在暑期经营高峰阶段，每个房间只能收入5070元/d。现在设施已不能满足经营工作的需要，为了提高海棠宾馆的接待、培训能力，扩大海棠
13、宾馆在昌黎县旅游、渡假行业的知名度，提高经济效益必须对原建筑进行装修改造。3.2 满足顾客需求的需要现代人追求的已经不是吃饱、穿暖，而是休闲、娱乐、旅游。生活质量大幅度改善和提高，对居住环境的要求下相应提高，那种无卫生间、无空调、无饮用水的“三无”客房及硬件差、标准差的“两差”客房已经不能满足顾客需求，人们追求的是高档舒适客房。3.3 响应昌黎县委县政府政策的需要昌黎黄金海岸作为北方历史悠久的旅游、避暑胜地，城市定位于生态型、园林式、国际性旅游休闲渡假区，昌黎的历届政府都非常重视旅游业、服务业的发展。海棠宾馆的装修改造必然会得到昌黎县委、县政府等地方政府及有关部门的认可和大力支持，这些都为项目
14、实施提供了便利条件。4 建设规模对原建筑进行装修改造。5 主要建设条件5.1地理位置与建设地点海棠宾馆位于昌黎县碣石大街中段。5.2 场址土地权属类别及占地面积海棠宾馆占地全部为城市建筑用地，面积为7000 m2。5.3 地形、地貌、地震情况昌黎县属于燕山山前冲洪积平原，地处华北平原北阔别边缘。北部碣石山区有低山、丘陵分布、低山、丘陵面积为63平方公里，占总面积的5.3%。其余为山麓平原和滨海平原，土壤类型为多为潮土和风沙土，地势自西北向东南倾斜。地震烈度为7度。5.4 工程地质与水文地质场址为冲洪沉积平原，覆盖层厚度较均匀，下部为花岗岩强风化及中风化层。场址地下水较丰富。5.5 气象 秦皇岛市昌黎县气温温和，属于暖温带大陆性季风气候，受海洋影响，夏无酷暑，冬无严寒，秋高气爽，气候宜人。大气压力：冬季770mmHg 夏季754 mmHg年平均温度：10.1极端最高温度：39.9极端最低温度：-21.5年平均相对湿度：59%63%最热月相对湿度：80%年平均降雨量：698.5mm年最大降雨量：1273.5mm一日最大降雨量：215.4mm一小时最大降雨量：72.2mm室外风速：冬季平均：3.2 m/s 夏季平均：2.6 m/s最大风速：18 m/s冬季主导风向：EN
