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1、2013年贵阳楼市市场回顾导语每到年底，我们习惯总结和回顾这一年的点点滴滴。翻开2013年的房地产市场记事本，从“贵阳写字楼大放量。”、“华润、中航入驻观山湖，观山湖大战开启。”、再到“贵阳别墅市场大混战。”2013年的贵阳房地产市场可谓“腥风血雨”。尽管如初，2013年的贵阳房地产市场也取得了不俗的成绩，整体呈现供需两旺的局面，下半年开始，贵阳楼市呈现供需两旺局面，竞争亦日趋。房价涨幅渐趋平稳，整个一年贵阳的房价每平米涨了190元，同比上涨4.15%。据某机构统计数据显示，1-12月份贵阳全年的商品房成交87517套总成交面积879.08万平米，成交均价4767元/平米。数据一、全年卖房87
2、517套，两城区占70%2013年的贵阳楼市并未有2012年那样火爆，全年共成交87517套房，相比去年还要减少7361套房。从区域成交分析图来看，两城区十分抢眼，成交量占到整个市场的70%以上，共成交了62437套，取得这么优异的成绩其实并不意外，其中，花果园的火力出货仍是今年房地产市场销量的主力军，购房者仍然迷恋老城区。另外，观山湖区以成交量7921套排在第二，乌当区以6201套排在第三。二、金九银十显成效，10月销量最高最月从月份成交量图表上可以看出，贵阳楼市1月楼市成交平淡，共成交5296套房，而3月份传统淡季成全年成交最低点，共成交4680套。而接下来的几个月每月的成交都会有小波澜，
3、成交量都在6000套9000套之间。而受金九银十的影响，10月份达到了全年成交的最高峰，全年成交9698套。如此直观的数据表明，贵阳楼市全年成交整体有小波浪。三、均价4767元/平米，白云房价最低小河增幅最大统计数据显示，2013年贵阳楼市成交均价4767元/平米，相比去年的4577元/平米每平米涨了190元。而各区房价表可以看出，乌当区房价在各区中最贵，主要受几个别墅项目价格的影响，从而是乌当区价格最高，均价6201元/平米，而价格最低的是白云区，均价4016元/平米。从放假增幅情况来看，小河区均价以4888元，增幅13.98%排在第一，其次是乌当区，以6201元/平米均价增幅12.28%排
4、在第二。市场一、贵阳写字楼大放量高密度供应、同质化竞争“猛药之后，虚火上升”，贵阳写字楼正历经一场一线城市都走过的“成长的烦恼”。统计数据显示，2013年贵阳写字楼推货量超过200余万方，若加上还未取得预售的楼盘和项目存量预计超过400万方，而今年上半年贵阳写字楼仅销售了24万方。【详 细】贵阳写字楼大放量 3至5年将进入“稳定增长期”导读据贵阳中地行市场研究部统计数据显示，截至2013年7月，贵阳写字楼推货量有200余万方，若加上还未取得预售的楼盘和项目预计超过400万方，而今年上半年贵阳写字楼仅销售了24万方。现状：高密度供应、同质化竞争“猛药之后，虚火上升”，贵阳写字楼正历经一场一线城市
5、都走过的“成长的烦恼”。未来：经济蒸腾、产业转型、合理规划贵阳写字楼等上三、五年时间来换成长空间。 功课：产业格局调整；开发商精准运营避开同质化竞争；租户看准市场窗口期最重要的是所有参与者都不能丢掉市场信心。自世纪金源集团和花果园的销售一开盘就遭抢购后，贵阳的写字楼如雨后春笋拔地而起。2013的贵阳写字楼市场，大手笔购买写字楼的投资者频现，资金资金动辄上千万元。如此火热的写字楼投资市场，到底有多少机会？业内人士担心，市场现有和潜在供应量如此大，贵阳市场恐难消化，以今年上半年的销售速度，在售写字楼项目需要四到五年时间才能消化。但记者采访中了解到，在售写字楼项目的老总们却对写字楼市场保持了乐观的态
6、度，并表示未来三到五年贵阳写字楼市场将进入“稳定增长期”。现状：20余个写字楼在售“贵阳国际金融中心、西南工业总部基地、大唐东源财富广场、金利大厦、雄峻国际、德福中心”贵阳一房开一口气给记者数出了贵阳在售20多个写字楼项目，“贵阳写字楼从未有这么多高端写字楼密集亮相。”该房开称。据了解，贵阳市场上推出的不仅有纯写字楼项目，中渝中环广场、未来方舟、花果园金融街、美的财智中心。等许多大型商住项目近两年也大批量推出写字楼。此外，除了在售的20多个项目以外，还有中建华府(资料 论坛 图库)、北大资源、华润置地等10余个待售写字楼项目，商业地产似乎已成为贵阳房地产市场的重点角色。来自贵阳中地行市场研究部
7、统计的数据显示，2013年贵阳在售写字楼推货量200万方，而16月份仅销售了24万方。“贵阳高端写字楼正在进入高端井喷时期。”贵阳摩根中心营销总监蔡立盛分析认为，一直以来贵阳市老城区写字楼老化严重，甲级写字楼配套不足；另外，城市化建设的影响，由于观山湖区的崛起，贵阳城市格局产生新变化，城市双核发展的必然；第三是城市化进程的加快，大贵阳建设速度加快，使得城市扩容，几个原因造成写字楼井喷；价格：价格正追赶西南写字楼水平贵阳写字楼放量大已经是一个不争的事实，再来看贵阳写字楼的价格。来看看写字楼比较集中的观山湖区，位于观山湖高新区长岭南路与黔灵山路交汇处的德福中心，折后起价6800元/平方米。同属高新
8、区的金利大厦，近期推出的LOFT写字楼均价9000元/平米。中渝中环广场均价8000元/平方米，除了美的财智中心打出的均价在11000元/平方米外，观山湖写字楼的均价每平米都不超过一万。转播到腾讯微博尽管如此，贵阳写字楼的价格也正在追赶西南地区其他城市。以成都为例，写字楼价格在13000元/平米以上，而昆明的写字楼也在13000元/平米左右。而广西的写字楼价格相比这几个城市要高些，写字楼价格在18000元/平米以上。悲观派：写字楼市场蕴藏风险？其实，关于贵阳写字楼供应过剩摆“大白菜盛宴”一类的话题，已经不是贵阳楼市新鲜的谈资了。记者采访的几位房开都承认贵阳写字楼井喷的现状，“别看现在写字楼行情
9、火热，但也蕴藏风险。”贵阳丹麦童话(资料 论坛 图库) 项目总经理彭方曾在接受媒体采访时表示，贵阳写字楼风险非常大，目前贵阳写字楼的量太大了，这完全不是本土能消化的量。他认为，大量的写字楼集中在观山湖区，更增加了观山湖区写字楼的投资风险。对于贵阳写字楼的现状，正在售写字楼的中渝第一城(资料 论坛 图库)副总朱朝丹也非常清楚。“贵阳确实有那么大的存量，也不是贵阳本土能消化的。”据了解，中渝第一城写字楼体量60多万方，而今年销售的量还不到写字楼总体量的一半。有业内人士认为，贵阳无法消化这么大体量的写字楼，有些开发是无序的，也是没有产业基础的，未来写字楼空置率会增加，即使政府有很多招商计划，以及打造
10、西南金融中心的雄心壮志，但是贵阳并没有一种产业支撑市场。乐观派：3到5年市场进入增长期“未来供应量会有爆发时期，市场有一个调节过程，这一两年市场的平稳会把压力转移到市场。35年后才是体现市场调整过程。”美的营销总监陈志贤认为，随着高铁的通车、城市交通道路体系的完善，一二线城市距离缩短，贵阳迎来的将是一个新的快速发展时期。“35年后的成熟期带来的也是淘汰期，那些比较偏远的、地段差的写字楼最终肯定是不能迎合市场的，最终将会被市场淘汰。”有专家认为，随着3至5年贵阳产业的深入发展，写字楼终将被逐渐消化，而资本有逐利天性，在这段时间内开发商的强力促销，价格拼抢等也会加快投资者持有从而加快写字楼市场复苏
11、，所以35年贵阳写字楼市场才将进入增长期。熬到市场逆袭，吸取一线城市写字楼发展的成功经验，更为科学地去研究判断未来对办公市场的新增需求量，有调节性地增加新供应，依靠市场规律来调节市场，贵阳特别是观山湖区写字楼终究有熬出头之日已经成为业界的共识。 二、观山湖区楼市大战再升级2013年，万达、中航、万科、华润等全国知名房企纷纷抢占金阳最后的“蛋糕”，它们或高调入驻或低调潜入，观山湖区的楼市大战又将再一次升级。据贵阳某权威机构统计数据显示，观山湖区目前在售及待售项目住宅存量已超过1800万方，这相当于一个花果园的总建筑面积，观山湖楼市将陷入一场厮杀当中。【详 细】华润、中航等名企低调潜伏 观山湖区楼
12、市大战再升级近年来，观山湖区的房地产发展速度有目共睹，市政、交通、生活等各种配套都在不断完善，新世界、世纪金源、远大集团、中铁、中渝等全国知名房企相继布局此地，这些知名房企在此开发的大多是百万方的大盘，区域的开发建设正在如火如荼地进行着。而今年，万达、中航、万科、华润等全国知名房企纷纷抢占金阳最后的“蛋糕”，它们或高调入驻或低调潜入，观山湖区的楼市大战又将再一次升级。据贵阳某权威机构统计数据显示，观山湖区目前在售及待售项目住宅存量已超过1800万方，这相当于一个花果园(资料 论坛 图库 微博)的总建筑面积，观山湖楼市将陷入一场厮杀当中。转播到腾讯微博众多名企抢滩进驻 据了解，十年前的观山湖区，
13、还属于尚未开发的不买之地，成片的荒地。随着城市格局的发展，贵阳城市发展的需求，政府将发展的重心落在了观山湖区。北京西路、黔灵山路等快速的城市通道成为了该片区价值的基础。最早进入观山湖区的是新世界中国地产3300亩打造的金阳新世界(资料 论坛 图库)。“2006年，贵阳市政府香港的招商引资会召开后，我们实地考察了一次就决定在这里干了。”金阳新世界相关负责人告诉记者，当时的金阳一片荒芜，但看到政府的规划以及政策支持力度，对金阳非常有信心，最终成为第一个在金阳拿地的外来房企。同年，在该片区非常具有代表意义的楼盘世纪城出现，这是世纪金源集团投资逾100亿元兴建的超大型复合型地产项目，总建筑面积600万
14、平米，该区域楼市从此便一发不可收拾，价格直线上涨，短短四年世纪城全部售罄，创造了贵阳楼市的销售奇迹。此后，远大集团、中国中铁、美的地产、中渝等开始在观山湖区抢地，总建筑面积都在100万方以上，远大生态风景(资料 论坛 图库)造总建面110万方、中铁逸都国际(资料 论坛 图库)总建筑面积约为230万方、美的林城时代(资料 论坛 图库)总建筑面积达150万方、中渝第一城(资料 论坛 图库)总建筑面积近107万方的。目前，观山湖区在售的楼盘24个，待售楼盘10个，已成为贵阳楼市最热的一个区之一。转播到腾讯微博近些年多家名企进驻，观山湖区的“蛋糕”已刮分得差不多，但仍有名企盯着观山湖区不放，努力在寻找
15、最后的机会。而在售热盘中，许多还没有完成一半的销量。据不完全统计，目前在售及待售楼盘的住宅目前存量就超过1800万方，相当于一个花果园，观山湖楼市大战再升级。楼市上演厮杀大战2012年，2月4日晚，中航地产公告宣布，公司在贵阳市公共资源阳关交易中心举办的的国有建设用地使用权挂牌出让活动中，竞得贵阳G（12）153号地块及G(12）154地块的土地使用权，土地面积合计为64.28万平方米。公告显示，三地的成交总价为13.57亿元。今年4月有消息传出，有着全国知名的城市综合体商业品牌的万达47.8亿元签约观山湖区，选址在观山湖区观山西路与云潭南路交叉口西南侧，将在观山湖区投资开发万达广场项目。据了解，目前，已在全国开业66座万达广场、38家五星级酒店、6000块电影银幕、57家百货店、63家量贩KTV。而早已在观山湖区占有一席之位的中国中铁，除了已开发的中铁逸都国际之外，又在该区西侧的十二滩水库区域竞拍得一地，命名中铁阅山湖。项目总占地面积4905亩，预计投资160亿元，分为两期开发，规划综合容积率2.23，建筑密度不大于30%，绿地率不低于35%。此外，华润置地奥体五彩城，也就是奥体二期地块，项目总占地面积40.84万平米，总建筑面积131.77万平米，总投资逾80亿人民币。开发周期分为四期，计划
