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1、北京地铁大兴线枣园站上盖项目可行性研究报告北京地铁大兴线枣园站项目可行性研究报告2009年12月34目 录一、项目概况41.1 项目背景41.2 地块位置、素质及现状41.3 周边环境61.4 市政配套设施71.5 宗地分析结论71.6 项目获取及合作模式81.7 手续办理情况8二、市场调查92.1 城市经济发展状况92.2 北京城市总体规划发展方向132.3 北京市房地产市场总体状况152.4 北京市土地市场运行情况172.5区域市场分析192.6 主要竞争及参考项目212.7 物业的平均建筑成本分析262.8政策因素分析262.9市场调查结论27三、发展规划和营销规划283.1 基本数据2
2、83.2 规划的要求与限制283.3发展方案的初步设想283.4计划发展期293.5 项目的优劣势分析303.6目标市场的确定和发展定位303.7 租售方案323.8 主要营销策划和促销手段32四、开发成本344.1 税费标准344.2 成本构成34五、财务评价365.1 项目销售收入测算365.2 项目成本利润分析365.3 财务评价结论36六、风险分析与对策376.1规划风险和对策376.2市场风险及对策376.3 项目盈亏平衡点分析376.4 竞价策略分析38七、项目结论397.1 项目的优劣势分析397.2基本结论39一、项目概况1.1 项目背景北京市大兴区地铁大兴线枣园站上盖项目,位
3、于大兴新城东片区，地铁大兴线枣园项目周边。项目内含有规划地铁大兴枣园路站出入口四处，是地铁大兴线最为核心的地铁上盖项目之一。项目土地性质为国有建设用地，土地出让方是市国土局,北京市土地整理储备中心负责本次挂牌出让的组织和实施工作，土地一级开发单位为北京市土地整理储备中心大兴区分中心。地铁大兴线枣园站上盖项目用地,共分为三期两批分别出让。其中第一批为一期及三期用地，性质为居住、住宅混合公建、其它类多功能、广场、社会停车场库用地；第二批二期用地性质为居住、居住区配套教育用地。1.2 地块位置、素质及现状本项目1.2.1 地理位置本项目位于大兴区黄村镇，大兴新城核心位置。黄村镇作为大兴区治所在，是北
4、京南部发展的重要节点，现在已经发展成为分布于京开高速为轴心、以西侧黄村为繁华核心的现代化郊区组团。这一组团的发展，随着地铁大兴线2010年的开通，将得到大大的加强。本项目所在的黄村镇核心位置，北接大兴新城，南连大兴建成区，是未来大兴新城建成后，大兴城区的最核心位置。宗地东侧隔绿化带毗邻大兴主干道兴华大街，南侧至丽园路，西侧是大兴枣园小区，北侧康庄路已建成尚未通车。 1.2.2 宗地规划指标土地性质：居住、住宅混合公建及其它类多功能用地用地面积：299,528平方米一期、三期用地，220,353平方米；二期项目用地，79,175平方米；代征地面积：120,815平方米；一期、三期用地，106,5
5、18平方米；二期项目用地，14,297平方米；建设用地面积：178,712平方米;一期、三期用地，113,834平方米；二期项目用地，64,878平方米；建筑规模：428,931平方米；一期、三期用地，282,067平方米；二期项目用地，146,864平方米；容积率：2.2-3.3；限高：45-80米1.2.3 宗地权属及现状枣园东里康庄路枣园路丽园路枣园小区第二期第三期安置房第一期本项目是由大兴区分中心负责完成土地一级开发工作，由其负责向竞得人提供六通一平市政条件宗地。地块目前的情况如下：项目一期及三期：内有树木及地铁大兴线建设单位及回迁安置房施工单位临建占用的代征地及建设用地共约60000
6、平方米。 其中，地铁大兴线建设单位的临建占用的代征地及建设用地共约35000平方米，大兴区人民政府将于确定竞得人后半年内协调占地单位予以腾退； 安置房施工单位临时设施占用的代征地和建设用地约25000平方米，由大兴分中心负责于2010年3月1日前拆除。项目二期内除树木外场地基本平整。1.3 周边环境本项目位于大兴区黄村新城，交通便利，周边居住环境非常成熟，且随着大兴新城北区的发展，本项目日益处于大兴卫星城最核心的位置。从周边配套来看，地块的交通、教育和生活设施配套齐全，而水、暖、电等市政配套也多数具备条件。1.3.1 交通项目周边路网建设完善，地块东临大兴区主干道兴华大道，东隔两个街区与京南交
7、通动脉-京开高速接连，而建设中的地铁大兴线正经过本地块，并在地块内枣园路与兴华大道交叉处，设置枣园路车站站点，并预留四个地铁出入口。综观项目周边的交通路网建设，具有集地上、地下交通为一体的立体交通优势。此外，项目周边道路交通状况良好，堵车情况不多，为居民出行带来了较大的便利。项目周边设有931路、968路、937路、610路等十多路公交车，从项目到南三环20多分钟车程、到公主坟30多分钟车程。1.3.2 教育宗地周边教育逐步完善，主要有北京石油化工学院、北京印刷学院、国家教育行政学院、北京建筑工程学院等数所大学院校，是京南最集中的高校区。配套教育方面，兴华中学、大兴二中、大兴三中、大兴四中、大
8、兴七中、北京师范大学附属中学、中国传媒大学附属中学等近20所中学，北京小学大兴分校、小营小学、滨河小学、黄村七小、黄村九小、大兴九小等20多所小学，大兴第一幼儿园、大兴第三幼儿园、大兴第四幼儿园、红太阳双语幼儿园等近20所幼儿园。1.3.3 医疗紧邻宗地周边的医疗机构较为缺乏，以小型卫生所为主。但是大兴区的大型医疗中心处在地块南侧，距离本地块距离不足3公里，主要有大兴区人民医院、仁和医院、大兴区中医院、大兴妇幼保健院等。1.3.4 商业宗地周边商业处在快速发展阶段。除了餐饮、中小型便利店、平价超市、房地产中介等低端物业之外，在地铁沿线以吉星德亿商城、水晶城华堂商场、玫瑰城、火神庙商业中心为代表
9、的集中商业在地块周边迅速发展。大型品牌超市和大、中型现代配套商业区逐步从大兴老城区向本区域辐射。1.4 市政配套设施项目毗邻的兴华大街，是大兴黄村镇最主要的南北交通干道。根据北京科智成市政设计咨询有限公司（大兴市政所）提供的市政方案，项目周边具备除热力之外的全部市政条件。根据我方和北京市大兴区市政的实际实施单位大兴城建的接触，目前大兴区正依托于兴华大街修建地铁的机会整修兴华大街沿线的市政管线。在我方提出要求的前提下，大兴城建可按照我方设计方案的需要，为我方实际预留管线。另外，大兴计划在城南和城北各建立一个集中供热厂，并沿新华大街等几处铺管，因此地块的集中供热问题也可得到解决。1.5 宗地分析结
10、论通过以上区位素质、规划指标、周边环境、交通情况和市政配套情况的分析，本报告认为，项目虽处南五环外，但位于大兴卫星城的核心位置及地铁周边，区位优势突出，交通便利，配套设施较好，周边市场环境非常成熟，具有较大的发展潜力。随着大兴新城的开发，大兴有望成为京南重要的居住节点和房地产市场的热点板块，目前是介入该项目开发并分享区域成长机会的良好时机，本项目适宜定位于进行中高档次、高品质商品房项目的开发。1.6 项目获取及合作模式本项目为北京市国土资源局的土地招拍挂项目，其原有的合约商务关系比较简单，主要包括：1、和国土局的土地出让合同；2、和土地一级开发商（大兴分中心）的土地补偿协议及“六通一平”条件的
11、实现；本项目的获得方式为通过招拍挂获得项目的地块的土地使用权。具体的实施计划是：1、通过市场考察及地块评估，我方确定初步开发方案，并通过市场调研，得出一定的售价； 2、通过成本测算，结合我方利润预期及风险承受力，得出可接受最高土地成本； 3、以该土地成本为控制线参与项目的招拍挂竞价，争取以不高于该价格的成本获得项目土地使用权。高于该价格则放弃竞价。从开发模式来看，计划由房地产事业部和中建国际联合实施本项目的开发。从具体的操作上来说，即房地产事业部和中建国际成立一家专门的项目公司作为项目土地使用权的权利主体，与国土局签订土地合同、与一级开发商签订开发补偿协议。该项目公司同时承担项目七通一平条件的
12、落实及商品房物业的开发。1.7 手续办理情况目前，项目正在进行挂牌出让。挂牌出让竞买申请期限为2009年12月10日至2009年12月23日，竞买报价期限为2009年12月10日至2009年12月24日。二、市场调查2.1 城市经济发展状况2.1.1 北京市宏观经济运行概况北京市人文底蕴浓厚，地理位置优越，是全国政治、文化和国际交往的中心。全市土地面积16411平方公里，人口1695万（2008年末），是中国规模最大的城市之一。循着立足北京、服务全国、面向世界的经济发展思路，北京市对经济结构和布局进行调整，经济增长方式转变，国民经济持续快速增长，综合经济实力保持在全国前列，已发展成综合性产业城
13、市，第三产业规模居内陆城市第一。2008年，在外部经济环境持续恶化的形势下，北京市经济保持了平稳增长。全年GDP达10488亿元，按可比价格计算，同比增长9%，增速较07年回落4.3个百分点，增幅自2000年以来首次跌入10%以内。按常住人口计算，全市人均GDP达到63029元（按年均汇率折合9075美元），同比增长5.2%，仅次上海位居全国第二。图 2000-2008年北京市GDP及其增速图 2000-2008年北京市人均GDP增长趋势2009年前三季度，北京实现地区生产总值8161.4亿元，比上年同期增长9.5%，其中三季度增长12.8%。目前，北京经济正处于“V”型运行轨迹的上升区间，经
14、济上升的趋势基本形成。2.1.2 全社会固定资产投资情况图 2000-2008年北京市固定资产投资及其增速2008年，受经济形势复杂多变，房地产市场调整、相关限制措施等因素多重影响，北京市投资波动较大。全年完成全社会固定资产投资3848.5亿元，比上年下降3%。2009年前三季度投资增速迅速上扬，但主要得益于政府拉动。1-3季度，全市完成全社会固定资产投资3508.9亿元，增长54.4%，其中，完成房地产开发投资1774.1亿元，增长56%;完成基础设施投资1040.5亿元，增长48.8%.2.1.3 北京市人口增长情况图 2001-2008北京市人口增长趋势 近年来，北京常住人口的增幅呈稳步
15、扩大趋势，外来人口年增加值占常住人口增加值的比重上升特点明显，且外来人口同比增速快于常住人口增速。外来人口的大幅增长将有力拉动未来房地产市场的需求增加。2008年末，全市常住人口1695万人，同比增长3.8%。其中，城镇人口1439.1万，占常住人口的84.9%。人口密度为1033人/平方公里。据北京城市总体规划中常住人口年均增长率1.4%以内的要求，2008年3.8%的同比增幅远高于规划指标，一方面说明北京人口压力巨大，另一方面说明全市对房地产的需求将持续增加。2.1.4 北京市人民生活状况（1）人均收支稳步增长2001年以来，北京市城镇居民的人均收支稳步增长，居民储蓄、投资稳步增加；恩格尔系数波动下行。2008年，城镇居民人均可支配收
