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1、精选文档土地估价报告第一部分大纲一、估价项目名称位于相思湖新区西庄路南侧、西宁路路东侧的49.216亩土地使用权价格评估。二、拜托估价方公司三、估价目的为了公司能满足对土地的投资开发需要，依照国家标准城镇土地估价规程（GB/T18508-2001），我们对委估土地使用权进行估价，供应委估对象在估价基准日的市场价值参照依照。四、估价基准日二 O一O年三月十天。五、宗地的描述土地地址实质土地用出让年规划指标要求用地途限容积建筑绿地面积率密度率（亩）各用途建初步价筑面积占（人民总建筑面币）积的比率相思湖新49.21城镇住城镇住3.0批发零售180万元区西庄路6宅、批发宅：7030%35%，住亩3%-
2、5%南侧、西零售年宅97%宁路路东批发零侧售：40年综上，我们知道该宗地的一些详尽状况，为此，我们找寻三个比较的实例，采纳市场法进行估价，估价结果为估价对象无权属瑕疵和限制下的公开市场价值。六、估价结果估价人员对所采集的资料进行整理解析，对土地使用权价格采纳市场法测算，估价人员对所采集的资料进行整理解析，确立估价对象的国有出让土地使用权价格为：土地价值总数：24862.69万元单位地价：505.175（万元/亩）七、估价师署名第二部分评估的过程待评估宗地为一块空地，面积为49.216亩，要求评估其2010年月10日的市场价格。我们经过采集相关数据资料，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例的
3、相关状况以下表所示。.精选文档交易实例被评估对象DABC比较交易坐落高新区鲁班路金浦路141-1号白沙大道南面相思湖新区西庄延长线西侧路南侧、西宁路路东侧用途住所、批发零售住所、商务金住所、批发零住所、批发零售融、批发零售售、商务金融（办公）土地种类熟地熟地熟地熟地价格（万元/亩）16008650560面积（亩）18.33518.40596.12249.216交易时间2009.12形状不太规则规则规则不太规则地势平坦平坦平坦平坦地质一般一般一般一般节余使用年限住70、售40住70、售40、住70、售40、住70、售40商50商50容积率5.011.763.23.0建筑密度38%40%45%25
4、%30%绿地率25%20%25%35%35%备注住所90平方米300米以上的高无住所90平方米以下的住宅面层建筑以下的住宅面积积占开发面积占开发面积的的70%以上以上60%1、进行交易状况修正经检查，未发现交易实例的交易状况有什么特别状况，均作为正常交易对待。故无需修正。2、进行交易时间修正依据检查，2009年12月以来，土地价格均匀每个月上涨1%，则：交易实例C交易时间修正系数104/1001.043、进行地区要素修正采纳打分法，可参照下表的相关数据判断。依据各个地区的详尽状况进行打分，以被评估对象的各个要素的分值为标准值，即以打满分办理，以下为被评估对象的详尽状况。.精选文档地区要素标准分
5、值说明自然条件1010社会环境1010经济繁荣程度5分、四周人口复杂程度（人口素质）5分街道条件1010大道、小路状况5分，路况5分交通便利度1010有几条路通往3分、能否方便地使用各种交通工具3分、公车站远近及公车通畅度4分离交通车站以被评估对象为标准（20分钟行程），若参如实例路1010程在5分钟内加10分以上，515分钟内加5-10分，点距离15-20分钟加0-5分，超出被评估对象减分离市中心距以被评估对象为标准（15cm地图上）若若参如实例5cm1010内加20分以上，510cm内加10-20分，10-15分钟离加0-10分，超出被评估对象减分交通、邮电、供水供电、商业服务、科研与技术
6、基础设施1010服务、园林绿化、环境保护、文化教育、卫惹祸业等市政公用工程设施和公共生活服务设施等。公共设施完1010教育2分、商业2分、医疗2分、文化娱乐2分、银备状况行邮局等2分水、大气、噪音污染状55水2分、大气1分、噪音2分况四周环境及1010环境：绿化环境2分、居住酣畅度3分景观景观：建筑美化度2分、自然美化度3分规划限制510综合打分100100则A地以被评估对象D为标准，详尽打分状况以下：地区要素标准分值说明.自然条件1010社会环境1036街道条件1020交通便利度1016离交通车站点1018距离离市中心距离1027基础设施1010公共设施齐备1020状况水、大气、噪54音污染
7、状况四周环境及景1010观规划限制55综合打分100176精选文档1、宗地四周比较繁荣，马路对面有酒楼、农贸市场、小商铺2、旁边有胜天商都等住所小区，多为教师，人口素质高，有规范的治安、但人流大，安全隐患存在。大学路与鲁班路的交织处，是重要交通要道，路面宽阔平坦。1、大学与鲁班路、快环，出行方便2各种车辆自由出入3/20个站点，到各地都可离公车站点大概十分钟的距离；对比于被评估对象而言，距安吉站、北大站、飞机场等均较近。地图上为6.5厘米，是四块地中近来的，离鲁班路站点只需20分钟的车程通水通电通信，基础设施齐备宗地四周比较成熟，公共设施比较齐备，有市场、中学、医院、餐厅等设施不足之处在于离银
8、行比较远大学路与鲁班路的交织处，周边物流公司公司，因此过往车辆许多，噪音和空气污染比较大四周是比较大型的建筑物，建筑和规划都比较好；临可利江，种有蔬果，有绿色植物、视线较广阔无B地以被评估对象D为标准，详尽打分状况以下：.精选文档地区要素标准分值说明自然条件1010社会环境1040南宁经济发达地区，经济繁荣；周边人口受教育程度也高街道条件1016直接到该宗地的道路较窄只好并排两辆轿车交通便利度1020周边民族大道、竹溪大道，多条道路可到达、各种交通工具皆可离交通车站1020到公交站点较近，且到南宁个车站、火车站、飞点距离机场较近离市中心距1025在地图上，离市中心为7.5cm离基础设施1010
9、通水通电通信，基础设施齐备公共设施完1030凑近五象广场、民歌广场、有学校、商场备状况水、大气、噪音污染状55无况四周环境及1025周边为高级住所区写字楼，凑近民歌广场，环境景观较好规划限制55无综合打分100206C地以被评估对象D为标准，详尽打分状况以下.精选文档地区要素标准分值说明自然条件1010无社会环境1020四周是两个住所小区，普罗旺斯和江南新苑，白天几乎无人，繁荣度不够，人口为此买房的人。街道条件1020规划整齐完美，有马路天桥，但普罗旺斯内道路相对窄，有点复杂交通便利度1013公车路线仅有6路车，所处离繁荣处较远，公车等久。离交通车站1015处于两个站点中间，各需五分钟点距离离
10、市中心距1021离市中心较远离基础设施1010通水通电通信，基础设施齐备公共设施完有生活必备的商铺、技术开发区、卫生服务中心、1020家庭健康服务中心、菜市、游泳池、泊车场等，备状况但是却没有邮局银行和学校在周边水、大气、处于快环通道，大车多，噪音大，较远处清楚可噪音污染状52见几根大的工厂烟囱况四周环境及108近为普罗旺斯的高楼及社区内风景和街道，远景景观可见工厂规划限制55无综合打分100144于是可以获取：交易实例A地区要素修正系数100/1760.568交易实例B地区要素修正系数100/2060.485交易实例C地区要素修正系数100/1440.6944、进行个别要素修正.精选文档（1）关于面积要素的修正:对土地而言，面积大些便于充分利用，经过解析确立，面积要素使得待估宗地的价格会比A、B交易实例价格低6%，估宗地的价格会比C交易实例价格高3%。经过计算获取面
