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1、 .房产市场报告汇总- -日期： / 市2013年度房产市场分析目录第一章宏观环境4一、经济环境4二、全国市场与政策环境9三、地方政策21四、本章综述23第二章土地市场篇24一、土地市场综述24二、2012年中心城区土地供应状况26三、2013年中心城区土地成交28第三章住宅市场篇33第四章客户篇40一、2013年各片区客户年龄构成40二、各片区客户区域构成42三、各片区客户媒体渠道构成44四、各片区客户职业构成分析46五、客户分析小结48第五章保障房篇49第六章营销推广篇53第七章商业地产63一、市中区商业63二、2012年商业情况65三、2013年主要商业项目66四、商业总结67五、写字楼
2、总结70六、市区酒店行业发展现状70七、2014年商业体量预计73第八章 2014年楼市展望76第一章峨眉山市土地市场篇79一、20122013年土地拍卖分布79二、20122013年峨眉山市土地供应状况80三、未来峨眉山市土地供应状况101第二章峨眉山市住宅市场篇103一、峨眉山市商品房住宅市场105二、峨眉山市商品房住宅市场106三、峨眉山市商品房住宅市场107第三章营销推广篇109第四章峨眉山市商业市场篇114一、2013年峨眉山市商业市场分析114二、峨眉山市商业环境现状商圈分布115三、峨眉山市商业环境现状商圈的发展轨迹分析116四、峨眉山市酒店规模与数量118五、峨眉山市写字楼分布
3、路线图121六、峨眉山旅游地产发展阶段123七、峨眉山旅游地产现状124第一章 宏观环境一、经济环境1、 世界经济2013年全球经济继续处于缓慢的复过程中，但增长乏力。发达国家经济增长势头难以令人乐观，发展中国家的经济增长速度总体好于发达国家，在经济总量上继续缩小与发达国家的差距。2013年世界主要经济体运行情况经济体2013年增速2012年增速世界经济2.9%3.2%发达经济体1.2%1.5%新兴市场和发展中国家4.5%4.9%中国增速放缓，与其它国家相比仍增长较快7.8%2、 中国经济2013年，党中央、国务院坚持稳中求进的工作总基调，整体宏观经济基本维持平稳格局，GDP增长完成7.5%的
4、目标。2013年一季度7.7%2013年二季度7.5%2013年三季度7.8%2013年四季度约7.6%l 一季度，经济增长率从2012年四季度的7.9%降至7.7%。社会融资总量超过6万亿，为历年来单季度最高，资金面较宽松。l 二季度，信贷和财政收紧，6月银行间市场利率大幅上扬，爆发“钱荒”，市场恐慌加剧，经济增长率快速下行，二季度的GDP增长触与7.5%。7月以后，随着政府相关会议召开，政策基调转向稳增长，配合诸如支持小微企业、加速铁路投资、支持外贸出口、下放行政审批、盘活存量资金、拓宽房企融资渠道等措施，防止了经济过快下行的风险。二季度末，社会融资总额开始上升，财政支出大幅反弹。l 三季
5、度，GDP增长7.8%，投资仍是主要推动力，贡献率近56%。l 四季度，随着大量资本流入中国、物价与房价上涨，增长延续，但经济回稳尚不巩固。3、 经济l 2012年省GDP总值为23850亿元，增长12.6%，保持全国排位第8；l 2012年省城镇居民人均可支配收入为20307元，增长13.5%，全国排名第23位；4、 经济4.1GDP与城镇居民人均可支配收入横向对比l 2012年市地区生产总值为1037.75亿元，连续13年保持10%以上高速增长；l 2012年市城镇居民人均可支配收入20397元，增长15.6%；4.2 GDP与城镇居民人均可支配收入纵向对比l 2012年市GDP总值增长1
6、4.4%，首次突破千亿大关，保持全省排位第8；l 2012年市城镇居民人均可支配收入增长15.6%，保持全省排名第9位；小结：l 世界经济缓慢复，增长乏力；l 中国经济总体稳定、增速放缓，在全球经济发展中依然处于前列；l 经济连续13年保持两位数增长，在国排名稳定；l 近年经济运行平稳、经济增长较快，人民收入水平不断提高，社会经济发展形势整体向好。二、全国市场与政策环境l 市场：2013年在相对宽松的宏观环境下，市场表现良好。1、房地产开发投资完成情况（1）、2013年1-11月份，全国房地产开发投资77412亿元，同比增长19.5%，增速比1-10月份提高0.3个百分点。其中，住宅投资531
7、12亿元，增长19.1%，增速提高0.2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.6%。（2）、1-11月份，房地产开发企业土地购置面积34773万平方米，同比增长9.9%，1-10月份为下降3.6%；土地成交价款8669亿元，增长31.5%，增速比1-10月份提高19.8个百分点。2、商品房销售和待售情况1-11月份，商品房销售面积110807万平方米，同比增长20.8%，增速比1-10月份回落1个百分点；其中，住宅销售面积增长21.3%，办公楼销售面积增长26.6%，商业营业用房销售面积增长12.1%。1-11月份，商品房销售额69946亿元，增长30.7%，增速比1-10月份回落1.6个百
8、分点；其中，住宅销售额增长31.1%，办公楼销售额增长39.5%，商业营业用房销售额增长22.4%。11月末，商品房待售面积46806万平方米，比10月末增加1444万平方米。其中，住宅待售面积增加932万平方米，办公楼待售面积增加99万平方米，商业营业用房待售面积增加258万平方米。3、房地产开发景气指数11月份，房地产开发景气指数为96.38，比10月回落0.5点。l 政策：相比2012年中央坚持房地产调控不动摇，不放松的态势，2013年房地产调控政策的着力点则是出现了较为明显的转向，总体来看，2013年的房地产调控主要可以分为两个阶段：一是以国五条和各地细则为主，仍延续抑制需求，控制房价
9、的调控思路，二是转向加强保障房建设和管理，完善住房供应体系的思路。关键词：新国五条、细则 2013年2月20日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作，提出五条措施：一是完善稳定房价工作责任制；二是坚决抑制投机投资性购房，对其他城市房价上涨过快的，升级政府应要求其与时采取限购等措施；三是增加普通商品住房与用地供应；四是加快保障行安居工程规划建设，落实2013年城镇保障行安居工程基本建成470万套，新开工630万套的任务；五是加强市场家馆，推进城镇各个人住房信息系统建设。此次出台的五条政策没有超出已有的调控框架，对市场影响需观测具体的细则跟进落实。 2013年3月1
10、日，国务院办公厅下发了关于继续做好房地产市场调控工作的通知，细则正式出台，着重对限购加强，限贷提高，税收加重等抑制需求的方面进行细化，特别是限贷和税收政策，引发市场赶末班车效应，但各地方政府均处于观望等待，直到3月25提，省才率先出台地方细则，而大多数城市都还是选择在3月最后两天集中出台，截至4月3日，国务院要求的35个大中城市均出台了地方细则，但力度参差不齐，除较为严厉之外，其他34地细则均为不同程度的力度大折，更有26个城市仅公布房价控制目标。观点：就国五条的影响来看，除了个人所得税升级造成了暂时的市场恐慌以外，对市场的整体影响不大。一方面，尽管国五条细则容非常严厉，涉与到诸多的可操作的容
11、，如个人所得税升级、限购政策升级等，但随后各城市出台的实施细则，明显弱化了调控细则；另一方面，在政府换届之后，楼市调控政策思路转化，主要从“控制房价上涨过快”转为“加强住房供应体系建设”，因此，行政性调控手段弱化，国五条也被逐步淡化。关键词：一线城市、领涨全国、地方调控升级、长效机制 2012年以来，全国房地产市场的复和回暖，存在显著的地区差异，总体上看一二线热度高，三四线热度低。国家统计局数据显示，2013年3月份，一二三线城市房价环比涨幅分别为2.8%、1.1%和0.9%，涨幅差距达到最大。其后，环比涨幅持续收窄，至2013年11月份，一二三线城市环比涨幅分别为0.78%、0.56%和0.
12、52%，涨幅差距缩小。自2012年9月以来，、和等四个一线城市新建商品住宅价格环比涨幅和同比增幅连续15个月领涨全国，其中2013年11月份的同比增幅皆超过20%。观点：2013年以来，房价整体保持上行走势，主要分为三个阶段：第一阶段(2012年9月份至2013年3月份)：表现为一线城市房价涨幅加速上涨，以绝对优势领涨全国。主要原因是，2011至2012年楼市严厉调控中，一线城市受其影响较大，房价涨幅受到明显的抑制，一旦市场回暖，政策相对平稳，具有强劲刚需的一线城市出现强烈的补涨效应，即“压制越大反弹越大”；二三线城市，由于市场本身仍处于楼市发展的大方向中，在整体楼市环境趋好的条件下，热点城市
13、涨幅有所扩大，而部分二线尤其是三线城市供大于求的情况仍然突出，房价上涨的空间有限。第二阶段(2013年4月份至9月份)：表现为一线城市房价涨幅显著趋缓，领涨优势不断缩小，主要原因是随着“国五条”细则落地，一线城市作为先锋阵地，、全面执行限价政策，楼市量价受政策影响明显。第三阶段(2013年9月份至今)：表现为一线城市环比涨幅再现加速收窄，主要原因是一线城市面临房价过快上涨压力，陆续升级调控政策，出台“京七条”、“深八条”、“沪七条”对楼市加压，通过强化供给端、继续严格限购限贷、加大保障房供应等方面抑制房价过快上涨。调控升级短期对降温楼市起到一定作用，但这种应急行为并不是解决高房价的有利措施，建
14、立房地产市场健康发展的长效机制更显意义。关键词：地王现象 2013年以来，全国土地市场异常活跃。上半年在经过对国五条等调控政策的消化后，5月开始土地市场率先拉开了反弹的序幕，尤其是三季度，有关“地王”报道开始密集出现，、等一线城市，经营性用地高溢价成交现象频频出现，全国土地出让金收入也快速增长。进入9月，全国土地市场“地王”现象愈演愈烈：9月2日宅地单价“地王”出现，两天之后农展馆“地王”即以创纪录的7.3万元/平方米的楼面价出现，紧接着，9月5日就诞生了总价高达217.7亿元的新“地王”，同一天，和也有两幅“地王”出炉。一时间，“地王”现象成为社会各界关注的热点。观点：今年“地王”现象的此起
15、彼伏，既是去年下半年以来楼市回暖后房价上涨推动所致，也是去年土地市场惨淡后的跳跃式反弹。总体来看，今年“地王”多产生于一二线城市，“地王”的产生是多种因素共同推动的。首先，今年以来商品房市场成交强势释放，房企纷纷加紧了土地储备；其次，房企资金明显改善，除个别地产巨头外，一些成长型企业为了迅速获得品牌溢价效应，也投入巨资拿地；再次，由于我国经济增长持续放缓，地方政府也需要通过土地收入来弥补财政，所以放出优质地；最后，一线城市优质地块紧缺，激烈的市场竞争也抬高了地价。全国多地“地王”的产生，放大了对市场预期的负面影响，也进一步推高了房价的上涨预期。为此，9月末国土部要求，供需紧的一线城市要加大住宅用地供应，平抑地价，务必做到年不再出“地王”。虽然此后等地的部分“地王”被叫停，政策效应有所显现，但由于一二线
