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1、 .房产市场报告汇总- -日期: / 市2013年度房产市场分析目录第一章宏观环境4一、经济环境4二、全国市场与政策环境9三、地方政策21四、本章综述23第二章土地市场篇24一、土地市场综述24二、2012年中心城区土地供应状况26三、2013年中心城区土地成交28第三章住宅市场篇33第四章客户篇40一、2013年各片区客户年龄构成40二、各片区客户区域构成42三、各片区客户媒体渠道构成44四、各片区客户职业构成分析46五、客户分析小结48第五章保障房篇49第六章营销推广篇53第七章商业地产63一、市中区商业63二、2012年商业情况65三、2013年主要商业项目66四、商业总结67五、写字楼
2、总结70六、市区酒店行业发展现状70七、2014年商业体量预计73第八章 2014年楼市展望76第一章峨眉山市土地市场篇79一、20122013年土地拍卖分布79二、20122013年峨眉山市土地供应状况80三、未来峨眉山市土地供应状况101第二章峨眉山市住宅市场篇103一、峨眉山市商品房住宅市场105二、峨眉山市商品房住宅市场106三、峨眉山市商品房住宅市场107第三章营销推广篇109第四章峨眉山市商业市场篇114一、2013年峨眉山市商业市场分析114二、峨眉山市商业环境现状商圈分布115三、峨眉山市商业环境现状商圈的发展轨迹分析116四、峨眉山市酒店规模与数量118五、峨眉山市写字楼分布
3、路线图121六、峨眉山旅游地产发展阶段123七、峨眉山旅游地产现状124第一章 宏观环境一、经济环境1、 世界经济2013年全球经济继续处于缓慢的复过程中,但增长乏力。发达国家经济增长势头难以令人乐观,发展中国家的经济增长速度总体好于发达国家,在经济总量上继续缩小与发达国家的差距。2013年世界主要经济体运行情况经济体2013年增速2012年增速世界经济2.9%3.2%发达经济体1.2%1.5%新兴市场和发展中国家4.5%4.9%中国增速放缓,与其它国家相比仍增长较快7.8%2、 中国经济2013年,党中央、国务院坚持稳中求进的工作总基调,整体宏观经济基本维持平稳格局,GDP增长完成7.5%的
4、目标。2013年一季度7.7%2013年二季度7.5%2013年三季度7.8%2013年四季度约7.6%l 一季度,经济增长率从2012年四季度的7.9%降至7.7%。社会融资总量超过6万亿,为历年来单季度最高,资金面较宽松。l 二季度,信贷和财政收紧,6月银行间市场利率大幅上扬,爆发“钱荒”,市场恐慌加剧,经济增长率快速下行,二季度的GDP增长触与7.5%。7月以后,随着政府相关会议召开,政策基调转向稳增长,配合诸如支持小微企业、加速铁路投资、支持外贸出口、下放行政审批、盘活存量资金、拓宽房企融资渠道等措施,防止了经济过快下行的风险。二季度末,社会融资总额开始上升,财政支出大幅反弹。l 三季
5、度,GDP增长7.8%,投资仍是主要推动力,贡献率近56%。l 四季度,随着大量资本流入中国、物价与房价上涨,增长延续,但经济回稳尚不巩固。3、 经济l 2012年省GDP总值为23850亿元,增长12.6%,保持全国排位第8;l 2012年省城镇居民人均可支配收入为20307元,增长13.5%,全国排名第23位;4、 经济4.1GDP与城镇居民人均可支配收入横向对比l 2012年市地区生产总值为1037.75亿元,连续13年保持10%以上高速增长;l 2012年市城镇居民人均可支配收入20397元,增长15.6%;4.2 GDP与城镇居民人均可支配收入纵向对比l 2012年市GDP总值增长1
6、4.4%,首次突破千亿大关,保持全省排位第8;l 2012年市城镇居民人均可支配收入增长15.6%,保持全省排名第9位;小结:l 世界经济缓慢复,增长乏力;l 中国经济总体稳定、增速放缓,在全球经济发展中依然处于前列;l 经济连续13年保持两位数增长,在国排名稳定;l 近年经济运行平稳、经济增长较快,人民收入水平不断提高,社会经济发展形势整体向好。二、全国市场与政策环境l 市场:2013年在相对宽松的宏观环境下,市场表现良好。1、房地产开发投资完成情况(1)、2013年1-11月份,全国房地产开发投资77412亿元,同比增长19.5%,增速比1-10月份提高0.3个百分点。其中,住宅投资531
7、12亿元,增长19.1%,增速提高0.2个百分点,占房地产开发投资的比重为68.6%。(2)、1-11月份,房地产开发企业土地购置面积34773万平方米,同比增长9.9%,1-10月份为下降3.6%;土地成交价款8669亿元,增长31.5%,增速比1-10月份提高19.8个百分点。2、商品房销售和待售情况1-11月份,商品房销售面积110807万平方米,同比增长20.8%,增速比1-10月份回落1个百分点;其中,住宅销售面积增长21.3%,办公楼销售面积增长26.6%,商业营业用房销售面积增长12.1%。1-11月份,商品房销售额69946亿元,增长30.7%,增速比1-10月份回落1.6个百
8、分点;其中,住宅销售额增长31.1%,办公楼销售额增长39.5%,商业营业用房销售额增长22.4%。11月末,商品房待售面积46806万平方米,比10月末增加1444万平方米。其中,住宅待售面积增加932万平方米,办公楼待售面积增加99万平方米,商业营业用房待售面积增加258万平方米。3、房地产开发景气指数11月份,房地产开发景气指数为96.38,比10月回落0.5点。l 政策:相比2012年中央坚持房地产调控不动摇,不放松的态势,2013年房地产调控政策的着力点则是出现了较为明显的转向,总体来看,2013年的房地产调控主要可以分为两个阶段:一是以国五条和各地细则为主,仍延续抑制需求,控制房价
9、的调控思路,二是转向加强保障房建设和管理,完善住房供应体系的思路。关键词:新国五条、细则 2013年2月20日,温家宝总理主持召开国务院常务会议,研究部署继续做好房地产市场调控工作,提出五条措施:一是完善稳定房价工作责任制;二是坚决抑制投机投资性购房,对其他城市房价上涨过快的,升级政府应要求其与时采取限购等措施;三是增加普通商品住房与用地供应;四是加快保障行安居工程规划建设,落实2013年城镇保障行安居工程基本建成470万套,新开工630万套的任务;五是加强市场家馆,推进城镇各个人住房信息系统建设。此次出台的五条政策没有超出已有的调控框架,对市场影响需观测具体的细则跟进落实。 2013年3月1
10、日,国务院办公厅下发了关于继续做好房地产市场调控工作的通知,细则正式出台,着重对限购加强,限贷提高,税收加重等抑制需求的方面进行细化,特别是限贷和税收政策,引发市场赶末班车效应,但各地方政府均处于观望等待,直到3月25提,省才率先出台地方细则,而大多数城市都还是选择在3月最后两天集中出台,截至4月3日,国务院要求的35个大中城市均出台了地方细则,但力度参差不齐,除较为严厉之外,其他34地细则均为不同程度的力度大折,更有26个城市仅公布房价控制目标。观点:就国五条的影响来看,除了个人所得税升级造成了暂时的市场恐慌以外,对市场的整体影响不大。一方面,尽管国五条细则容非常严厉,涉与到诸多的可操作的容
11、,如个人所得税升级、限购政策升级等,但随后各城市出台的实施细则,明显弱化了调控细则;另一方面,在政府换届之后,楼市调控政策思路转化,主要从“控制房价上涨过快”转为“加强住房供应体系建设”,因此,行政性调控手段弱化,国五条也被逐步淡化。关键词:一线城市、领涨全国、地方调控升级、长效机制 2012年以来,全国房地产市场的复和回暖,存在显著的地区差异,总体上看一二线热度高,三四线热度低。国家统计局数据显示,2013年3月份,一二三线城市房价环比涨幅分别为2.8%、1.1%和0.9%,涨幅差距达到最大。其后,环比涨幅持续收窄,至2013年11月份,一二三线城市环比涨幅分别为0.78%、0.56%和0.
12、52%,涨幅差距缩小。自2012年9月以来,、和等四个一线城市新建商品住宅价格环比涨幅和同比增幅连续15个月领涨全国,其中2013年11月份的同比增幅皆超过20%。观点:2013年以来,房价整体保持上行走势,主要分为三个阶段:第一阶段(2012年9月份至2013年3月份):表现为一线城市房价涨幅加速上涨,以绝对优势领涨全国。主要原因是,2011至2012年楼市严厉调控中,一线城市受其影响较大,房价涨幅受到明显的抑制,一旦市场回暖,政策相对平稳,具有强劲刚需的一线城市出现强烈的补涨效应,即“压制越大反弹越大”;二三线城市,由于市场本身仍处于楼市发展的大方向中,在整体楼市环境趋好的条件下,热点城市
13、涨幅有所扩大,而部分二线尤其是三线城市供大于求的情况仍然突出,房价上涨的空间有限。第二阶段(2013年4月份至9月份):表现为一线城市房价涨幅显著趋缓,领涨优势不断缩小,主要原因是随着“国五条”细则落地,一线城市作为先锋阵地,、全面执行限价政策,楼市量价受政策影响明显。第三阶段(2013年9月份至今):表现为一线城市环比涨幅再现加速收窄,主要原因是一线城市面临房价过快上涨压力,陆续升级调控政策,出台“京七条”、“深八条”、“沪七条”对楼市加压,通过强化供给端、继续严格限购限贷、加大保障房供应等方面抑制房价过快上涨。调控升级短期对降温楼市起到一定作用,但这种应急行为并不是解决高房价的有利措施,建
14、立房地产市场健康发展的长效机制更显意义。关键词:地王现象 2013年以来,全国土地市场异常活跃。上半年在经过对国五条等调控政策的消化后,5月开始土地市场率先拉开了反弹的序幕,尤其是三季度,有关“地王”报道开始密集出现,、等一线城市,经营性用地高溢价成交现象频频出现,全国土地出让金收入也快速增长。进入9月,全国土地市场“地王”现象愈演愈烈:9月2日宅地单价“地王”出现,两天之后农展馆“地王”即以创纪录的7.3万元/平方米的楼面价出现,紧接着,9月5日就诞生了总价高达217.7亿元的新“地王”,同一天,和也有两幅“地王”出炉。一时间,“地王”现象成为社会各界关注的热点。观点:今年“地王”现象的此起
15、彼伏,既是去年下半年以来楼市回暖后房价上涨推动所致,也是去年土地市场惨淡后的跳跃式反弹。总体来看,今年“地王”多产生于一二线城市,“地王”的产生是多种因素共同推动的。首先,今年以来商品房市场成交强势释放,房企纷纷加紧了土地储备;其次,房企资金明显改善,除个别地产巨头外,一些成长型企业为了迅速获得品牌溢价效应,也投入巨资拿地;再次,由于我国经济增长持续放缓,地方政府也需要通过土地收入来弥补财政,所以放出优质地;最后,一线城市优质地块紧缺,激烈的市场竞争也抬高了地价。全国多地“地王”的产生,放大了对市场预期的负面影响,也进一步推高了房价的上涨预期。为此,9月末国土部要求,供需紧的一线城市要加大住宅用地供应,平抑地价,务必做到年不再出“地王”。虽然此后等地的部分“地王”被叫停,政策效应有所显现,但由于一二线