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1、鼎正景园开发思路和计划鼎正景园开发计划表：项目开发关键节点序号节点开始日期完成时间备注第一批次：9#、10#楼（2.54万方，约209户），预计2013年4月出地面，计划2013年9月开盘销售1土方、基坑支护2管桩基础3地下室结构施工（完成0.00，预售）2013年1月2013年4月1、招商工作：3月启动，引进专业团队参与商业的规划布局、业态定位、主力店招商2、营销工作：3月启动，6月份临时售楼处启用，形象推广出街（开盘前3个月）3、项目目标成本1季度完成4、项目财务测算1季度完成4封顶2013年5月2013年12月1、营销：l 2、3季度做好开盘前的协调准备工作，联合设计、开发、财务等业务部
2、门l 住宅：2013.9月销售1、 商业：l 主力店商业谈判3月启动，争取开盘前完成（锁定品牌超市的社区店）；l 住宅开盘后，商铺2个月蓄客，随时准备（6#、10#楼）街铺的销售l 如果资金有压力，同时准备1、2#的集中商铺销售l 提示：根据市场行情，主力店启动谈判同时甚至提前需要就原有的图纸根据潜在商家的需求进行调整5外架拆除2014年1月2014年5月商业：l 1#、2#楼：根据目前1#、2#楼的工程进度，预计2013年底可以交付，以此推断，正常情况下2014年上半年主力店可以开业主力店开业对后期住宅销售是一个利好车位：l 1#、2#、5#、6#楼地下车位春节前销售l 提示：一般竣工备案后
3、车位才能达到预售条件，即2014年1月，如此可以考虑2014年初进行车位销售6管线及园林完成2014年5月2014年7月7竣工验收2014年7月2014年8月8交楼2014年10月第二批次：11#16#（6.8万方，约750户）1土方、基坑支护2013年3月酒店：17#楼酒店品牌洽商：2013年4季度启动2管桩基础2013年5月3地下室结构施工（完成0.00，预售）2013年5月2013年9月4封顶2013年9月2014年4月1、住宅：2013.11月销售2、17#楼酒店：l 2014年1、2季度酒店要参与设计和设备的相关技术对接工作5外架拆除2014年7月2015年3月车位：l 9#、10#
4、楼地下车位2014底销售6管线及园林完成2015年3月2015年5月7竣工验收2015年5月2015年7月8交楼2015年9月第三批次：3#、4#、7#、8#楼（4.57万方，约372户）1开挖2014年3月住宅：2014.10月销售第四批次：17#、18#、19#（3.5万方）1土方、基坑支护2014年8月2014年10月2管桩基础2014年10月2014年12月3地下室结构施工（完成0.00）2014年12月2015年3月跨春节4封顶2015年4月2015年10月5外架拆除2015年10月2016年4月跨春节6管线及园林完成2016年4月2016年6月7竣工验收2016年6月2016年8月
5、8交楼2016年10月2016年10月9开业2017年6月酒店：l 开业前提是前期酒店技术对接的顺利实现1鼎正.景园开发思路总体思路：项目目前已经启动，并已有1#、2#、5#、6#封顶，9#、10#楼预计今年4月出地面。在目前对项目的各项筹划及经营情况尚未进行深入沟通交流的情况下，不可能再对整体规划进行过多的调整，因此，本次的开发思路主要针对项目的总体开发进度和销售进度进行策略性的安排，以抛砖引玉，同时在公司内部和董事长取得进一步共识后，再进行详尽的开发计划和销售计划的安排。项目总体占地不算太大，从项目体量和地理位置及市场等方面综合考虑，总的开发思路应为短平快，尽快开发，尽快销售，尽快回笼资金
6、，避免因追求过高档次和过高利润而使项目陷入太长的开发周期中，因而在本思路中均围绕短平快的建设和销售进行统筹，同时将原规划17#楼的写字楼等在目前市场中不易销售物业的予以解决，重新定位为酒店等西安市场需求量大的物业。（1） 价值因素项目的总体开发和销售规划，从物业本身价值、市场接受度、施工合理安排等角度出发，应按照先低后高、先外围后中心的开发原则，以从项目现金流本身和实现项目价值最大化为出发点，以速度开发来实现项目的高回报为方向。l 现金流： 先开住宅，酒店最后启动因为项目前期已经投入资金建设了部分经济适用房，在项目的持续开发中必须加大可快速销售物业的规划和建设速度，加快资金回笼。住宅是市场中需
7、求量最大的物业类型，而且目前项目的住宅户型相对合理，可尽快销售，如写字楼规划改为酒店，则酒店放在项目的最后进行开发。l 物业价值： 中央花园区物业价值最高（3#、4#、7#、8#楼），最后启动对于项目而言，因为规划原因， 9-16栋是项目住宅临路且没有核心园林的排式楼，3#、4#、7#、8#楼是形成核心园林组团的区域，因此此部分住宅的居住舒适性也最高，开发价值和售价也将最高，相对而言，沿马路一侧的9#16#楼住宅舒适性则稍差；同时从施工现场组织来看，也是按此分区建设较为合理。l 短平快运作： 2015年物业完成入伙（酒店除外）如前所述，项目在体量不够的情况下，不必过于追求太高档次的规划；在市场
8、销售速度允许的情况下，建议在2015年完成入伙，实现项目的短平快操作目标。（2） 市场因素：可销售物业分批次供应根据项目总开发面积和各物业类型的可售货量判断，已无必要刻意拖延项目的开发周期，应加快项目的推货节奏，各种物业相互搭配分批供应进行销售，一方面可在项目全面竣工前保证每期销售热度，在户型及总价合理的情况下，得到更多的市场认同；另一方面每期销售的营销费用可无缝搭界，可节省更多的营销推广费用，整体开发上也更容易统筹。推售原则为“低开高走”、“小步快跑”。l 2013年9月推9#、10#楼，因货量不多，预计开盘消化80作为新开项目，一方面要保证充足的首次开盘货源，以在市场上亮相是引起足够的市场
9、关注度，另一方面第一次推盘是无论从营销费用还是销售价格上都要在市场有一定影响力，保证开盘热销，以利于后期推盘时占据主动。因此按目前规划进度，预计今年9月份可推出至少9#、10#楼两栋物业，务求保证开盘消化率。l 2013年11月第二次推货，11#-16#楼，主力销售期2013年11月2014年5月第二次推货不宜间隔过长，在取得开盘成功赢取市场口碑后，趁销售余热尽快推出临路的11#-13#楼，在春节期间根据销售情况加推1-2栋住宅，此组团余货在2014年5月全部推出，此推货安排可在保证销售热度的同时视市场接受度适当调价，实现价值最大化。l 2014年7月第三次推货，3#、4#、7#、8#楼，20
10、14年底基本完成项目销售3、4、7、8栋是项目位置最好的住宅组团用地，应尽量获取最多的销售溢价，在前期取得理想的销售业绩后，利用此4栋物业作为收官，因为销售价格肯定比前期销售物业高，也更能取得前期业主的认可，可借助业主口碑发挥销售作用，同时也为公司下一步的持续开发积累口碑。l 项目属于高层标准化很高的产品类型，需要对客户需求、竞争对手做详尽的前期排查工作项目住宅规划全部为高层建筑，一旦定下，即快速上马，高速施工，迅速销售，减少因营销市场、设计与工程等各部门产生歧义而拖慢开发节奏。（3） 招商项目的商业物业（不含酒店、写字楼）体量不大，集中式商业体量更小，但却是项目实现利润的要点，要实现项目商业
11、的价值最大化，需尽快启动招商，商业管理公司应尽早介入，因商家对经营性物业通常会用特殊要求，如能前期确定，则避免了因施工现场完毕后导致物业改动对项目产生影响。l 招商先行，主力商家确定后将大大促进物业销售l 2013年1季度启动主力店招商谈判，计划2013.10月完成合同谈判，如此2013年底临街商铺可以根据市场情况入市l 赶在2014年7月第三次推货前完成1#、2#楼裙楼的主力店如（沃尔玛超市）开业，一方面方便楼上业主生活，同时促进新一批住宅销售，此时可以考虑第二次推商铺（超市能否2014年按目标开业，取决于周边商圈环境）l 赶在2014年底完成1#、2#楼3层商业招商工作，建立社区成熟形象l
12、 酒店品牌洽商：技术对接很重要，启动时间需结合项目整体进度统筹考虑17#楼原规划为写字楼物业，但根据周边市场情况，写字楼物业存量已经大超目前市场需求，在降低项目销售风险的角度考虑，可将写字楼物业改为酒店物业，一方面可提升项目的整体形象，增强买家对项目的好感度；另一方面酒店物业可统筹考虑，作为公司的资产以增强后续竞争力。但酒店对项目现场的设计施工等要求更高，因此在改规等手续尚未完成的情况下，尽快启动酒店招商对接。（4） 财务l 公司要明确方向，是快速开发、快速回款；还是用时间换利润空间l 持有物业要考虑资金占用、对项目整体收益的影响l 明确项目前期启动资金，做好资金计划管理 李志权 2013-1-19
