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1、优选资料网（http:/）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座开发区的开发与融资模式成立科技工业园是世界各国发展高科技产业卓有见效的重要措施，也是我国各省市发展地方经济最有力的战略。实践证明在我国经济转型阶段，开发区这种形式有效地提高了行政效率、创立了局部的优异基础设施条件、齐聚了科技和产业的资源，迅速促使了高新技术产业的发展和城市化的进度。开发区的种类好多，国际上依照客户的性质不相同分为两大类。一是 Sciencepark，它主若是以研发为主，入驻的客户主若是研发机构、技术性企业、科技创业企业、企业孵化器等。如美国的北卡三角科技园、法国尼斯的索非亚科技园、新加坡科技园就是典型的Scie
2、ncepark，我国的一些大学科技园，如清华科技园也属于这种种类。另一各种类是Industrialpark,它主要以工业企业为主，如新加坡的裕廊工业园区、我国初期的经济技术开发区、出口加工区等都属于这种种类。而我国的大多数高新区都是混杂型的，也就是既有Sciencepark的性质，又有Industrialpark的内容，有些园区在制造业方面的竞争力较强、份量也较重；有些园区在研发、技术创新方面的竞争力较强，更侧重Sciencepark。我国的高新区随着规模的不断壮大，其功能也越来越复杂，好多高新区已逐渐向新城区过渡，所以在开发的复杂性上优选资料网（http:/）专业供应企管培训资料优选资料网（
3、http:/）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座带来了更大的挑战。同时由于竞争愈演愈烈，各园区都在开发模式上想方法、下功夫，以争取更快的发展速度和更大的发展机会。我国的高新区经过十几年的发展，在学习外国经验和结合中国详尽国情上，研究了好多卓有见效的开发模式。总结和解析这些开发模式，对我们规划和搞好“二次创业”拥有特别重要的意义。开发区的基本商业模式若是把开发区看作一个企业，其主要收入有两部分：一是土地出让收入，依照国家的政策，产业用地可协议出让，经营性用地须挂牌拍卖出让。二是财政收入，各园区的状况有所不相同，有的园区地方收入全留，有的不留。除了上述收入外，有的园区开发企业还有房产开发收
4、入及其他服务、投资收入。开发区的支出也主要为两部分：一是土地开发支出，一般包括土地的征用、拆迁、配套和财务花销。二是园区的营运花销，主若是行政支出、市政保护和其他财政支出。开发区的出入平衡状况以下：当前平衡：累计收入累计支出；（极少状况）累计收入累计支出；（大多数状况，需经过融资解决现金流）未来平衡：累计收入累计支出；未来的收益可平衡支出。累计收入累计支出；未来（一按限时）的收益无法平衡支出。平时状况是在一按限时实现平衡。这一限时取决于开发区的融资能力，也许说金融市场、资本市场对某开发区信誉的看法。现阶段国家开发银行对某一组团土地开发的贷款限时一般在10年以内，这可能就是限时的上限。优选资料网
5、（http:/）专业供应企管培训资料优选资料网（http:/）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座随着各开发区竞争的白热化，纷纷采用降低土地价格等方法吸引投资者，其财务平衡的最常有的方式是经过负债使产业用地以低于成本的价格出让，引入企业带来税收和花销人群；用综合用地（一般高于成本）的出让收入和未来的税收来平衡。一般状况下，远离市中心的工业园区，很多地依靠未来税收来平衡；而离市中心较近的开发区，特别是科技园区，拥有较好的利用住处、商贸用地来平衡的条件。城市化不但能带来土地开发的收益，还会与工业、科技等功能良性互动，促使产业的发展。随着开发模式的多样化，开发区在开发过程中的融资和损益经常不是
6、由一个主体担当，即有融资主体和损益主体。依照损益主体的不相同，能够把开发模式分为以政府为损益主体的开发模式和以企业为损益主体的开发模式。以政府为损益主体的开发模式政府作为土地开发的主体，并担当最后的损益。收入为土地出让收入，支出为征地、拆迁配套和财务花销。但由于土地开发的加速，政府不能能拿出足够的财政资本周转投入土地开发，所以需经过一个承债主体融资，解决资本需求。苏州做法：新区政府委托苏新企业企业融资、征地、配套，政府出让土地，并将土地出让金支付征地成本、财务花销，回购基础设施财产，不足的部分逐年用财政收入填充。苏新企业企业是融资主体，而新区政府是损益主体。重庆做法：成立政府全资的土地储备中心
7、，由该中心以规划土地优选资料网（http:/）专业供应企管培训资料优选资料网（http:/）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座未来的土地出让金作为质押，向银行借款，由中心征地，并委托相关企业进行配套，中心代表政府出让、拍卖土地。过去此类机构的资本主要依靠财政资本，现在以国家开发银行为首的一批银行愿意为此类机构借款。选择哪一种方式取决于哪个载体更易于融资。一般来讲，土地储备中心的融资比较古板，可否融资，决定于土地的规划和开发的可行性；而企业的融资相对较灵便，但需其有较好的信誉、财产和盈余能力。该模式的特点：1、有利于政府的招商，集责权益为一体，土地让利和损益由政府担当，而政府可经过财税来
8、平衡。2、有效地解决了开发的融资问题。3、有利于企业的市场化运作，而防备政企不分所以致的一系列问题。以企业为损益主体的开发模式政府委托（授权）开发企业作为土地开发的主体，并由开发企业担当最后的损益。政府所收的土地出让金全部以支付开发成本的方式转入开发企业。一般企业开发的园区没有财政收入，如开发企业寅吃卯粮，则经常经过财政的专项补贴解决。开发企业主要有以下几种形式：1政府全资企业。上海的各园区一般采用政府全资的开发企业开发模式，开发企业担当园区的开发和营运，政府为园区供应一些专项的财政支持，如重点招商项目的土地补贴、产业帮助基金等。优选资料网（http:/）专业供应企管培训资料优选资料网（htt
9、p:/）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座西安高新区在“一次创业”时期也采用了以高科企业企业进行土地一级开发的模式，高科企业企业向银行融资并开发土地，以政府的名义出让土地，管委会（代表政府）除必要的财政支出外，将土地出让金和节余的财政收入都投入高科企业企业用于土地的转动开发。上海和西安的不相同之处在于上海的政府如浦东新区政府的一级财政要面对若干园区（陆家嘴、金桥、张江、外高桥等）和非开发区地区，而西安高新区自己就拥有一级财政。2合资企业。苏州工业园区是由新加坡政府牵头的外方财团和中方财团合资组建的苏州工业园区开发有限企业来进行开发的，高标准的规划使初期在基础设施上的投入特别大，而周遍的
10、园区有政府财力的介入和较灵便的政策，使得苏州工业园区的土地招商碰到了很大的挑战，此后调整为中方控股，地方政府也供应了必然的财力支持，使该园区的开发经营步入良性循环。而无锡新加坡工业园也是由无锡高新区和新加坡合资开发的，由于面积较小，涉及的问题较少，较好地发挥了新方在管理、招商、服务方面的优势，运转相比较较顺利。3私营企业。大连软件园是由私营企业组建的大连软件园开发有限企业负责开发的。该园区的良性营运取决于三方面因素：一是独到的行业定位，二是政府的大力支持，大连市政府把软件作为支柱产业，投入了好多资源。三是优异的地段使得园区有可能获取较好的房地产开发收益，以支撑园区的良性发展。优选资料网（htt
11、p:/）专业供应企管培训资料优选资料网（http:/）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座该模式的特点：1. 开发企业的压力较大，可促使开发效益的提高。2. 有利于发挥开发商的招商积极性，提高招商能力（特别是非全资的开发机构）。3. 政府招商工作经常与企业的效益产生矛盾。此，该种模式适合于土地开发有可能有净收益的的园区；或适合于政府的财政收入偏低，而须借助开发企业完成一部分非盈余性项目的园区。不相同的开发融资模式存在不相同的特点，不存在最正确，只有更适合。选择那种模式主要考虑可否有利于进行融资、可否有利于提高资源运转效率、可否有利于增强招商能力。随着外面环境的变化和自己能力的增减，能够合
12、时地调整开发模式，使其更有效。也能够在开发区的不相同层次、不相同范围采用不相同的开发模式，以扬长避短提高整体的竞争力。项目融资模式在土地储备中的应用作者:华中师范大学经济学院吴老二祝平衡2004年1月7日优选资料网（http:/）专业供应企管培训资料优选资料网（http:/）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座项目融资特别是中长远的项目融资，作为近来几年来产生的一种新的融资方式，在国际上日益碰到借款人的欢迎。我国改革开放以来，已利用项目融资方式在上海、深圳、广州、武汉等地建设了电厂、铁路、公路等项目，极大地促使了相关地区的基础设施建设。而开始于上世纪末的我国城市土地储备制度的运转需要巨额
13、资本却陷于筹资渠道单一的困境，土地储备中心对集中起来的土地一致进行房屋拆迁、土地平展、基础设施配套等一系列先期开发工作，这一过程需要政府投入相当数目的资本；从另一方面来看，土地储备需依照土地出让年度计划，有计划地投入市场。当储备的土地不能够马上投入市场时，政府保有土地就会产生拥有成本，积压资本，降低资本的流动性，储备中心要连续“吸进”土地就要追加资本。所以，土地储备保持阶段，政府亦需充分资本，否则将影响到土地储备的保有限时，降低土地储备制度的调控力度。一、我国土地储备资本本源渠道现状解析从当前我国城市土地储备制度运作实践看，土地收买储备资本本源渠道主要有：1、政府财政拨款优选资料网（http:/）专业供应企管培训资料优选资料网（http:/）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座一般是在土地储备制度成马上，政府财政拨给一部分资本作为资本金或周转资本。比方，杭州市注入4000万元、青岛市政府注入2000万元、沈阳市政府注入5000万元、厦门市注入1400万元作为土地储备中心的创立费，从实践看，杭州市土地储备中心从成立到2001年6月底，已累
